나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102980 [1] 서울특별시 강남구 역삼동 685-12 5층504호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 온누리 · 평가일 2025.06.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강남구 역삼동 소재‘선정릉역(지하철9호선, 수인분당선)’남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 정비된 주택지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 선정릉역이 소재하는 바, 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층 중 제5층 제504호로서,
외벽 : 석재 타일붙임 등 마감
내벽 : 내부 인테리어 등 마감
창호 : 하이샷시 창호 등임.

이용상태

공부상 '다세대주택'으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 도로대비 2필지 일단의 평탄한 가장형 토지로서, ""다세대주택, 근린생활시설"" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

(1)도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-03-24)(건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지)임.

(2)도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-03-24)(건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

인접필지 및 도로대비 2필지 일단의 평탄한 가장형 토지로서, ""다세대주택, 근린생활시설"" 건부지로 이용중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102980 (1)

소재지: 서울특별시 강남구 역삼동 685-12 5층504호

용도: 다세대주택

감정가: 406,000,000원

토지 면적: 14.51㎡ (약 4.39평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 28.96㎡ (약 8.76평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: (OOOOOO

1.1. 입지조건

주변 환경 및 교통 상황

본건은 서울특별시 강남구 역삼동 소재 지하철 9호선 및 수인분당선인 ‘선정릉역’ 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재된 정비된 주택지대로, 주위 환경은 양호한 편입니다. 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 위치해 있어 교통 여건 또한 보통 수준입니다.

1.1. 1.주변 시설 및 접근성

본건은 선정릉역을 도보로 이용 가능한 역세권에 해당합니다. 강남구 역삼동이라는 입지적 이점은 생활 편의시설 및 각종 인프라 접근성에 긍정적인 영향을 미칩니다. 주변에는 주거 시설과 상업 시설이 균형 있게 분포하고 있으며, 특별히 혐오 시설에 대한 정보는 확인되지 않습니다.

1.2. 권리분석

권리 관계 및 인수되는 권리

본건 경매 물건의 등기부등본을 분석한 결과, 소유권 보존, 이전 등기 외 다수의 권리들이 존재합니다. 말소 기준권리는 서울중앙지방법원 가압류 결정(2025카단808600)으로 확인됩니다.

주요 권리 분석 내용은 다음과 같습니다.

* 소유권 관련: 임성자 외 2명에서 시작하여 공유자 전원 지분 이전, 이소림으로 소유권이 이전되었습니다.

* 근저당/가압류/압류: 대우건설의 가압류 및 강제경매, 국민건강보험공단의 압류 등이 설정되어 있으며, 이들 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황: 본건에는 임차인 이수용(주택도시보증공사)이 존재하며, 보증금 325,000,000원, 차임 0원입니다. 전입일자는 2024년 8월 22일, 확정일자는 2024년 8월 23일입니다.

* 특히 주의해야 할 점은, 등기부등본 상 임차권(을1)이 ‘인수’로 기재되어 있다는 것입니다. 이는 매각으로 인해 임차인의 권리가 소멸되지 않고 매수인에게 승계될 수 있음을 의미합니다. 비록 ‘인수 보증금 합계’가 0원으로 표시되어 있으나, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 따라서 약 3억 2천 5백만원의 보증금 인수 여부를 반드시 확인해야 하는 중대한 인수 권리입니다.

1.3. 상권분석

주변 시세 및 거래 동향

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 역삼동 지역의 다세대주택 매매가는 다음과 같습니다.

* 루브르하우스 (2017년 준공, 33.464㎡): 2026년 6월 13일, 48,000만원에 거래. (㎡당 약 1,434만원, 평당 약 474만원)

* 로즈빌 (2003년 준공, 77.08㎡): 2026년 6월 5일, 71,000만원에 거래. (㎡당 약 921만원, 평당 약 305만원)

* 상록 (1993년 준공, 55.53㎡): 2026년 6월 2일, 44,000만원에 거래. (㎡당 약 792만원, 평당 약 262만원)

본건은 2016-2017년경 준공된 것으로 추정되며, 전용면적 28.96㎡ (약 8.76평)입니다. 가장 최근에 거래된 유사 연식의 '루브르하우스' 사례를 기준으로 볼 때, 본건의 현재 시세는 ㎡당 약 1,400만원 내외로 추정 가능합니다. 이를 전용면적에 적용하면 약 41,500만원 수준의 시세가 형성될 것으로 예상됩니다. 감정가 406,000,000원과 유사한 수준입니다.

