나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102910 [1] 서울특별시 서초구 양재동 324-1 3층301호 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유앤아이감정 · 평가일 2025.06.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 서울특별시 서초구 양재동 소재 '매헌초등학교' 남측에 위치하며, 인근은 다세대주택, 소규모 아파트, 학교, 관공서, 각종 근린생활시설 등으로 형성된 주거지역임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 지하철 신분당선 '양재시민의숲역' 및 노선버스정류장이 소재함.

건물의 구조

기호(가~다):
철근콘크리트라멘조 평슬래브지붕 9층건 내 제3층 제301호, 제4층 401호, 제5층 제501호 로서,
［사용승인일: 1993.02.10］
외벽: 화강석 및 석재붙임 등 마감,
내벽: 페인팅 및 인테리어 등 마감,
창호: PVC 창호 임.

이용상태

기호(가) 3층 301호: 업무시설((주)에스큐브아이)로 이용중 임.
기호(나) 4층 401호: 업무시설(삼양건설산업주식회사)로 이용중 임.
기호(다) 5층 501호: 업무시설((주)테크로)로 이용중 임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별냉방설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기설비, 주차장 등을 갖추고있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 평탄한 세장형 토지로서 업무시설 및 근린생활시설 [통칭:베델회관] 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 15미터, 북동측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 국토이용용도지구기타(주구중심), 제1종지구단위계획구역(양재택지자세한 사항은 도시계획과 별도확인 요함), 지구단위계획구역(양재택지), 도로(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(토지전산망의 내용은 참고사항일뿐 교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(허가대상:건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지,지정기간:2025.3.24.~2025.9.30.)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 개요

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102910 (1)

소재지: 서울특별시 서초구 양재동 324-1 3층301호

건물명: 베델회관

용도: 업무시설, 근린생활시설

감정가: 6,350,000,000원

토지면적: 219.01㎡ (약 66.25 평)

건물면적: 517.26㎡ (약 156.47 평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOO (한국산업은행)

특이사항: 공동담보

건축물 사용승인일: 1993년 2월 10일

1.2. 건물 구조

본건은 철근콘크리트 라멘조 평슬래브지붕 9층 건물 내에 위치하며, 해당 호실은 3층 301호, 4층 401호, 5층 501호임.

외벽은 화강석 및 석재 붙임 마감, 내벽은 페인팅 및 인테리어 마감, 창호는 PVC 창호로 구성되어 있음.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 서초구 양재동 소재 '매헌초등학교' 남측에 위치함.

주변 지역은 다세대주택, 소규모 아파트, 학교, 관공서, 각종 근린생활시설 등이 혼재된 주거 및 상업 혼합 지역으로 형성되어 있음.

2.2. 교통 상황

차량 진출입이 원활하며, 인근에 지하철 신분당선 '양재시민의숲역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

다수의 노선버스가 운행하는 버스정류장 또한 인접해 있어 교통망이 우수함.

2.3. 도로 상태

본건 건물은 남동측 노폭 약 15미터, 북동측 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있어 접근성이 양호함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2025년 5월 22일 접수된 한국산업은행의 임의경매개시결정(을8)이며, 이 권리를 기준으로 선순위의 권리들은 모두 말소될 예정임.

을1, 을2, 을3, 을4, 을5, 을7, 을11 근저당권 등 다수의 권리가 설정되어 있으나, 모두 말소기준권리보다 앞서거나 동 순위이므로 매각으로 소멸됨.

소유권 보존, 이전 등기 등은 매각으로 인해 정리될 것으로 판단됨.

3.2. 채권액 총계

등기부상 채권 총액은 약 6,550,000,000원임.

3.3. 임차인 현황

* 시원네트웍스주식회사: 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 주식회사에스큐브아이: 보증금 200,000,000원, 차임 7,560,000원, 사업일자 2004-12-01, 배당신고일자 2025-06-19, 대항력 없음.

3.4. 인수되는 권리

인수되는 보증금은 0원으로 파악됨.

따라서 낙찰자는 인수되는 권리 부담 없이 소유권을 취득하게 됨.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

양재동 일대는 업무시설과 주거시설이 복합적으로 분포하는 지역으로, 신분당선 양재시민의숲역을 중심으로 상업 및 업무 활동이 활발함.

