나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경30097 [1] 대구광역시 달서구 상인동 1428-2 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2025.03.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달서구 상인동 소재 '상인2동 행정복지센터' 북측 인근에 위치하며,
부근 일대는 단독주택, 다가구주택 등으로 형성된 정비된 주택지대입니다.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 간선도로와 시내버스 승강장이 인근에 소재하여 전반
적인 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

세장형의 토지로서 주위 일대와 등고 평탄하며, 단독주택(다가구주택) 건부지로 이용
중입니다.

인접 도로상태

북동측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(단독주택용지), 소로3류(폭 8m
미만)(접합), 가축사육제한구역(세부사항은 녹색환경과 문의요망)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 택지개발지구기타(택지개발사업완료)<택지개발촉진법> 입니다.

제시목록 외의 물건

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(가) 철근콘크리트구조 스라브지붕 4층 건물로서,
- 외 벽 : 드라이비트, 파벽돌 및 징크판넬 등 마감,
- 내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감,
- 바 닥 : 내부 바닥재 및 타일깔기 등 마감,
- 창 호 : 하이샷시 창호입니다.

이용상태

기호(가) 다가구주택
1층 : 다가구주택 및 계단실
2층~4층 : 다가구주택

설비내역

기호(가)는 위생설비, 급배수설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

공부상 용도가 '단독(다가구)주택(9가구), 제2종근린생활시설(사무소)'이나, 실제 전체가
'단독주택(다가구주택)'입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상입니다.
나. 기타사항 : 해당사항 없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 전세사기피해자 임차인 우선매수권 있음(전세사기피해자 임차인 우선매수권 행사를 1회로 제한하는 특별매각조건 있음).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

- 사건번호: 대구서부지원 2025타경30097 (1)

- 소재지: 대구광역시 달서구 상인동 1428-2

- 주소: 대구광역시 달서구 월곡로53서길 40 (상인동)

- 용도: 다가구주택

- 감정가: 1,044,568,800원

- 토지면적: 198.00㎡ (약 59.9평)

- 건물면적: 360.19㎡ (약 108.9평) (건축물대장 상 연면적 369.27㎡)

- 매각대상: 토지/건물 일괄매각

- 경매구분: 부동산강제경매

- 채권자: 박OO

- 특이사항: 중복사건, 공유자우선매수신고, 전세사기피해자 임차인 우선매수권 있음 (1회 제한)

- 공부상 용도와 현황: 공부상 '단독(다가구)주택(9가구), 제2종근린생활시설(사무소)'이나, 실제 전체가 '단독주택(다가구주택)'으로 이용 중.

1.1. 입지조건

- 위치 및 주위환경: 본건은 대구광역시 달서구 상인동 소재 '상인2동 행정복지센터' 북측 인근에 위치하며, 부근 일대는 단독주택, 다가구주택 등으로 형성된 정비된 주택지대입니다.

- 교통상황: 본건까지 차량의 출입이 가능하며, 간선도로와 시내버스 승강장이 인근에 소재하여 전반적인 교통사정은 보통입니다.

- 인접 도로상태: 북동측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 접합니다.

1.2. 권리분석

- 말소기준권리:

- 토지: 2019-05-21 접수, 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (을5)

- 건물: 2020-01-03 접수, 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (을1)

- 본 건의 말소기준권리는 토지 등기부상 2019.05.21 접수된 근저당권입니다.

- 등기부채권 총액:

- 토지 등기부채권 총액: 492,000,000원

- 건물 등기부채권 총액: 782,000,000원

- 말소 및 인수되는 권리:

- 본 건 경매로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 소멸 대상입니다.

- 인수되는 권리는 없습니다.

- 임차인 현황:

- 모든 임차인은 '대항력 없음'으로 분석되며, '인수 보증금 합계'가 0원이므로 임차인의 보증금은 배당을 통해 회수될 것으로 보입니다.

- 그러나 '전세사기피해자 임차인 우선매수권'이 특별매각조건으로 명시되어 있으므로, 해당 권리자가 있을 경우 우선매수권 행사 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-03-21, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 20,000,000원, 차임 300,000원, 전입 2022-05-24, 확정 2022-05-25, 배당 2024-11-21, 대항력 없음.

* 박 : 보증금 75,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-01-17, 확정 2020-01-14, 배당 2024-01-24, 대항력 없음.

* 박 : 보증금 75,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-01-20, 확정 2020-01-15, 배당 2024-05-14, 대항력 없음.

