나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10072 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 362-79 해온캐슬 제6층 제604호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10072 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 362-79 해온캐슬 제6층 제604호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2025타경10072
• 주소: 서울특별시 강서구 가로공원로78길 70 해온캐슬, 제6층 제604호
• 용도: 도시형생활주택

서울남부지방법원 경매1계 2025타경10072 | 소재지: 서울특별시 강서구 가로공원로78길 70 해온캐슬, 제6층 제604호 | 감정가: 243,000,000원 | 최저가: 194,400,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 서울남부지방법원 2025타경10072 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10072 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 362-79 해온캐슬 제6층 제604호

용도: 다세대주택

감정가: 243,000,000원

토지면적: 18.61㎡ (약 5.63평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 26.61㎡ (약 8.05평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황 및 특징

1.2. 1.위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 서울월정초등학교 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택 및 공동주택이 혼재된 주거지역입니다.

1.2. 2.교통상황

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

1.2. 3.건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층/지상6층 중 제6층 제604호입니다. 사용승인일은 2019년 10월 16일로 비교적 신축 건물에 해당합니다. 외벽은 치장벽돌쌓기 마감이며, 창호는 알루미늄 및 PVC새시입니다.

1.2. 4.이용상태

도시형생활주택 (단지형다세대주택)으로 방, 거실겸주방, 화장실, 발코니로 이용 중입니다.

1.2. 5.설비내역

전기설비, 승강기설비, 개별난방설비(도시가스), 위생 및 급배수설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.2. 6.토지의 형상 및 이용상태

일단의 가장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

1.2. 7.인접 도로상태

동측으로 폭 약 4m의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 8.토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정)으로 지정되어 있습니다. 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)입니다.

1.2. 9.공부와의 차이

별다른 차이는 없습니다.

1.2. 10.기타 참고사항

임대 내역은 미상입니다.

1.3. 입지조건

본건은 서울월정초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호하며, 주변이 주거지역으로 형성되어 있어 조용하고 쾌적한 생활이 가능합니다. 도로 접근성 또한 양호한 편입니다.

1.4. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 가장 중요하게 고려해야 할 점은 '임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각'이라는 특이사항입니다. 이는 임차인과의 관계, 임차권 승계 여부, 그리고 주택도시보증공사와의 계약 내용을 면밀히 확인하여 매수인에게 대항력이 없다는 점을 명확히 해야 함을 의미합니다. 권리 관계는 매각으로 인해 소멸될 가능성이 높으나, 인수되는 권리가 있는지 반드시 확인해야 합니다.

1.5. 상권분석

주변이 전형적인 주거지역으로 형성되어 있어 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 소규모 상점 및 생활 편의시설 위주로 분포되어 있을 것으로 예상됩니다. 서울월정초등학교가 인접해 있어 어린 자녀를 둔 가구의 선호도가 있을 수 있습니다.

1.6. 생활정보

단지형 다세대주택으로 방, 거실, 주방, 화장실, 발코니 등으로 구성되어 있어 실거주에 적합한 구조를 갖추고 있습니다. 인근에 학교와 기본적인 생활 편의시설이 있어 생활하기 편리한 환경입니다.

1.7. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 임차인 관련 사항입니다. '대항력 포기조건'은 복잡한 법적 절차와 추가 확인을 필요로 하므로, 이 부분에 대한 철저한 검토가 필수적입니다. 또한, 임대 내역이 미상이라는 점은 공실 리스크나 명도 과정에서의 변수를 발생시킬 수 있습니다. 토지이용계획상 공항 관련 구역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역 등의 제한사항은 향후 건물 이용이나 재건축 시 제약을 줄 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본건은 2019년 준공된 신축급 다세대주택으로, 양호한 입지 조건과 편리한 생활 환경을 갖추고 있습니다. 감정가는 2억 4,300만원 수준으로, 소형 주거 공간으로서 매력적입니다. 그러나 임차인의 대항력 포기 조건, 임대 내역 미상 등의 권리 및 임대차 관련 리스크를 면밀히 분석하고 해결해야 합니다. 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 이러한 리스크를 해소할 수 있다면, 실거주 또는 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 물건입니다.

1.9. 투자 포인트

- 신축급 다세대주택으로 즉시 입주 또는 임대 가능

- 서울월정초등학교 인근으로 교육 환경 우수

- 대중교통 이용 편리한 입지

- 임차인 대항력 포기 조건 확인 시 명도 관련 리스크 해소 가능

2. 주변 시설 검색 결과

해당 주소지(서울특별시 강서구 화곡동 362-79) 주변을 검색한 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 주로 주거 지역과 학교, 소규모 상가, 근린 시설 등이 분포하고 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계