나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경525 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 352-3 더힐스빌 제2층 제202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강림 · 평가일 2025.06.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 개웅중학교 동측 인근에 위치하며 주위는
아파트 및 다세대주택과 상업시설등이 혼재한 지역으로 제반 입지여건은 보통시 됨.

교통상황

본건으로의 제반 차량진입이 가능하며 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통상황은
보통인 편임,

건물의 구조

건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트평슬라브지붕 5층건중 2층 202호로서
외 벽: 현무암 및 타일등 마감
내 벽: 벽지 및 타일 마감
창 호: 하이새시 이중창임.

이용상태

다세대주택(방2,주방1,거실1,욕실1,발코니1)으로 이용중임

설비내역

승강기,위생설비,도시가스에 의한 난방시설등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 대체로 등고평탄한 2필지 일단의 장방형으로 다세대주택 및 근생부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 약8m의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(7층이하),도로(접함),교육환경보호구역,대공방어협조구역(위탁
고도:해발165m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할),과밀억제
권역,토지거래계약에관한허가구역(2024.9.10부터 2029.9.9까지, 지목 도로 한정).

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

①임대관계 미상
②이해관계인의 부재로 내부구조도는 집합건축물대장상 도면과 외부관찰 및 탐문등을
토대로 작성하였음을 참조하시기 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 구로구 개봉동 352-3 더힐스빌 제2층 제202호에 소재한 다세대주택입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경525 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행됩니다.

감정평가액은 225,000,000원입니다.

토지 면적은 17.39㎡ (약 5.26평)이며, 건물 면적은 29.94㎡ (약 9.06평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

채권자는 방OO이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

2. 입지조건

본 건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 개웅중학교 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트, 다세대주택, 상업시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 입지 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

건물은 철근콘크리트 구조로, 5층 건물 중 2층에 해당합니다.

인접 도로 상태는 본 건 동측으로 약 8m의 도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

본 건은 대항력 있는 임차인과 선순위 임차권이 존재하여 주의가 필요합니다.

등기부상 주요 권리 현황은 다음과 같습니다.

- 소유권보존: 남윤상 (2019-03-05)

- 소유권이전: 정용철 (2019-07-31, 매매 금225,000,000원)

- 주택임차권: 방준혁 (2023-08-29, 권리금액 금225,000,000원, 전입일자 2019-07-31, 확정일자 2019-07-31). 이 권리는 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

- 압류: 다수의 압류 권리(광주세무서장, 광주광역시, 고양시, 구로구, 관악세무서장)가 등기되었으나, 모두 말소될 예정입니다.

- 강제경매: 방준혁 (2025-05-26, 권리금액 255,000,000원). 이 권리는 말소될 예정입니다.

권리분석상, 을구1번의 주택임차권 등기와 관련하여 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있으며, 임대차보증금 225,000,000원(전입일자 2019.07.31, 확정일자 2019.07.31)은 배당에서 전액 변제되지 아니하면 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

본 건이 소재한 지역은 주거 및 상업시설이 혼재하는 일반적인 지역입니다.

대규모 상업시설 밀집 지역은 아니지만, 다세대주택 및 근린생활시설이 함께 위치하여 기본적인 상업 활동이 이루어지는 지역입니다.

주변의 아파트 단지 및 기존 다세대주택 거주민들을 대상으로 한 소규모 상권이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장 이용이 가능하며, 자가용 이용 시 도로 접근성이 양호합니다.

* 편의시설: 주변 상업시설 및 주거 지역 내 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 개웅중학교가 인근에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 인수되는 임차보증금: 가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인의 보증금 225,000,000원입니다. 이 금액은 낙찰자가 인수해야 하며, 이는 물건의 총 취득 비용에 포함되어야 합니다.

* 감정가와 시세의 괴리: 감정평가액(225,000,000원)이 대항력 있는 임차인의 보증금과 동일한 금액으로 책정되어 있으며, 주변 유사 면적의 실거래가(JSON 분석 결과, 약 100,000,000원~145,000,000원 수준으로 추정) 대비 높게 형성되어 있어, 낙찰 후 상당한 추가 비용 발생 또는 가격 하락 위험이 있습니다.

* 채권자 겸 임차인: 경매 신청 채권자가 임차인 방준혁으로 되어 있는 점은 특이사항이며, 임차인 본인이 자신의 채권을 회수하기 위해 강제경매를 신청한 경우로 보입니다. 이는 임차인이 자신의 보증금 및 채권 회수를 위해 적극적으로 경매에 관여하고 있음을 시사합니다.

* 군사시설 제한: 대공방어협조구역으로 지정되어 있어 건축 등 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금 225,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하는 부담이 큰 물건입니다.

임차인이 경매 신청 채권자라는 점과 감정가와 임차보증금이 일치하는 점은 본 물건의 복잡성을 더합니다.

주변 시세 대비 감정가가 높게 책정되어 있어, 낙찰 후 인수하는 보증금을 포함한 총 투자 비용이 해당 물건의 실제 시장 가치를 초과할 위험이 높습니다.

투자를 고려하신다면, 인수되는 보증금을 감안한 총 실질 취득 비용과 향후 매각 시 예상되는 수익률을 면밀히 분석해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 강제경매 진행 물건으로, 법적 절차에 따라 소유권을 취득할 수 있습니다.

* 대항력 있는 선순위 임차인의 존재는 시세보다 낮은 금액으로 취득할 수 있는 기회를 제공할 수 있으나, 동시에 높은 인수 부담으로 작용합니다.

* 임차인이 채권자로서 경매를 신청했다는 점은 채권 회수 및 보증금 반환에 대한 임차인의 의지를 반영합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 건물 면적(29.94㎡, 약 9.06평)과 제공된 최근 매매 JSON 정보 분석 결과, 주변 시세는 평당 약 11,000,000원에서 16,000,000원 수준으로 추정됩니다.

이에 따라 본 물건 자체의 시장 가치는 약 100,000,000원에서 145,000,000원 사이로 예상됩니다.

'예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 계산한다'는 원칙에 따라, 본 물건의 자체 가치 범위 내에서 입찰가를 산정할 수 있습니다.

하지만 본 물건의 인수 보증금은 225,000,000원으로, 이는 자체 시장 가치를 초과합니다.

이러한 점을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요하며, 본 물건 자체의 가치와 채권자의 청구 금액(255,000,000원) 및 채무자의 상황을 면밀히 검토해야 합니다.

단, 본 물건의 순수 시장 가치 범위 내에서 입찰가를 제시한다면, 약 120,000,000원 (12,000만원) 수준을 예상해 볼 수 있습니다.

이 경우, 총 실질 취득 비용은 입찰가 120,000,000원 + 인수 보증금 225,000,000원 = 345,000,000원이 됩니다.

이는 예상되는 본 물건의 자체 시장 가치(100,000,000원~145,000,000원)를 훨씬 상회하는 금액으로, 매우 신중한 투자가 요구됩니다.

10. 주변 시설 정보

제공된 정보 및 간략한 검색 결과에 따르면, 본 물건 주변에는 일반적인 주거 및 상업 시설이 위치하고 있습니다.

개웅중학교 등 교육 시설이 인접해 있습니다.

군사시설 보호 구역에 해당되는 제한 사항이 있으나, 이는 일상생활이나 건물 이용에 직접적인 혐오 시설로 작용하지는 않는 것으로 판단됩니다.

특이할 만한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.