나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51481 [1] 서울특별시 마포구 상암동 1734 상암한화오벨리스크 5층에이525호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강진감정 · 평가일 2025.05.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 마포구 상암동 소재 하늘초등학교 북동측 인근에 위치함.
본건 주변으로 접면도로 등에 따라 아파트단지 등의 주거용 건물, 업무용 혹은
상업용건물,주상용건물,학교,공원,공공시설 및 각종 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 소재하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 에이 5층 525호로서
외벽:외장석재마감 등.
내벽:벽지마감 및 타일마감 등.
창호:샷시창호임.

이용상태

2013.12.05일자로 사용승인되고,
본건은 오피스텔임.(후면 내부구조도 참조)

설비내역

위생설비,급배수설비,난방설비,승강기설비,각종 소방설비를 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 대체로 장방형의 토지로서 공부상 업무시설(오피스텔 및 사무소)의 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북동측 및 북서측으로 포장도로와 접하고 있으며 진출입이 무난함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(2021-01-13)<교육환경 보호에 관한 법률>,
대공방어협조구역<군사기지 및 군사시설 보호법>,
비행안전제2구역(지원)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
제한보호구역((30m위임지역))<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>,
택지개발지구<택지개발촉진법>,
(한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 개요

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51481 (1)

소재지: 서울특별시 마포구 상암동 1734 상암한화오벨리스크 5층 에이525호

용도: 오피스텔

감정가: 137,000,000원

경매 구분: 부동산강제경매

매각 대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 물건 상세

건물명: 상암 한화 오벨리스크

전용 면적: 24.22㎡ (7.33평)

토지 지분 면적: 7.96㎡ (2.41평)

건축 연도: 2013년 (사용승인일 기준)

총 세대수: 899세대

본건 위치: 5층 중 A525호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 서울특별시 마포구 상암동 소재 하늘초등학교 북동측 인근에 위치합니다.

* 주변으로 아파트단지, 업무용/상업용 건물, 학교, 공원, 공공시설, 근린생활시설 등이 복합적으로 소재하고 있습니다.

2.2. 교통 여건

* 제반 차량의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 현황

* 본건 토지는 대체로 장방형의 토지로서, 공부상 업무시설(오피스텔 및 사무소)의 건부지로 이용중입니다.

* 북동측 및 북서측으로 포장도로와 접하고 있어 진출입이 무난합니다.

2.4. 도시계획 및 규제사항

* 용도지역: 준주거지역

* 도로: 대로3류(폭 25m~30m), 중로1류(폭 20m~25m) 접합

* 기타 규제사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제2구역, 제한보호구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, 택지개발지구, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역.

3. 권리분석

3.1. 경매 진행 정보

* 사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51481 (1)

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 신청 채권액: 140,000,000원 (주택도시보증공사, 임차보증금반환채권 양수)

* 물건명세서상 채권 총액: 295,985,770원

3.2. 등기부 현황 및 말소기준권리

* 말소기준권리: 유미캐피탈대부의 가압류 (접수일자: 2023-04-11)

* 본 경매 신청 채권자(주택도시보증공사)의 강제경매 개시 결정 등기 (접수일자: 2025-05-22)를 포함한 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위에 있어 경매를 통해 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황 및 분석

* 임차인: 차

* 보증금: 140,000,000원

* 전입일자: 2022-02-28, 확정일자: 2022-01-25

* 대항력: 없음 (확정일자가 전입일자보다 빠르나, HUG의 승계 및 포기 확약으로 인해 대항력이 인정되지 않습니다.)

* 비고: HUG 인수조건 변경 관련 특이사항이 있습니다.

3.4. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (명시된 지상권 없음)

* 임차인의 보증금 관련: 주택도시보증공사는 임차인의 보증금반환채권을 양수하였으며, 배당금으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에게 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기한다는 확약서를 제출하였습니다.