본건이 위치한 지역은 근린생활시설 및 학교, 관공서 등이 인접하여 배후 수요가 풍부한 편임.

4.2. 건물 이용 현황

건물은 '베델회관'으로 통칭되며, 현재 301호는 주식회사에스큐브아이, 401호는 삼양건설산업주식회사, 501호는 주식회사테크로에서 업무시설로 이용 중임.

이는 지역 내 상업 및 업무 기능에 기여하고 있음을 보여줌.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 접근성

지하철 신분당선 양재시민의숲역을 도보로 이용 가능하며, 다양한 버스 노선이 운행되어 서울 시내 및 수도권 접근성이 뛰어남.

차량 이용 시 강남권 및 주요 업무지구로의 이동이 용이함.

5.2. 주변 편의 및 공공시설

* 교육시설: 매헌초등학교, 언남고등학교 등 학군이 인접해 있음.

* 편의시설: 건물 내외에 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높음.

* 공공시설: 서초구청, 법원 등 행정 및 사법기관이 차량 접근 가능한 거리에 위치함.

* 혐오시설: 현재까지 파악된 정보상, 해당 물건 인근에 직접적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축물 노후화

1993년에 사용승인을 받은 건물로, 약 30년이 경과하여 건축물 노후화에 따른 유지보수 및 리모델링 또는 재건축 필요성이 발생할 수 있음.

6.2. 토지 이용 계획상 제한

* 제2종일반주거지역, 국토이용용도지구기타(주구중심).

* 제1종지구단위계획구역(양재택지).

* 교육환경 보호구역(상대/절대보호구역).

* 대공방어협조구역.

* 과밀억제권역.

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.3.24~2025.9.30)으로 지정되어 있음. 이는 건축물의 용도로 인한 지정으로, 매각으로 인한 취득 시 관련 법규 확인이 필요하나 일반적으로 허가 대상에서 제외될 수 있음.

6.3. 권리관계 및 명도

현재 파악된 임차인들은 모두 대항력이 없어 매각으로 인해 소멸되므로 명도 과정에서 큰 어려움은 없을 것으로 예상됨. 그러나 임대차 계약의 실제 내용 및 명도 관련 절차는 추가적인 확인이 필요함.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 서초구 양재동의 역세권 입지를 갖춘 업무시설로서, 교통 편의성과 주변 생활 인프라가 우수함.

건축물은 노후화되었으나, 양재동 일대의 개발 잠재력과 강남권 접근성을 고려할 때 투자 가치가 충분하다고 판단됨.

현재 임차인들의 대항력이 없어 명도 부담이 적으며, 말소되는 권리가 많아 낙찰자가 인수하는 권리 부담이 없다는 점이 큰 장점임.

다만, 토지 이용계획상의 다양한 제한 사항을 면밀히 검토하고, 향후 건축 행위 가능성 및 용적률 등을 파악하여 실익을 따져볼 필요가 있음.

8. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 신분당선 양재시민의숲역 초역세권에 위치하며, 서울 주요 지역으로의 접근성이 매우 뛰어남.

* 가치 상승 잠재력: 양재동 일대의 지속적인 개발 가능성과 잠재적 미래 가치 상승 요인 보유.

* 안정적인 명도: 대항력 있는 임차인이 없어 명도 관련 리스크가 낮음.

* 개발 가능성: 노후화된 건물을 활용한 리모델링 또는 신축을 통해 건물 가치를 극대화할 수 있는 잠재력 보유.

* 인수 부담 없음: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 안전하게 소유권을 확보할 수 있음.

9. 예상 입찰가

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 감정가: 6,350,000,000원.

* 총 권리 채권액: 6,550,000,000원.

본건은 감정가 대비 낙찰가율이 85% ~ 95% 수준에서 형성될 것으로 예상되며, 주변 시세, 건물 상태, 향후 개발 가능성, 명도 용이성 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 초기 제안 예상 입찰가: 5,700,000,000원 ~ 6,000,000,000원.

(상세 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사 및 시장 분석이 필수적입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.