나이스옥션 법원경매 상주 2024타경1011 [1] 경상북도 상주시 은척면 남곡리 OOOOO 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 덕일 · 평가일 2024.07.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 상주시 은척면 남곡리 소재 "은척한방산업단지"내에 위치하며, 부근 일 대는 체험시설, 판매시설, 업무시설, 나지 및 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서, '주상용건부지'로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북측으로 폭 약 15미터 내외의 포장도로, 북동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로 와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(소 로3-4호선)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(중로2-1호선)(접합), 가축사육제한구역(절대제한 지역(전 축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (낙동강)건축허가제한지역<낙동 강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 일반산업단지(한방일반산업단지)<산업입지 및 개발에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기 타: 본건 지상에 별지 '사진용지'와 같이 이동가능한 '파고라(야외식당)'가 소재 하며, 감정평가보완명령신청에 따라 제시외공작물로 평가하였는 바, 경매진행 시 참고하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

(가)철근콘크리트구조 슬래브지붕 3층건으로서, -외벽: 화강석마감 등, -내벽: 벽지마감, 타일마감 등, -바닥: 내장바닥재마감 등, -창호: 샷시창호 등임. (나)철근콘크리트조 슬래브지붕 단층건으로서, -외벽: 황토마감, 화강석마감 등, -내벽: 몰탈위 페인트마감 등, -바닥: 내장바닥재마감 등, -창호: 샷시창호 등임. (다)철근콘크리트구조 슬래브지붕 단층건으로서, -벽체: 강화유리 등, -바닥: 내장바닥재마감 등임.

이용상태

(가)1층: 근린생활시설, 주택 2~3층: 주택 (나): 창고 (다): 근린생활시설

설비내역

(가): 위생 및 급배수설비, 천정형에어컨, 난방설비, 전기온수기, 소방설비 등이 되어 있음. (나): 위생 및 급배수설비 등이 되어 있음. (다): 급배수설비, 천정형에어컨 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별지 "지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

본건 건물은 공부상 구조가 "슬래브지붕"이나, 실제 "슬래브위 기와지붕"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기 타: 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 건축물대장상 도로명주소는 상주시 은척면 성주봉로 65임. 건물은 공부상 구조가 "슬래브지붕"이나, 실제 "슬래브위 기와지붕"임. 지상 소재 제시외 공작물(파고라)는 매각 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 상주지원 2024타경1011 (1)

소재지: 경상북도 상주시 은척면 남곡리 667-1 (도로명주소: 상주시 성주봉로 65)

용도: 근린주택 (주상용건부지, 제2종근린생활시설, 단독주택, 창고시설)

감정가: 2,071,279,040원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 우OO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적

토지면적: 3,467.80㎡ (약 1,049.01평)

건물면적: 925.06㎡ (약 279.83평)

1.3. 특이사항 및 주의사항

중복사건, 개발행위허가제한구역 지정 지역에 포함됨.

건축물대장상 도로명주소는 상주시 은척면 성주봉로 65임.

건물 공부상 구조는 "슬래브지붕"이나, 실제로는 "슬래브 위 기와지붕"임.

지상 소재 제시외 공작물(파고라)는 매각에 포함됨.

임대관계는 미상임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상북도 상주시 은척면 남곡리에 위치하며, "은척한방산업단지" 내에 소재함.

주변 일대는 체험시설, 판매시설, 업무시설, 나지 및 임야 등으로 형성되어 있으며, 성주봉 자연휴양림과 인접하여 자연환경이 우수함.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통임.

본건 북측으로 폭 약 15미터 내외의 포장도로, 북동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하여 차량 통행이 용이함.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만), 중로2류(폭 15m~20m)에 접함.

또한, 가축사육제한구역(절대제한지역-전 축종), (낙동강)건축허가제한지역, 일반산업단지(한방일반산업단지)에 해당함.

개발행위허가 제한구역으로 지정된 지역에 포함되어 있어, 건축 및 토지 개발 시 관련 법규 및 제한사항을 반드시 확인해야 함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2016년 12월 7일자 도량새마을금고 근저당권 (을11)

총 등기부채권액: 1,768,800,000원

소유권이전: 우봉찬 (2016.12.07), 주식회사 소르젠코리아 (2022.11.30)

근저당권: 도량새마을금고 (2건), 도개새마을금고 (1건)

강제경매: 우봉찬 (2024.06.14)

3.2. 임차인 현황

총 3명의 임차인이 파악되었으며, 모두 대항력이 없는 것으로 확인됨.

