나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10036 [1] 서울특별시 양천구 신월동 243-30 다온캐슬 제2층 제203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경인 · 평가일 2025.06.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 ""신월IC"" 북동측 인근에 위치하고, 인근에 다세대
주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건은 제반차량 출입이 가능하며, 인근 도로변에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중
교통여건은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 및 평스라브지붕 5층중 2층 203호로서,
외벽 : 치장벽돌, 드라이비트 및 일부 석재 붙임 등 마감.
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택(방2, 거실, 주방, 욕실, 발코니, 현관 등)으로 이용중입니다.

설비내역

급,배수설비 등 기본적인 위생설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비 등이
되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접 도로와 등고평탄한 2필지 일단의 가장형 토지로서, 다세대주택 건부지로
이용중입니다.

인접 도로상태등

본건은 동측으로 노폭 약 6미터, 서측 및 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접
합니다.

토지이용계획 및 제한상태

신월동 243-30, 신월동 243-31 공히
제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역, 제3종 구역(2017-06-30)
(다지구), 수평표면구역, 진입표면구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제
등 입니다.
<자세한 내역은 후첨 ""토지이용계획확인서"" 참조하시기 바랍니다.>

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계
임대미상입니다.

2) 기타
--

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

서울남부지방법원 2025타경10036 (1)

소재지

서울특별시 양천구 신월동 243-30 다온캐슬 제2층 제203호

용도

다세대주택

감정가

249,000,000원

면적

토지면적: 18.30㎡ (약 5.54평)

건물면적: 29.91㎡ (약 9.05평)

매각대상

토지/건물 일괄매각

경매구분

부동산강제경매

채권자

김

건물 준공년도

2020년

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "신월IC" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주변에는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황

차량의 통행 및 출입이 가능하며, 인근 도로변에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 환경 또한 보통 수준으로 판단됩니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제2종일반주거지역(7층 이하), 도로, 가축사육제한구역, 제3종 구역, 수평표면구역, 진입표면구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역 등에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리

2023년 8월 30일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(부산지방법원 2023카단105243)가 말소기준권리가 될 것으로 보입니다.

인수되는 권리

본건의 주요 권리 분석 결과, 매수인에게 인수될 수 있는 권리가 존재합니다.

* 임차인 김 씨는 2020년 3월 23일 전입하여 대항력을 갖추고 있으며, 확정일자는 2020년 3월 6일입니다.

* 등기부에는 2024년 4월 24일 접수된 주택임차권(권리금액 205,000,000원)이 있으며, "말소: 인수"로 기재되어 있습니다.

* 물건명세서상 "매수인에게 대항할 수 있는 주택임차권등기(2024.04.24. 접수 임차인 김푸름)는 임차보증금이 전액 변제되지 아니하면 말소되지 아니함"이라고 명시되어 있습니다.

* 따라서, 임차인 김 씨의 보증금 216,000,000원이 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 해당 금액을 인수해야 할 위험이 있습니다.

말소 대상 권리

말소기준권리보다 늦게 등기된 권리인 주택도시보증공사의 가압류(2023-08-30), 서초세무서장의 압류(2024-12-17), 김 씨의 강제경매(2025-05-26) 등은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

특이사항

대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 인수 여부가 본건의 핵심적인 권리 분석 사항입니다.

1.3. 상권분석

본건은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 및 상업 혼합 지역에 위치하고 있습니다. 주변 상권은 일반적인 수준으로, 특별히 집객력이 높은 상업 지역이나 상권은 아닌 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

본 건은 서울특별시 양천구 신월동에 위치한 다세대주택으로, 주변 환경은 일반적인 주거 지역의 특성을 보입니다. 인근에 신월IC가 있어 도로 접근성이 용이합니다. (주변 혐오시설에 대한 별도의 정보는 확인되지 않았습니다.)

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 인수 위험

임차인 김 씨의 보증금 216,000,000원 전액이 변제되지 않으면 매수인이 이를 인수해야 합니다. 이는 예상치 못한 추가 비용 발생으로 이어질 수 있는 가장 큰 리스크입니다. 등기부상 임차권 금액(205,000,000원)과 실제 보증금(216,000,000원) 간의 차이 또한 유의해야 합니다.

