나이스옥션 법원경매 경주 2024타경3288 [4] 경상북도 경주시 안강읍 옥산리 1620 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2024.11.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

·기호 1) - 6) : 본건은 경상북도 경주시 안강읍 옥산리 소재 "독락당" 서측 인근 및 에 위치하며, 부근일대는 농촌취락, 농경지, 및 임야 등으로 형성되어 있음.
·기호 7) :본건은 경상북도 경주시 안강읍 옥산리 소재 "대흥사" 동측 인근에 위치하며, 부근일대는 경지정리지대임.

교통상황

·기호 1) - 3) : 본건 및 인근까지 차량접근 가능하며, 제반교통사정 보통임.
·기호 4) - 6) : 본건 인근까지 차량접근 가능하나, 진입도로 등의 사정으로 인하여 제반교통사정은 다소 불편시됨.
·기호 7) : 본건까지 차량접근 가능하며, 제반교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

·기호 1) - 3) : 3필지는 지적경계와 다르게 동향 계단식 경사(2단획지)를 이루고 있으며, 부정형의 답임.
·기호 4) - 6) : 부정형의 토지로서, 공히 북동향 완경사를 이루는 자연림 및 휴경지이며, 기호 4), 6) 지상에는 연고자미상의 분묘가 소재함.
·기호 7) : 사다리형 토지로서, 남서향 계단식 경사지대에 위치하는 답임.

인접 도로상태

·기호 1) - 3) : 기호 3)은 북측으로 폭 약 3m의 콘크리트도로와 접하며, 기호 1), 2)는 기호 3)을 경유하여 출입가능함.
·기호 4) - 6) : 지적도상 맹지이나, 인접를 경유하여 출입가능함.
·기호 7) : 북측으로 폭 약 3m의 콘크리트포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

·기호 1) - 6) : 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>.
·기호 7) : 농림지역, 가축사육제한구역(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한(300))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 본건 기호 4), 6) 지상에는 별첨 "사진용지"와 같이 연고자미상의 분묘가 소재함.

물건 비고

- 농지취득자격증명 제출 요하며, 미제출시 매수보증금 미반환.
- 분묘 소재함, 최저매각가격은 분묘소재로 제한받은 가격임.
- 분묘기지권 성립여지 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

3.

* 사건번호: 경주지원 2024타경3288 (4)

* 소재지: 경상북도 경주시 안강읍 옥산리 1620

* 용도: 전

* 감정가: 186,449,000원

* 토지면적: 3967.00㎡ (약 1199.9평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 안OOO

1.1. 입지조건

2.

3.

* 위치 및 주위환경

* 기호 1) - 6) : 본건은 경상북도 경주시 안강읍 옥산리 소재 "독락당" 서측 인근에 위치하며, 부근일대는 농촌취락, 농경지, 및 임야 등으로 형성되어 있습니다.

* 기호 7) : 본건은 경상북도 경주시 안강읍 옥산리 소재 "대흥사" 동측 인근에 위치하며, 부근일대는 경지정리지대입니다.

* 교통상황

* 기호 1) - 3) : 본건 및 인근까지 차량접근 가능하며, 제반교통사정 보통입니다.

* 기호 4) - 6) : 본건 인근까지 차량접근 가능하나, 진입도로 등의 사정으로 인하여 제반교통사정은 다소 불편시됩니다.

* 기호 7) : 본건까지 차량접근 가능하며, 제반교통사정은 보통입니다.

* 인접 도로상태

* 기호 1) - 3) : 기호 3)은 북측으로 폭 약 3m의 콘크리트도로와 접하며, 기호 1), 2)는 기호 3)을 경유하여 출입 가능합니다.

* 기호 4) - 6) : 지적도상 맹지이나, 인접를 경유하여 출입 가능합니다.

* 기호 7) : 북측으로 폭 약 3m의 콘크리트포장도로와 접합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

* 기호 1) - 6) : 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>입니다.

* 기호 7) : 농림지역, 가축사육제한구역(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한(300))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>입니다.

1.2. 권리분석

2.

3.