* 권도형: 보증금 60,000,000원, 차임 1,000,000원, 배당신고 2024-08-30

* 오송균: 보증금 30,000,000원, 차임 2,000,000원, 전입 2023-06-08, 확정/배당신고 2024-08-30

* 유재진: 보증금 5,000,000원, 차임 500,000원, 전입 2024-03-13

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 말소기준권리 및 소멸

본 경매로 인하여 말소기준권리(도량새마을금고 근저당)보다 후순위인 권리들은 말소될 예정임.

소유권이전 사항은 말소되지 않고 낙찰자에게 승계될 수 있으므로 주의가 필요함.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 분석

본건이 위치한 은척한방산업단지는 상주시의 지역 특화 산업을 육성하기 위해 조성된 곳으로, 한방 관련 산업 시설 및 체험 시설, 휴양 시설 등이 집적되어 있음.

주변 일대는 상업 시설, 주거 시설, 나지, 임야 등이 혼재되어 있어 복합적인 성격을 띠고 있음.

과거 한방산업단지 조성 당시 입주 업체 확보에 어려움이 있었던 시기도 있었으나, 최근에는 성주봉자연휴양림 등 관광 휴양 시설이 활성화되며 지역 경제에 기여하고 있음.

인근에 대규모 상권이 형성되어 있지는 않으나, 산업단지 내 자체적인 수요와 휴양객을 대상으로 한 상권이 형성될 가능성이 있음.

4.2. 생활 정보

본건은 성주봉자연휴양림과 인접하여 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있음.

편의시설, 상업 시설 등은 상주시내로 이동 시 이용 가능하며, 차량 접근성은 양호함.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았으나, 산업단지 내 입지 특성상 관련 시설 입주 가능성을 고려해야 함.

5. 잠재적 리스크

5.1. 개발행위허가 제한

본건 소재지는 개발행위허가 제한구역으로 지정되어 있어, 향후 건축 또는 토지 이용에 제약이 있을 수 있음.

관련 법규 및 제한 사항에 대한 면밀한 확인이 필수적임.

5.2. 건물 구조 및 용도 불일치

공부상 건물 구조는 "슬래브지붕"이나 실제는 "슬래브 위 기와지붕"으로 공부와의 차이가 존재함. 이는 건축물대장 변경 등 절차가 필요할 수 있음.

건물의 실제 용도가 단독주택, 근린생활시설, 창고시설 등으로 다양하여, 향후 운영 또는 재건축 시 용도별 규제 및 관리 방안을 고려해야 함.

5.3. 과다한 채무 부담

등기부상 채무 총액이 약 17.7억원으로 감정가(약 20.7억원)에 근접하거나 상회하는 수준임. 이는 낙찰 후에도 추가적인 재정 부담으로 작용할 수 있음.

5.4. 중복 사건

본 사건은 중복 사건으로, 경매 절차 및 진행 상황에 변동 가능성이 있음.

6. 종합 의견

본 물건은 상주 은척한방산업단지 내에 위치한 근린주택으로, 넓은 토지와 건물을 일괄 매각하는 물건임.

은척한방산업단지 및 성주봉자연휴양림과 인접한 입지는 자연환경이 우수하며, 지역 특화 산업 단지 내에 있어 잠재적 가치를 지님.

다만, 개발행위허가 제한구역 지정, 공부상 건물 구조와의 차이, 높은 채무 부담 등은 투자 시 반드시 고려해야 할 리스크 요소임.

임차인들의 대항력이 없어 명도 부담은 적을 것으로 예상되나, 임대 관계가 미상인 점은 추가 확인이 필요함.

7. 투자 포인트

* 은척한방산업단지 내 입지로 인한 미래 가치 상승 가능성.

* 성주봉자연휴양림 인접으로 인한 쾌적한 자연환경 및 관광 연계 가능성.

* 광활한 토지 면적을 활용한 다양한 개발 및 사업 확장 잠재력.

* 제시외 공작물(파고라) 매각 포함으로 인한 추가 활용 가능성.

