나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51458 [1] 서울특별시 은평구 응암동 599-1 동건타워 5층505호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효산 · 평가일 2025.05.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 응암동 소재 ""은평문화예술정보학교"" 서측 인근에 위치하며,
주위는 공동주택, 오피스텔, 단독주택 및 다가구주택, 주상 및 상업용 건물 등이 혼재하는
지역으로서, 제반 주위 환경은 대체로 양호한 편임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 세절역(지하철6호선)이 소재
하는 등 대중교통 사정은 대체로 양호한 편임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층/지상13층 건물 내 제5층 제505호로서,

외벽 : 몰탈위 페인팅 및 일부 석재 붙임 마감 등
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건은 복층 구조의 오피스텔로 이용중임.(구조는 후첨 ""내부구조도"" 참조.)

설비내역

기본 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 기계식주차설비, 난방설비 등이 갖추어져
있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지와 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지
로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북서측으로 노폭 약 12미터 내외, 북동측으로 노폭 약 5~6미터 내외의 포장도로에
각각 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역((응암지구중심,자세한 사항은 은평구 도시계획과
에 문의)), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사
시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대사항 미상이나, 등기사항전부증명서상 주택임차권이 설정되어 있으며, 그 내역은
아래와 같은 바, 경매 참여시 참고하시기 바람.

임차보증금 : 금218,000,000원
범 위 : 전유부분 전부
임대차계약일자 : 2022년5월14일
주민등록일자 : 2022년6월7일
점유개시일자 : 2022년6월7일
확정일자 : 2022년5월16일
임차권자 : 박**

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51458 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 응암동 599-1 동건타워 5층505호

용도: 오피스텔

감정가: 205,000,000원

토지면적: 4.79㎡ (약 1.45평)

토지지분: 4.79㎡ (약 1.45평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 18.00㎡ (약 5.45평)

건물지분: 18㎡ (약 5.45평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 선순위임차권, 공동담보, HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 은평구 응암동에 소재한 "은평문화예술정보학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 공동주택, 오피스텔, 단독주택, 상가건물 등이 혼재하여 주거 및 상업 환경이 조성되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다. 차량으로의 진출입이 용이하며, 인근에 위치한 버스정류장과 지하철 6호선 세절역을 통해 대중교통 이용이 편리하여 교통 환경 또한 우수합니다.

3. 권리분석

본 경매물건의 말소기준권리는 2025년 5월 20일 접수된 서울서부지방법원의 강제경매개시결정 등기(을4)입니다. 등기부등본상 '갑1' 소유권보존, '갑2' 공유자전원지분전부이전, '을4' 주택임차권(박지윤, 2022년 6월 7일 전입, 2022년 5월 16일 확정일자, 218,000,000원)이 등기되어 있었으나, '을4' 주택임차권은 말소 예정으로 확인됩니다.

주택도시보증공사(HUG)는 임차인 박지윤의 임차보증금반환 채권을 양수하였으며, 배당을 통해 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에게 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다(2026.05.26.자). 이에 따라 본 경매로 인해 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 0원입니다. 다른 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정이므로, 본 물건은 권리상 깨끗하게 인수 가능할 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

물건이 위치한 토지는 인접 필지와 등고평탄한 사다리형으로, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설의 부지로 이용 중입니다. 주변 지역은 공동주택, 오피스텔, 상업용 건물 등이 혼재된 지역으로, 근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역(응암지구중심)으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로3류, 중로3류에 접해 있으며, 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률 등의 일부 제한사항이 있습니다.

5. 생활정보

본건은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하 1층, 지상 13층 건물 중 제5층 제505호에 위치한 오피스텔입니다. 2022년 4월 14일에 사용 승인된 비교적 신축 건물이며, 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 일부 석재 붙임 마감, 창호는 샷시로 마감되었습니다. 내부 구조는 복층 구조로 이용 중이며, 기본 위생 및 급배수설비, 승강기, 소방, 기계식 주차, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG)가 잔존 임대차 보증금 반환 청구권을 포기하는 조건이 명시되어 있으나, 배당 및 변제 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성은 낮으나, 관련 서류 내용을 면밀히 재확인하는 것이 좋습니다.

* 공동담보: 본건 외 다른 담보 물건이 존재할 수 있으나, 경매 절차 상의 취소나 변경 가능성은 낮습니다.

* 건축물 연면적: JSON 정보에 따르면 건물 총 연면적은 2673.74㎡, 대지 면적은 474.5㎡이며, 건폐율 59.89%, 용적률 499.28%입니다. 92호실 규모의 건물로서, 향후 건물 관리 및 유지보수 시 전체 건물의 상태를 고려해야 할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 은평구 응암동에 위치한 신축(2022년 사용승인) 오피스텔입니다. 지하철 6호선 세절역과의 접근성이 우수하며, 주변 상업 및 주거 시설이 잘 갖춰져 있어 생활 편의성이 높습니다. 특히, 선순위 임차권이 있었으나 HUG의 확약으로 인해 매수인이 인수할 임차보증금이 없어 권리관계가 매우 깔끔하다는 점이 가장 큰 장점입니다. 복층 구조로 공간 활용도가 높으며, 신축 건물이라는 점 또한 투자 가치를 높이는 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 오피스텔: 2022년 사용승인으로 인한 현대적인 시설과 관리 용이성.

* 우수한 역세권 입지: 지하철 6호선 세절역 인근으로 출퇴근 및 이동 편리.

* 권리상 안전성: HUG의 확약으로 매수인의 임차보증금 인수 부담이 없어 안심하고 투자 가능.

* 복층 구조: 공간 활용성을 극대화하여 거주 만족도 및 임대 선호도 증대 기대.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정평가는 205,000,000원입니다. 검색 결과에 따르면, 동건타워 오피스텔의 유사 면적 물건 실거래가는 1억 7천만 원대에서 2억 원 초반대의 시세를 형성하고 있는 것으로 파악됩니다. 인근 지역의 오피스텔 매매가 또한 평당 2천만 원 내외로 분석됩니다. 본 건은 18.00㎡(약 5.45평)의 전용면적을 가지고 있으며, 감정가가 205,000,000원임을 고려할 때, 현재 시세와 비교 시 감정가 수준에서 약간의 프리미엄이 붙거나 동등한 수준의 입찰가가 형성될 가능성이 있습니다.

다만, 경매 시장의 경쟁 상황, 현장 방문 시 물건 상태, 임대 수요 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다. 매수인이 인수해야 할 부담이 없으므로, 감정가 수준인 205,000,000원을 기준으로 하되, 시세 조사를 통해 파악된 최고가와 최저가를 고려하여 195,000,000원 ~ 215,000,000원 범위 내에서 전략적으로 접근하는 것을 추천합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.