* 등기부현황

* 소유권이전: 이효정 (1999-03-15)

* 근저당: 안강농업협동조합 (2020-01-31, 480,000,000원) - 말소기준권리

* 가압류: 안강농업협동조합 (2024-03-19, 9,027,255원) - 말소예정

* 임의경매: 안강농업협동조합 (2024-10-17, 433,994,755원) - 본 건 경매 개시

* 등기부채권 총액: 489,027,255원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 분묘기지권 성립 여지 있음.

* 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

2.

3.

* 본 건은 경상북도 경주시 안강읍 옥산리의 농촌 지역에 위치하고 있습니다.

* 주변은 농경지와 임야, 일부 농촌취락으로 형성되어 있어 전형적인 농촌의 상업 활동이 주를 이룰 것으로 예상됩니다.

* 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 점포 및 농산물 관련 시설 등이 있을 수 있습니다.

* 역사문화환경보존지역에 속해 있어, 주변 관광자원과 연계된 소규모 관광객 대상 사업 가능성도 있습니다.

1.4. 생활정보

2.

3.

* 본 건은 농촌 지역에 위치하여 기본적인 생활 편의시설은 안강읍 소재지를 이용해야 할 것으로 보입니다.

* 안강읍 소재지에 병원, 학교, 시장 등 생활 편의시설이 집중되어 있을 것으로 예상됩니다.

* 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있으며, 자가용이 필수적일 것으로 판단됩니다.

* 인근에 독락당, 대흥사 등 문화유적이 있어 조용하고 쾌적한 주거 환경을 제공할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

2.

3.

* 농지취득자격증명 미제출 시 매수보증금 미반환 위험이 있습니다.

* 토지 지상에 연고자 미상의 분묘가 소재하며, 분묘기지권이 성립될 여지가 있습니다. 이로 인해 최저매각가격이 분묘 소재로 제한받은 가격입니다.

* 본 건은 재매각 물건입니다.

* 공동담보 물건입니다.

* 일부 필지는 지적경계와 다르게 경사지를 이루고 있으며, 진입도로가 다소 불편한 곳이 있습니다.

* 역사문화환경보존지역, 가축사육제한구역, 농림지역(기호 7) 등 토지이용에 대한 공법상 제한이 있습니다.

* 제공된 정보 및 확인된 내용상 주변에 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

2.

3.

* 본 물건은 경상북도 경주시 안강읍 옥산리의 농경지로, 농촌 지역의 특성을 가지고 있습니다.

* 주변에는 농경지와 임야, 그리고 역사적 유적이 산재해 있어 자연 친화적인 환경을 갖추고 있습니다.

* 다만, 농지법상 농지취득자격증명 제출 의무, 분묘기지권 성립 가능성, 일부 필지의 접근성 및 경사도, 그리고 다양한 공법상 개발 제한이 존재하므로 철저한 사전 조사가 필요합니다.

* 재매각 물건이라는 점은 입찰 가격 결정에 영향을 줄 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

2.

3.

* 농촌 지역의 토지로서 향후 지역 개발 가능성이나 농업 관련 사업, 또는 주말 농장 등으로 활용할 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 독락당, 대흥사 등 인근 문화유적과의 연계성을 고려한 관광 관련 사업 가능성을 탐색해 볼 수 있습니다.

* 재매각 물건으로, 최초 감정가 대비 경쟁이 낮아질 경우 상대적으로 유리한 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

2.

3.

* 본 건의 감정가는 186,449,000원입니다.

* 재매각 사건으로, 유찰이 있었다면 최저매각가격이 감정가보다 낮아질 수 있으나, 본 보고서 작성 시점 기준 정확한 최저매각가격 정보는 확인되지 않았습니다.

* 농지취득자격증명, 분묘기지권 문제, 토지 이용 제한 등 잠재적 리스크를 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

* 인수할 보증금은 없으나, 상기 리스크 요인을 충분히 반영한 보수적인 접근이 권장됩니다.

* 정확한 예상 입찰가는 현재 시장 상황, 경쟁 물건, 입찰자의 목적 등에 따라 달라질 수 있으며, 권리 분석 및 현장 조사를 바탕으로 감정가의 80%~90% 수준을 참고하여 산정하는 것을 제안합니다. (예: 약 1억 4,900만원 ~ 1억 6,800만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.