* 따라서 본건 매수인은 임차인의 보증금에 대해 추가적인 인수 의무가 없습니다.

3.5. 총 채권액

* 등기부채권 총액: 295,985,770원

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 현황

* 본건이 소재한 상암동 일대는 아파트 단지와 더불어 업무시설, 상업시설, 근린생활시설 등이 밀집한 복합 상권입니다.

* 특히 상암 DMC(디지털미디어시티)와 인접하여 관련 업무 종사자 및 유동인구가 풍부한 지역입니다.

4.2. 최근 시세 동향

* 최근 2026년 6월~7월 거래 사례:

* 전용면적 19.93㎡, 5층, 9700만원 (약 486.7만원/㎡)

* 전용면적 19.93㎡, 6층, 9300만원 (약 466.6만원/㎡)

* 전용면적 39.76㎡, 8층, 26150만원 (약 657.6만원/㎡)

* 본건(전용면적 24.22㎡)은 위 19.93㎡ 면적대의 거래 사례와 비교 시, 면적 증가분을 고려하면 약 1.18억원 내외의 시세를 형성할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 정보

* 준공년월: 2013년 12월 5일 (사용승인일 기준)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조

* 내외관 마감: 외벽 석재마감, 내벽 벽지/타일마감, 창호 샷시

5.2. 편의 및 교육 시설

* 교육 시설: 하늘초등학교 인근 위치

* 편의 시설: 건물 내 및 주변 근린생활시설 이용 편리

* 기타: 공원, 공공시설 등 이용 가능

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

* 본건의 임차인(차진선)은 대항력이 없으며, 채권자인 주택도시보증공사가 매수인에게 잔존 보증금에 대한 청구권을 포기한다는 확약서를 제출하여 임차인 관련 위험은 거의 제거된 상태입니다.

* 다만, 전체 채권 총액이 감정가를 크게 상회하므로, 입찰 경쟁이 치열할 경우 예상보다 높은 가격에 낙찰될 가능성이 있습니다.

6.2. 기타 리스크

* 토지이용계획상 여러 제한사항(군사시설 보호법, 수도권정비계획법 관련 지역 포함)이 존재하여 향후 건물 증축 또는 용도 변경 등에 제약이 있을 수 있습니다.

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 관련 규제는 해당 시설과의 거리나 영향 범위를 확인해야 할 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 서울 마포구 상암동의 역세권 오피스텔로, 입지 및 교통 여건이 양호합니다.

* 특히, 임차인의 대항력 부재와 채권자의 보증금 청구권 포기 확약으로 인해 권리 관련 위험이 매우 낮다는 점이 가장 큰 장점입니다.

* 건물 연식 또한 비교적 최신(2013년 준공)으로 관리가 용이할 것으로 보입니다.

* 다만, 채권 총액이 감정가를 상회하는 점은 참고해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 임차인 대항력 및 보증금 관련 위험 제로

* 채권자 HUG의 잔존 보증금 청구권 포기 확약으로 인한 안전성 확보

* 마포구 상암동 핵심 업무/주거 복합지구의 우수한 입지

* 비교적 신축급 오피스텔로서 안정적인 임대수익 기대 가능

9. 예상 입찰가

* 현 시세 및 유사 면적/층수 거래 사례 분석 결과, 본건의 적정 시장 가치는 약 1.18억원 내외로 판단됩니다.

* 감정가(1.37억원) 대비 시장 가치가 낮게 형성되어 있으며, 권리상 인수 부담이 없는 점을 고려할 때, 경쟁 입찰 시에도 감정가 이하 또는 근접한 수준에서의 낙찰 가능성이 있습니다.

* 본건의 안정적인 권리 관계와 시장 가치를 고려하여, 예상 입찰가는 약 120,000,000원으로 제안합니다.

* 실제 입찰가는 법원 진행 상황, 입찰 참여자 수, 낙찰가의 상향 가능성 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.