1.4. 생활정보

생활 편의 및 주거 환경

본건은 강남구 역삼동의 중심부에 위치하여 다양한 생활 편의시설을 이용하기에 편리합니다. 선정릉역을 통한 대중교통 이용이 용이하며, 주변에 다수의 버스 노선이 운행 중입니다. 또한, 근린생활시설이 인접해 있어 기본적인 상업 시설 이용에 불편함이 없습니다. 주거 밀집 지역에 위치하여 비교적 조용하고 안정된 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

주요 리스크 요인

본건의 가장 큰 잠재적 리스크는 임차인 이수용 씨의 대항력 있는 임차권입니다. 해당 임차권은 보증금 325,000,000원으로, 등기부 상 ‘인수’로 기재되어 있어 배당 절차에서 전액 변제받지 못할 경우 매수인이 해당 금액을 인수해야 할 위험이 있습니다. 이는 낙찰가의 상당 부분을 상회하는 금액으로, 실제 명도 및 인수 비용을 고려할 때 신중한 접근이 필요합니다. 또한, 본 토지는 제2종일반주거지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역(아파트 용도) 등 도시계획 및 건축 관련 규제를 받고 있어 향후 재건축이나 용도 변경 시 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

물건 종합 평가

본건은 서울 강남구 역삼동의 우수한 입지, 지하철역 인접성, 비교적 신축에 속하는 건물이라는 장점을 가지고 있습니다. 그러나 약 3억 2천 5백만원에 달하는 인수 가능성이 있는 임차 보증금은 매우 중대한 리스크 요인입니다. 만약 해당 보증금이 매각 대금으로 전액 변제되지 않고 매수인이 인수하게 된다면, 실제 총 투자 비용이 시장 가치를 훨씬 초과할 가능성이 높습니다. 따라서 본건은 인수되는 임차권의 보증금 처리 결과 및 낙찰 이후 명도 과정을 철저히 분석하고, 그 위험 부담을 감수할 수 있는 투자자에게 적합할 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

투자의 강점 및 기회

* 강남구 역삼동의 탁월한 입지 조건 및 높은 미래 가치.

* 선정릉역 도보 이용 가능한 역세권.

* 2017년 준공으로 비교적 신축에 속하는 건물.

* 주거 및 상업 시설이 균형 잡힌 주거 환경.

1.8. 예상 입찰가

적정 입찰가 산정

상기 분석을 종합해 볼 때, 본건 물건 자체의 시장 가치는 감정가 수준인 약 4억 1천만원 내외로 평가됩니다. 그러나 앞서 상세히 언급된 3억 2천 5백만원의 대항력 있는 임차 보증금 인수 위험을 고려해야 합니다.

본 보고서의 ‘예상 입찰가’는 ‘인수 보증금’을 제외하고, 순수 물건의 가치에 기반하여 산정되었습니다. 만약 경매 배당 절차를 통해 임차인의 보증금이 전액 변제되어 매수인이 인수할 보증금이 없다고 가정할 경우, 감정가 및 시장 시세와 유사한 수준에서 입찰을 고려할 수 있습니다.

따라서, 임차 보증금 인수 위험이 없다고 가정했을 때의 예상 입찰가는 400,000,000원에서 410,000,000원 사이로 권장하며, 본 보고서에서는 390,000,000원을 합리적인 최저 입찰가 범위로 제시합니다.

매우 중요: 만약 임차 보증금 325,000,000원이 매각 대금에서 전액 변제되지 않아 매수인이 인수해야 하는 상황이 발생한다면, 실제 총 투자 비용이 시장 가치를 훨씬 초과하게 되므로, 입찰가를 산정할 때 반드시 총 투자 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 시장 가치 이하가 되도록 역산하여 결정해야 합니다. 이 경우, 매수인이 감수해야 할 최대 입찰가는 약 9천만원 수준으로 낮아질 수 있음을 유념해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.