8. 예상 입찰가

감정가: 2,071,279,040원

최근 유찰을 거쳐 2026년 7월 14일 입찰 기일에는 감정가의 49%인 1,014,928,000원부터 시작될 예정임.

본 물건은 개발행위허가 제한, 높은 채무액, 공부와의 차이 등 다수의 리스크 요소를 보유하고 있음. 또한, 상권 분석을 위한 주변 시세 자료가 제한적이며, 해당 산업단지의 활성화 정도에 따른 부동산 가치 변동성을 고려해야 함.

종합적인 리스크와 향후 개발 가능성, 재건축/증축 시의 규제 등을 고려할 때, 본 건의 적정 입찰가는 감정가 대비 50~60% 수준으로 판단됨.

따라서, 보수적으로는 10억 5천만원 ~ 12억 5천만원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있음.

다만, 실제 입찰 시에는 현장 답사를 통한 정확한 물건 상태 확인, 개발행위허가 제한 해제 가능성 및 시점 파악, 상주 한방산업단지 및 주변 지역의 최신 개발 동향 분석이 반드시 선행되어야 함.

임대 관계 미확인에 대한 추가 조사 또한 권장됨.1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 상주지원 2024타경1011 (1)

소재지: 경상북도 상주시 은척면 남곡리 667-1 (도로명주소: 상주시 성주봉로 65)

용도: 근린주택 (주상용건부지, 제2종근린생활시설, 단독주택, 창고시설)

감정가: 2,071,279,040원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 우OO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적

토지면적: 3,467.80㎡ (약 1,049.01평)

건물면적: 925.06㎡ (약 279.83평)

1.3. 특이사항 및 주의사항

중복사건, 개발행위허가제한구역 지정 지역에 포함됨.

건축물대장상 도로명주소는 상주시 은척면 성주봉로 65임.

건물 공부상 구조는 "슬래브지붕"이나, 실제로는 "슬래브 위 기와지붕"임.

지상 소재 제시외 공작물(파고라)는 매각에 포함됨.

임대관계는 미상임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상북도 상주시 은척면 남곡리에 위치하며, "은척한방산업단지" 내에 소재함.

주변 일대는 체험시설, 판매시설, 업무시설, 나지 및 임야 등으로 형성되어 있으며, 성주봉 자연휴양림과 인접하여 자연환경이 우수함.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통임.

본건 북측으로 폭 약 15미터 내외의 포장도로, 북동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하여 차량 통행이 용이함.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만), 중로2류(폭 15m~20m)에 접함.

또한, 가축사육제한구역(절대제한지역-전 축종), (낙동강)건축허가제한지역, 일반산업단지(한방일반산업단지)에 해당함.

개발행위허가 제한구역으로 지정된 지역에 포함되어 있어, 건축 및 토지 개발 시 관련 법규 및 제한사항을 반드시 확인해야 함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2016년 12월 7일자 도량새마을금고 근저당권 (을11)

총 등기부채권액: 1,768,800,000원

소유권이전: 우봉찬 (2016.12.07), 주식회사 소르젠코리아 (2022.11.30)

근저당권: 도량새마을금고 (2건), 도개새마을금고 (1건)

강제경매: 우봉찬 (2024.06.14)

3.2. 임차인 현황

총 3명의 임차인이 파악되었으며, 모두 대항력이 없는 것으로 확인됨.

* 권도형: 보증금 60,000,000원, 차임 1,000,000원, 배당신고 2024-08-30

* 오송균: 보증금 30,000,000원, 차임 2,000,000원, 전입 2023-06-08, 확정/배당신고 2024-08-30

* 유재진: 보증금 5,000,000원, 차임 500,000원, 전입 2024-03-13

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 말소기준권리 및 소멸

본 경매로 인하여 말소기준권리(도량새마을금고 근저당)보다 후순위인 권리들은 말소될 예정임.

소유권이전 사항은 말소되지 않고 낙찰자에게 승계될 수 있으므로 주의가 필요함.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 분석

본건이 위치한 은척한방산업단지는 상주시의 지역 특화 산업을 육성하기 위해 조성된 곳으로, 한방 관련 산업 시설 및 체험 시설, 휴양 시설 등이 집적되어 있음.

