나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경525 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 352-3 더힐스빌 제2층 제202호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-10

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경525 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 352-3 더힐스빌 제2층 제202호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매3계 2025타경525 | 소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 352-3 더힐스빌 제2층 제202호 | 감정가: 225,000,000원 | 최저가: 180,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 2025타경525 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경525 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 352-3 더힐스빌 제2층 제202호

용도: 다세대주택

감정가: 225,000,000원

토지면적: 17.39㎡ (약 5.26평)

토지 지분율: 1739

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 29.94㎡ (약 9.06평)

건물 지분율: 2994

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 정OO

채무자: 정OO

채권자: 방OO

1.2. 물건 세부 정보

1.2. 1.입지조건

본 물건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 개웅중학교 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 아파트, 다세대주택 및 상업시설이 혼재되어 있어 생활 편의성이 양호한 편입니다. 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 2.건물 구조 및 이용상태

해당 물건은 철근콘크리트구조의 5층 건물 중 2층에 위치한 202호입니다. 건물 외벽은 현무암 및 타일로 마감되었으며, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 하이새시 이중창으로 되어 있습니다. 내부 이용 상태는 방 2개, 주방 1개, 거실 1개, 욕실 1개, 발코니 1개로 구성된 다세대주택으로 사용 중입니다.

1.2. 3.설비내역

승강기, 위생 설비, 도시가스에 의한 난방 시설 등이 갖추어져 있습니다.

1.2. 4.토지 현황

토지는 인접 도로와 대체로 등고평탄한 2필지의 장방형으로, 다세대주택 및 근린생활시설 부지로 이용 중입니다. 본건의 동측으로 약 8m의 도로에 접해 있습니다.

1.2. 5.토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 도로에 접하고 있습니다. 또한, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도: 해발 165m, 육군수도방위사령부 관할), 과밀억제권역에 해당합니다. 2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지 지목 도로에 한정하여 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 6.공부와의 차이

등기부등본이나 건축물대장 등 공부상 내용과 실제 현황과의 차이는 없는 것으로 확인됩니다.

1.2. 7.기타 참고사항

임대 관계는 현재 파악되지 않고 있습니다. 또한, 이해관계인의 부재로 인해 내부 구조도는 집합건축물대장상의 도면과 외부 관찰 및 탐문 등을 토대로 작성되었으므로 참고하시기 바랍니다.

2. 입지조건

본 물건은 개웅중학교 인근에 위치하며, 주변이 주거 및 상업시설이 혼재된 지역으로 생활 환경이 보통 수준입니다. 교통망은 인근 버스정류장 및 차량 진입 용이성으로 인해 보통으로 평가됩니다.

3. 권리분석

본건은 부동산강제경매 사건으로, 채무자는 정OO이며 채권자는 방OO입니다. 소유자 또한 정OO으로 동일합니다. 매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각됩니다. 제공된 정보만으로는 특별한 권리상 하자는 파악되지 않으나, 낙찰 후 인수해야 할 권리 관계가 있는지 등 상세한 권리 분석이 필요합니다.

4. 상권분석

주변에 아파트 단지 및 다세대주택이 밀집해 있어 안정적인 배후수요를 확보할 수 있습니다. 또한, 인근에 상업시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권은 형성되어 있으나, 역세권과의 거리 등을 고려했을 때 폭발적인 상권의 성장은 제한적일 수 있습니다. 개웅중학교 등 교육시설과의 근접성은 지역 내 주거 가치를 높이는 요인으로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

2개의 방, 거실, 주방, 욕실, 발코니로 구성된 실용적인 공간을 제공합니다. 승강기, 위생 설비, 도시가스 난방 등 기본적인 생활 편의 시설이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

1. 임대관계 미상: 현재 임대 현황을 정확히 파악하기 어려워 명도 과정이나 임대 수익 예측에 변수가 될 수 있습니다.

2. 내부 확인 제한: 이해관계인 부재로 인해 내부를 직접 확인하지 못하고 외부 관찰 및 도면으로 파악한 부분이 있어, 실제 내부 상태나 구조에 예상치 못한 문제가 있을 가능성을 배제할 수 없습니다.

3. 토지이용계획상 제한: 제2종일반주거지역(7층 이하), 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(지목 도로 한정) 등 여러 규제 사항이 있어 향후 재건축이나 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

4. 광역적 환경시설: 검색 결과, 구로구 전반적으로는 광명시와의 환경 빅딜을 통해 쓰레기 소각장 및 하수처리장 등의 시설이 광역적으로 운영되고 있습니다. 해당 물건지 바로 인근에 직접적인 혐오시설이 확인되지는 않았으나, 이러한 대규모 시설들이 간접적으로 지역 환경에 영향을 미칠 가능성을 염두에 둘 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울남부지방법원에서 진행되는 부동산강제경매 사건으로, 구로구 개봉동의 다세대주택입니다. 교통 및 생활 편의성은 보통 수준이며, 건물 상태 및 이용 상태는 일반적인 다세대주택과 유사합니다. 권리상 큰 문제는 없어 보이나, 상세한 권리 분석과 내부 확인이 중요합니다. 임대 관계 미상 및 내부 확인 제한 등은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

1. 서울시 내 비교적 접근 가능한 가격대의 부동산: 감정가를 고려했을 때, 서울 시내에서 투자 가능한 물건 중 하나로 볼 수 있습니다.

2. 주거 선호 지역: 개봉동은 주거 지역으로 꾸준한 수요가 있으며, 개웅중학교 인근이라는 점에서 가족 단위 거주자에게 매력적일 수 있습니다.

3. 일괄 매각의 이점: 토지와 건물이 함께 매각되어 소유권 확보 및 향후 활용에 유리합니다.

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 투자 결정 시에는 반드시 현장 방문, 등기부등본 및 건축물대장 확인, 세무 상담 등 추가적인 정밀 조사가 필요합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매3계