* 서 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-03-10, 대항력 없음.

* 석 : 보증금 40,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-02-14, 확정 2023-03-10, 배당 2025-04-07, 대항력 없음.

* 석 : 보증금 220,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-02-14, 확정 2022-01-17, 배당 2025-04-02, 대항력 없음. (참고: 확정일자가 전입일자보다 빠름)

* 신 : 보증금 40,000,000원, 차임 100,000원, 전입 2023-07-17, 확정 2023-06-29, 배당 2025-03-17, 대항력 없음.

* 안 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2020-01-16, 대항력 없음.

* 오 : 보증금 60,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-04-24, 확정 2023-04-05, 배당 2025-03-31, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 20,000,000원, 차임 350,000원, 전입 2020-01-28, 확정 2020-01-28, 배당 2024-03-19, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-05-27, 대항력 없음.

1.3. 상권분석

- 주변 환경: 본건은 대구광역시 달서구 상인동 내 주택 밀집 지역에 위치하며, 상인2동 행정복지센터와 인접하여 생활 편의성이 양호합니다. 주변에 다수의 단독 및 다가구 주택이 분포하여 주거 환경이 안정적입니다.

- 주변 시설:

* 교육시설: 상인초등학교, 월암초등학교, 대구월촌초등학교, 월서중학교, 대건고등학교 등이 인근에 위치합니다.

* 공공시설: 상인2동 행정복지센터, 대구달서구노인복지관 등이 있습니다.

* 편의시설: 상인동 및 월성동의 상업지구와 접근성이 좋아 다양한 상업, 의료, 문화 시설 이용이 용이합니다.

- 혐오시설: 주변 반경 1km 이내에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 주거 밀집 지역으로 안정적인 환경입니다.

1.4. 생활정보

- 교통: 대구 도시철도 1호선 상인역 및 월촌역을 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 접근성도 양호합니다.

- 편의시설: 대형 마트, 병원, 은행, 각종 상업시설 등 생활 편의 시설 이용이 편리한 지역입니다.

- 주거 환경: 조용하고 정비된 주택가에 위치하여 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

- 중복 사건: 동일 물건에 대한 중복 사건이 존재하여 경매 절차 진행 및 권리 관계에 다소 복잡성이 있을 수 있습니다.

- 공유자 우선매수: 공유자 우선매수 신고가 된 상태이므로, 경매 절차 진행 시 공유자가 낙찰가의 1순위로 매수할 가능성이 있습니다.

- 전세사기 피해 임차인 우선매수권: '전세사기 피해 임차인 우선매수권' 행사를 1회로 제한하는 특별매각조건이 있습니다. 임차인 중 해당 요건을 갖춘 자가 있을 경우, 우선매수권 행사로 인해 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. (모든 임차인의 '대항력 없음'과 '인수 보증금 0원'은 긍정적이나, 이 특별 조건은 신중한 검토가 필요합니다.)

- 건물 공부상 용도 불일치: 공부상의 용도와 실제 이용 현황이 다소 차이가 있으나, 이는 다가구주택의 경우 흔하게 발생하는 사항으로 큰 문제로 이어질 가능성은 낮습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 달서구 상인동의 안정적인 주택지대에 위치한 다가구주택으로, 토지 및 건물 면적이 충분하여 향후 임대 수익 확보 또는 자체 거주용으로 활용 가치가 높습니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수하여 주거 선호도가 높은 지역입니다. 권리 관계는 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 소멸될 것으로 보이며, 인수되는 보증금 또한 없는 것으로 분석됩니다. 그러나 중복 사건, 공유자 우선매수 신고, 그리고 특히 '전세사기 피해 임차인 우선매수권' 특별 매각 조건은 입찰 시 신중한 검토가 요구됩니다. 해당 특별 조건으로 인한 예상치 못한 변수에 대한 대비가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 위치 (대구 달서구 상인동).

* 다가구주택으로 통한 다수의 임대 가구 확보 및 임대 수익 창출 잠재력.

* 교통 및 생활 편의시설 접근성 우수.

* 권리 관계가 비교적 명확하여 인수 부담 적음 (전세사기 피해자 우선매수권 제외).

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 1,044,568,800원입니다. 인수되는 보증금이 없는 것으로 분석되므로, 감정가격을 기준으로 향후 시장 동향, 유사 물건의 실거래가, 본 건의 내부 상태 및 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 상세한 물건 상태 확인 및 심층적인 시장 조사가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.