주변 일대는 상업 시설, 주거 시설, 나지, 임야 등이 혼재되어 있어 복합적인 성격을 띠고 있음.

과거 한방산업단지 조성 당시 입주 업체 확보에 어려움이 있었던 시기도 있었으나, 최근에는 성주봉자연휴양림 등 관광 휴양 시설이 활성화되며 지역 경제에 기여하고 있음.

인근에 대규모 상권이 형성되어 있지는 않으나, 산업단지 내 자체적인 수요와 휴양객을 대상으로 한 상권이 형성될 가능성이 있음.

4.2. 생활 정보

본건은 성주봉자연휴양림과 인접하여 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있음.

편의시설, 상업 시설 등은 상주시내로 이동 시 이용 가능하며, 차량 접근성은 양호함.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았으나, 산업단지 내 입지 특성상 관련 시설 입주 가능성을 고려해야 함.

5. 잠재적 리스크

5.1. 개발행위허가 제한

본건 소재지는 개발행위허가 제한구역으로 지정되어 있어, 향후 건축 또는 토지 이용에 제약이 있을 수 있음.

관련 법규 및 제한 사항에 대한 면밀한 확인이 필수적임.

5.2. 건물 구조 및 용도 불일치

공부상 건물 구조는 "슬래브지붕"이나 실제는 "슬래브 위 기와지붕"으로 공부와의 차이가 존재함. 이는 건축물대장 변경 등 절차가 필요할 수 있음.

건물의 실제 용도가 단독주택, 근린생활시설, 창고시설 등으로 다양하여, 향후 운영 또는 재건축 시 용도별 규제 및 관리 방안을 고려해야 함.

5.3. 과다한 채무 부담

등기부상 채무 총액이 약 17.7억원으로 감정가(약 20.7억원)에 근접하거나 상회하는 수준임. 이는 낙찰 후에도 추가적인 재정 부담으로 작용할 수 있음.

5.4. 중복 사건

본 사건은 중복 사건으로, 경매 절차 및 진행 상황에 변동 가능성이 있음.

6. 종합 의견

본 물건은 상주 은척한방산업단지 내에 위치한 근린주택으로, 넓은 토지와 건물을 일괄 매각하는 물건임.

은척한방산업단지 및 성주봉자연휴양림과 인접한 입지는 자연환경이 우수하며, 지역 특화 산업 단지 내에 있어 잠재적 가치를 지님.

다만, 개발행위허가 제한구역 지정, 공부상 건물 구조와의 차이, 높은 채무 부담 등은 투자 시 반드시 고려해야 할 리스크 요소임.

임차인들의 대항력이 없어 명도 부담은 적을 것으로 예상되나, 임대 관계가 미상인 점은 추가 확인이 필요함.

7. 투자 포인트

* 은척한방산업단지 내 입지로 인한 미래 가치 상승 가능성.

* 성주봉자연휴양림 인접으로 인한 쾌적한 자연환경 및 관광 연계 가능성.

* 광활한 토지 면적을 활용한 다양한 개발 및 사업 확장 잠재력.

* 제시외 공작물(파고라) 매각 포함으로 인한 추가 활용 가능성.

8. 예상 입찰가

감정가: 2,071,279,040원

최근 유찰을 거쳐 2026년 7월 14일 입찰 기일에는 감정가의 49%인 1,014,928,000원부터 시작될 예정임.

본 물건은 개발행위허가 제한, 높은 채무액, 공부와의 차이 등 다수의 리스크 요소를 보유하고 있음. 또한, 상권 분석을 위한 주변 시세 자료가 제한적이며, 해당 산업단지의 활성화 정도에 따른 부동산 가치 변동성을 고려해야 함.

종합적인 리스크와 향후 개발 가능성, 재건축/증축 시의 규제 등을 고려할 때, 본 건의 적정 입찰가는 감정가 대비 50~60% 수준으로 판단됨.

따라서, 보수적으로는 10억 5천만원 ~ 12억 5천만원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있음.

다만, 실제 입찰 시에는 현장 답사를 통한 정확한 물건 상태 확인, 개발행위허가 제한 해제 가능성 및 시점 파악, 상주 한방산업단지 및 주변 지역의 최신 개발 동향 분석이 반드시 선행되어야 함.

임대 관계 미확인에 대한 추가 조사 또한 권장됨.

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