나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102983 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 635-279 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새날감정 · 평가일 2025.06.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 ""서울관광고등학교"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 마을 버스정류장이 위치하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘트리트지붕 4층 건물 내 제3층 제301호로서,
(사용승인일: 2013.09.02)

외벽: 외장석 붙임 마감 등,
창호: PVC 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

난방설비, 위생설비 및 급배수설비, 주차장 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접토지 대비 완경사지에 위치한 사다리형 토지로 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 3.5m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-10)(토지거래허가구역(모아타운 내 지목 도로 토지)지정기간: 2024. 9. 10.~2029. 9. 9.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현 거주인의 부재, 폐문 등으로 인하여 내부구조 및 이용상황, 확장 및 내부 인테리어 여부 등은 집합건축물대장상 기재내용 및 건축물현황도, 유사 평가전례, 외부관찰 및 탐문 등에 의거하였으므로 실제와 다소 상이할 수 있으며, 임대관계는 미상임.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전: 임차인 피수정)으로부터 우선변제권만 주장하고 대항력 포기하며, 임대차보증금 전액 변제받지 못해도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서(2026.06.26.자)가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호

서울중앙지방법원 2025타경102983 (1)

소재지

서울특별시 관악구 봉천동 635-279, 3층 301호

용도

다세대주택

감정가

306,000,000원

토지면적

24. 78㎡ (약 7.5평)

토지지분

24. 78㎡

건물면적

34. 50㎡ (약 10.4평)

건물지분

34. 5㎡

매각대상

토지/건물 일괄매각

경매구분

부동산강제경매

채권자

주택도시보증공사

특이사항

토지거래허가구역, 대항력있는임차인(확약서 제출), HUG 인수조건 변경, 선순위임차권(확약서 제출)

주의사항

주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력 포기하며, 임대차보증금 전액 변제받지 못해도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서(2026.06.26.자)가 제출됨.

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 관악구 봉천동에 위치하며, "서울관광고등학교" 서측 인근에 소재합니다.

주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 지역 내 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

토지는 인접 도로 및 인접 토지 대비 완경사지에 위치한 사다리형 토지로, 현재 주거용 건물 부지로 이용 중입니다.

본건 북동측으로는 노폭 약 3.5m 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 접근이 가능합니다.

인근에 마을 버스정류장이 위치하는 등 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 인천지방검찰청 압류 (2024.10.08. 접수)

본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부상 '을9' 순위로 2023.10.12. 접수된 주택임차권(권리자: 피 )은 보증금 300,000,000원으로 등재되어 있습니다.

그러나 물건명세서 및 특이사항에 따르면, 해당 임차인(피 )은 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하였으며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에게 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의한다는 확약서(2026.06.26.자)를 제출하였습니다.

이에 따라 본건 매각으로 임차인의 보증금은 인수되지 않으며, 임차권은 말소될 것으로 예상됩니다.

채권자(주택도시보증공사)가 신청한 강제경매의 채권 최고액 300,000,000원 또한 임차인 피 의 보증금액과 일치합니다.

권리분석상 인수되는 보증금은 0원으로 분석됩니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 봉천동 일대는 다세대주택과 단독주택이 밀집한 전형적인 주거 지역입니다.

인근에 "서울관광고등학교"가 위치하고 있으며, 지역 내에서 생활 편의를 위한 근린생활시설 이용이 가능합니다.

주변에 특별한 혐오시설은 파악되지 않습니다.

1.4. 생활정보

건물 구조는 철근콘크리트구조이며, (철근)콘크리트지붕을 가진 4층 건물 내 3층 301호입니다.

사용승인일은 2013년 9월 2일로, 준공된 지 약 10년이 경과하였습니다.

외벽은 외장석 붙임 마감, 창호는 PVC 창호로 마감되었습니다.

건물 내 난방 설비, 위생 설비 및 급배수 설비, 주차장 등이 설치되어 있습니다.

다세대주택으로 현재 이용 중입니다.

다만, 현 거주인의 부재, 폐문 등으로 인해 내부 구조, 이용 상황, 확장 여부 등은 집합건축물대장 및 건축물현황도, 외부 관찰 및 탐문 등에 의거하였으므로 실제와 다소 상이할 수 있습니다. 임대 관계는 현재 미상입니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지거래허가구역: 본건이 소재한 지역은 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 지정 기간은 2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지입니다. (모아타운 내 지목 도로 토지 지정) 이는 향후 토지 거래 시 허가를 받아야 하는 등 재산권 행사에 제약이 따를 수 있습니다.

임차인 관련 확약서: 대항력 있는 임차인으로 분류되었던 피 씨가 보증금 전액을 포기하고 대항력을 포기한다는 확약서를 제출하였으나, 향후 법적 분쟁 발생 시 매수인에게 예상치 못한 부담이 될 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다. (법적 검토 필수)

HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사와 관련된 인수조건 변경 사항이 존재하므로, 잔금 납부 및 소유권 이전 절차 진행 시 HUG와의 면밀한 확인이 필요합니다.

내부 상태 미확인: 현장 방문을 통한 정확한 내부 상태 확인이 이루어지지 않아, 실제 내부 하자나 수리 필요 여부는 별도 점검이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구 봉천동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 신축(2013년 준공)에 해당합니다.

토지와 건물이 일괄 매각되며, 권리 분석상으로는 인수되는 부담이 없는 것으로 분석됩니다. 특히, 대항력 있는 임차인으로 추정되었던 피 씨 관련 확약서 제출로 인해 보증금 인수 부담은 0원으로 예상됩니다.

다만, 본건이 토지거래허가구역으로 지정되어 있다는 점과 HUG 인수조건 변경 사항은 향후 재산권 행사 및 잔금 납부 과정에서 주의 깊게 살펴봐야 할 부분입니다.

감정가는 3억 6백만원으로 책정되었습니다.

1.7. 투자 포인트

비교적 신축 건물: 2013년 사용승인으로 건물 노후도가 낮습니다.

일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 활용 가치를 높일 수 있습니다.

권리 관계 명확화 (예상): 임차인 관련 확약서 제출로 인수 부담 감소가 예상됩니다.

주거 지역 입지: 기본적인 주거 수요 확보가 가능한 지역입니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 306,000,000원

전용면적 (건물): 34.50㎡ (약 10.4평)

주변 시세 분석:

최근 매매 사례를 분석한 결과, 봉천동 일대 유사 다세대주택의 거래가는 다음과 같습니다.

- '조은빌라'(1995년식, 45.72㎡): 2026년 5월 130,000,000원 (평당 약 940만원)

- '세진그린빌라'(1991년식, 62.88㎡): 2026년 5월 285,000,000원 (평당 약 1,500만원)

- '정광빌라'(1993년식, 58.53㎡): 2026년 5월 310,000,000원 (평당 약 1,750만원)

본건은 전용면적 약 10.4평입니다. 유사한 3층에 위치한 '정광빌라'의 거래가(평당 약 1,750만원)를 적용하여 시세를 추정하면, 10.4평 * 1,750만원/평 = 약 18,200만원 수준입니다.

본건의 감정가(306,000,000원)는 주변 실거래가 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

임차인 보증금 인수 부담이 없다고 가정하더라도, 보수적인 접근이 필요합니다.

종합적인 시세 및 본건의 특이사항(토지거래허가구역, HUG 조건 변경)을 고려할 때, 감정가 이하에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

이에 따라 예상 입찰가는 150,000,000원 ~ 180,000,000원 사이에서 신중하게 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.