시세 대비 높은 감정가 가능성

제공된 주변 시세 정보에 따르면, 유사 면적의 신축 다세대주택 매매가는 300,000,000원 ~ 330,000,000원 수준입니다. 이를 단순 면적(29.91㎡)으로 환산 시, 3.3㎡당 약 1,700만원 ~ 1,800만원 선에 해당합니다. 본 건의 감정가는 249,000,000원으로, 임차인 보증금을 제외한 순수 부동산 가치로 볼 때 시세 대비 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 양천구 신월동에 위치한 다세대주택으로, 2020년 준공되어 비교적 신축에 속하는 건물입니다. 본 건의 가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인 김 씨가 존재하며, 보증금 216,000,000원을 인수해야 할 가능성이 매우 높다는 점입니다. 이는 입찰 전반에 걸쳐 가장 중요하게 고려되어야 할 사항입니다.

주변 시세 분석 결과, 본 건의 감정가(249,000,000원)는 임차인 보증금(216,000,000원)을 고려했을 때, 순수 부동산의 시장 가치보다 높은 수준일 수 있습니다. 따라서 본 물건은 권리관계, 특히 임차인 관련 사항을 면밀히 재검토하고, 총 예상 매입 비용(입찰가 + 인수 보증금)을 보수적으로 산정하여 접근해야 할 것입니다.

1.7. 투자 포인트

신축급 건물: 2020년 준공으로 건축된 지 얼마 되지 않아 건물 상태 양호 예상.

서울시 내 위치: 서울시 양천구라는 위치적 이점.

명확한 리스크 관리 시 저가 매수 가능성: 대항력 있는 임차인의 존재로 인해, 해당 리스크를 감안한 합리적인 입찰가를 제시할 경우 시세 대비 유리한 조건으로 매수할 기회가 있을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 총 매입 비용은 "법원에 납부하는 입찰가(낙찰가)" 와 "인수해야 하는 임차인 보증금"의 합계로 산정됩니다.

* 인수 보증금 (김 임차인): 216,000,000원

* 주변 시세 분석 (순수 부동산 가치 추정): 약 170,000,000원 ~ 180,000,000원

따라서, 본 물건을 시장 가치 수준으로 매입하기 위한 총 예상 비용은 최소 약 386,000,000원 (170,000,000원 + 216,000,000원) 에서 최대 약 396,000,000원 (180,000,000원 + 216,000,000원) 입니다.

본 건의 감정가는 249,000,000원이며, 이는 위에서 추정한 총 예상 매입 비용보다 현저히 낮은 금액입니다. 이는 본 건이 감정가보다 매우 낮은 가격에 낙찰되지 않는 이상, 매수자에게 상당한 부담으로 작용할 수 있음을 의미합니다.

최적의 입찰가는 인수 보증금 216,000,000원을 제외한, 본인이 판단하는 순수 부동산의 적정 가치(예: 170,000,000원)를 낙찰가로 법원에 제시하는 것입니다. 이 경우, 총 매입 비용은 170,000,000원 (낙찰가) + 216,000,000원 (인수 보증금) = 386,000,000원이 됩니다.

따라서, 보수적으로 접근한다면, 본 건의 입찰가는 총 매입 비용이 300,000,000원 ~ 350,000,000원 수준이 되도록 결정하는 것이 합리적일 수 있습니다. 이 경우, 법원에 납부하는 입찰가는 다음과 같이 산정됩니다.

* 총 매입 비용 300,000,000원 가정 시, 입찰가 = 300,000,000원 - 216,000,000원 = 84,000,000원

* 총 매입 비용 350,000,000원 가정 시, 입찰가 = 350,000,000원 - 216,000,000원 = 134,000,000원

상기 분석을 바탕으로, 본 건의 예상 입찰가는 50,000,000원 ~ 100,000,000원 범위 내에서, 본인의 투자 목표와 리스크 감수 수준에 맞춰 신중하게 결정할 것을 권장합니다.

경매 보증금은 입찰가의 10%이므로, 예상 입찰가 범위에 따라 약 5,000,000원 ~ 10,000,000원 입니다.

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