나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102933 [1] 서울특별시 관악구 신림동 478-9 로뎀하우스 2층204호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지녕 · 평가일 2025.05.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 서울지하철2호선 ""신대방역"" 남동측 인근에 위치하며 주변환경은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등 혼재함

교통상황

본건까지 차량 진출입 자유로우며 인근에 시내버스정류장 및 지하철역이 소재하는 등 대중교통 여건 무난시됨

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 다세대주택 5층 중 2층 204호 로서
외벽 : 돌붙임 및 몰탈위수성페인트 등 마감
내별 : 벽지로 마감
창호 : 샤시창임

이용상태

다세대주택으로 이용됨
(후첨 내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수시설, 화재경보기 등, 엘리베이터, 주차장 등 설비

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 토지 부정형으로 등고평탄하며 다세대주택 건부지로 이용됨

인접 도로상태등

남측 및 북측으로 소로(가)에 접함

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102933 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 478-9 로뎀하우스 2층 204호

용도: 다세대주택

감정가: 392,000,000원

토지면적: 23.50㎡ (약 7.11평)

토지지분: 23.50㎡ (약 7.11평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 29.95㎡ (약 9.06평)

건물지분: 29.95㎡ (약 9.06평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 서울지하철 2호선 ""신대방역"" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 지역입니다.

차량 진출입이 자유로우며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

남측 및 북측으로 소로(가)에 접해 있습니다.

토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

집합건물 등기부 요약 정보에 따르면, 현재 채권 총액은 405,000,000원입니다.

등기부상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 소유권 보존: 최경준 외 1명 (2021-12-28)

* 공유자 전원 지분 이전: 황재윤 (2022-06-24)

* 주택 임차권: 이규민 (2022-06-24, 보증금 385,000,000원) - 등기부상 말소 예정

* 가압류: 강원신용보증재단 (2023-09-11, 20,000,000원) - 말소기준권리

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025-05-21, 385,000,000원) - 본 경매 사건 채권자

* 압류: 국민건강보험공단 (2025-06-09)

임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 385,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-06-24

* 확정일자: 2022-05-16

* 배당신고일자: 2023-08-01

* 대항력: 없음 (현황표 기준)

주의사항 및 특별 매각조건:

채권자인 주택도시보증공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다. 이는 통상적으로 해당 임차인의 보증금이 경매 절차를 통해 정산되거나, HUG에서 승계 처리될 예정임을 시사합니다. 등기부상 임차권(을3) 및 강제경매(갑4) 권리가 말소 예정으로 기재되어 있어, 매수인은 인수하는 보증금이 없을 것으로 판단됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 서울 관악구 신림동 일대 다세대주택의 시세는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월, 68.58㎡ 면적의 다세대주택이 180,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 870만원)

* 2026년 5월, 36.33㎡ 면적의 다세대주택이 180,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 1,490만원)

* 2026년 5월, 49.63㎡ 면적의 다세대주택이 230,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 1,120만원)

본 건의 건물면적은 29.95㎡ (약 9.06평)이며, 이를 최근 거래된 시세(평당 1,120만원 ~ 1,490만원)로 환산 시, 약 10,150만원 ~ 13,500만원 수준의 시장 가격을 형성하고 있을 것으로 추정됩니다.

제공된 시세 정보와 본 건의 감정가(392,000,000원) 간에는 큰 차이가 존재하므로, 입찰 전 추가적인 시세 조사 및 현장 확인이 필수적입니다.

5. 생활정보

본 건은 신대방역 인근에 위치하여 지하철 이용이 편리하며, 다수의 버스 노선도 이용 가능합니다.

주변에 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하여 주거 환경이 양호한 편입니다.

건물은 철근콘크리트 구조로 5층 중 2층에 위치하며, 위생 및 급배수 시설, 화재 경보기, 엘리베이터, 주차장 등 기본적인 설비를 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 임차인 권리 관계의 명확한 확인입니다. 비록 등기부상 임차권이 말소 예정이고, 특별매각조건에 따라 매수인이 보증금을 인수하지 않는 조건이지만, '대항력있는임차인' 및 '선순위임차권' 언급은 혼란을 야기할 수 있습니다. HUG 인수 조건 변경 및 대항력 포기 조건 매각 내용은 HUG의 개입으로 보증금 문제가 정리될 가능성을 시사하나, 경매 절차 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. 따라서, 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 임차인 현황 및 실제 거주 여부를 확인하고, 법원 및 HUG와 관련 내용을 명확히 소통해야 합니다.

감정평가액 대비 최근 시장 거래가 현저히 낮은 점도 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 역세권에 위치한 소형 다세대주택으로, 교통 및 생활 환경이 양호한 편입니다.

임차인 보증금 관련 권리 분석 시, HUG의 개입 및 특별매각조건으로 인해 매수인이 보증금을 인수할 가능성은 낮아 보입니다. 이는 오히려 시세보다 저렴하게 낙찰받을 기회가 될 수 있습니다.

그러나 감정평가액과 시세 정보 간의 큰 격차, 그리고 복잡한 임차인 권리 관계는 신중한 접근을 요구합니다.

8. 투자 포인트

* 신대방역 인근 역세권 소형 다세대주택으로 임대 수익 및 시세 차익 잠재력 보유.

* HUG의 개입으로 임차인 보증금 인수 부담이 없을 가능성이 높아, 감정가 대비 낮은 가격으로 취득할 기회.

* 명확한 권리 분석 및 법률 검토 후, 시세 대비 저렴한 가격으로 낙찰받는다면 투자 가치 높음.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 바탕으로 추정된 본 건의 시장 가치는 약 10,150만원 ~ 13,500만원 수준입니다.

감정가 392,000,000원과 현 시세 간의 큰 차이를 고려할 때, 보증금 인수 부담이 없다는 전제 하에 시장 가치를 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

본 건의 복잡한 권리 관계 및 시장 상황을 종합적으로 고려하여, 시장 추정가 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 대략 150,000,000원 내외로 제안합니다. 이는 보수적인 추정치이며, 실제 입찰 시에는 최신 시세 변동 및 경매 경쟁 상황을 고려하여 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.