나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102936 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 1712 관악드림타운 102동 15층1502호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 목산 · 평가일 2025.05.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 관악구 봉천동 소재 ""서울구암초등학교"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 각급 학교, 대규모 아파트단지, 다세대주택 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 지대로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

본 건까지 차량 진·출입이 가능하며, 지하철역은 다소 근거리에 소재하나, 단지 인근에 마을버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 이용여건은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트경사지붕 17층 건물 내 제15층 제1502호로서,
외 벽: 몰탈 위 페인팅 마감 등
내 벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감
창 호: 샤시창호 마감임.

이용상태

아파트로 이용중임(내부구획 및 이용상황 등은 후첨 ‘내부구조도’ 참조).

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비, 옥내 소화전설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

남하향 완경사지 내 부정형의 토지로서, 현재 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본 건 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102936 (1)

* 소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 1712 관악드림타운 102동 15층1502호

* 용도: 아파트

* 감정가: 9억 5천 6백만원

* 면적:

* 토지: 36.42㎡ (약 11.02평)

* 건물(전용면적): 84.96㎡ (약 25.70평)

* 건축년도: 2003년 (사용승인일: 2003년 9월 6일)

* 층수: 15층 (총 17층 중)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 서울구암초등학교 동측 인근에 위치하며, 대규모 아파트 단지, 학교, 다세대주택 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역으로서 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본 건까지 차량 진출입이 가능하며, 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결됩니다. 지하철역은 다소 근거리에 위치하나, 단지 인근에 마을버스정류장이 소재하여 전반적인 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역에 속하며, 중로 3류(폭 12m~15m)의 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역), 대공방어협조구역(위탁고도 194m), 과밀억제권역 등의 도시계획적 제한사항이 있습니다. (교육환경보호구역의 세부 내용은 동작교육청 확인 필요)

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2016년 4월 29일 접수된 우리은행 근저당권 (을1)이 말소기준권리입니다.

* 총 채무액: 등기부채권 총액은 1,082,700,000원입니다. 주요 채무로는 에스비아이저축은행의 근저당권(787,200,000원) 및 에스비아이저축은행이 신청한 임의경매 개시 결정(666,431,458원)이 있습니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 등기사항 전부증명서상 모든 권리(근저당, 압류 등)는 본 건 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없습니다.

* 임차인 현황: 인수할 임차 보증금 합계는 0원이며, 현황 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

* 주변 상권: 대규모 아파트 단지인 관악드림타운을 배후로 하며, 인근에 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 주민들의 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

1.4. 생활정보

* 주거 환경: 3,544세대의 대규모 아파트 단지인 관악드림타운 내에 위치하여 단지 내 관리 시스템 및 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 단지 내 상가 및 인근 지역의 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 서울구암초등학교가 인근에 위치하며, 기타 각급 학교와의 접근성도 양호한 편입니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트 구조의 17층 건물 중 15층에 해당하여, 채광 및 통풍, 조망 측면에서 유리할 것으로 예상됩니다.

* 주차: 총 975대의 주차 공간이 확보되어 있어 주차 편의성이 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 도시계획상 제한: 본 건 토지는 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도 194m), 과밀억제권역 등 다수의 도시계획적 제한 사항에 묶여 있어 향후 재건축이나 개발 시 제약이 따를 수 있습니다. (최종적인 개발 가능성은 관련 법규 및 지자체 확인 필요)

* 건축물 노후도: 2003년 9월 사용승인을 받은 건물로, 약 23년 경과하여 신축 건물 대비 노후도가 있습니다. 향후 유지보수 비용 발생 또는 리모델링/재건축 관련 계획 수립 시 고려가 필요합니다.

* 감정가 대비 실거래가: 본 건의 감정가(9억 5천 6백만원)가 최근 실거래가(1억 5백만원 ~ 1억 2천 7백만원) 대비 낮게 책정되어 있습니다. 이는 낙찰가율 상승 및 경쟁 심화로 이어질 가능성이 있습니다.

* 주변 혐오시설: 본 건 주변에 부동산 가치에 부정적인 영향을 줄 만한 특정 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 입찰 전 현장 방문을 통한 직접적인 환경 조사가 권장됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 관악드림타운 아파트로, 쾌적한 주거 환경과 편리한 생활 인프라를 갖춘 우량 물건입니다.

최근 실거래가 대비 감정가가 낮게 평가되어 있어 시세 차익을 통한 투자 메리트가 충분하며, 권리 관계가 명확하고 인수할 임차인이 없어 명도 부담이 적다는 장점이 있습니다.

다만, 일부 도시계획상 제한 사항과 건축물의 노후도를 고려해야 하며, 감정가 대비 높은 실거래가로 인해 경쟁이 치열할 수 있다는 점을 염두에 두어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 시세 대비 낮은 감정가: 본 건의 전용면적(84.96㎡)은 최근 2026년 5월~7월 실거래가 기준으로 1억 5백만원에서 1억 2천 7백만원 수준에서 거래되고 있습니다. 감정가 9천 5백 6십만원과 비교 시 약 10% 이상의 시세 차익 가능성이 있습니다.

* 대단지 아파트의 안정성: 3,544세대에 이르는 관악드림타운 대단지에 속해 있어 단지 내 커뮤니티 시설 이용이 편리하고, 주거 안정성 및 향후 가치 상승 잠재력이 높습니다.

* 명도 용이성: 임차인 현황에서 인수할 보증금이 없으며, 임차인이 없는 것으로 파악되어 명도 관련 추가 비용 발생이나 절차상 어려움이 최소화될 것으로 예상됩니다.

* 15층 고층 세대: 17층 건물 중 15층으로, 일조권, 조망권 및 통풍 측면에서 유리하며 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 본 건과 동일 면적(84.96㎡)의 아파트가 2026년 5월 1억 5백만원, 2026년 7월 1억 2천 7백만원 및 1억 2천 5백만원에 거래되었습니다.

본 건의 감정가는 9천 5백 6십만원으로, 이는 최근 실거래가 하단부보다도 낮은 수준입니다.

따라서, 경쟁률 상승을 고려하여 본 건의 예상 입찰가는 1억 5백만원에서 1억 1천 5백만원 사이로 제안합니다.

(본 예상 입찰가는 현 시세 및 감정가 정보를 바탕으로 산정한 것으로, 실제 입찰 시에는 법원 진행 상황, 유사 물건 경쟁률, 본인의 투자 목적 및 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.