나이스옥션 법원경매 경주 2024타경3288 [4] 경상북도 경주시 안강읍 옥산리 1620 전 경매
매각기일: 2026-03-10
물건 개요
나이스옥션 법원경매 경주 2024타경3288 [4] 경상북도 경주시 안강읍 옥산리 1620 전 경매
- 사건번호: 2024타경3288
- 주소: 경상북도 경주시 안강읍 옥산리 1620
- 용도: 전
경주지원 경매3계 2024타경3288 | 소재지: 경상북도 경주시 안강읍 옥산리 1620 | 감정가: 186,449,000원 | 최저가: 43,423,000원 | 용도: 전
1. 경주 지원 2024타경3288 (4) 물건 보고서
1.1. 물건 기본 정보
사건번호: 경주지원 2024타경3288 (4)
소재지: 경상북도 경주시 안강읍 옥산리 1620
용도: 전 (밭)
감정가: 186,449,000원
토지면적: 3,967.00㎡ (약 1,200.0평)
토지 지분율: 396700
토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.0평)
건물면적: 0.00㎡ (0.0평)
건물 지분율: 0
건물 제시외면적: 0.00㎡ (0.0평)
매각대상: 토지매각
경매구분: 부동산임의경매
소유자: 이OO
채무자: 이OO
채권자: 안OOO
특이사항: 농지취득자격증명, 분묘기지권, 재매각
주의사항:
- 농지취득자격증명 제출 필수. 미제출 시 매수보증금 미반환.
- 분묘 소재. 최저매각가격은 분묘 소재로 제한받은 가격임.
- 분묘기지권 성립 여지 있음.
1.2. 감정평가서 요약
토지감정요항표
- 위치 및 주위환경
기호 1) - 6): 경상북도 경주시 안강읍 옥산리 "독락당" 서측 인근에 위치하며, 부근 일대는 농촌 취락, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있습니다.
기호 7): 경상북도 경주시 안강읍 옥산리 "대흥사" 동측 인근에 위치하며, 부근 일대는 경지정리지대입니다.
- 교통상황
기호 1) - 3): 본건 및 인근까지 차량 접근 가능하며, 제반 교통사정 보통입니다.
기호 4) - 6): 본건 인근까지 차량 접근 가능하나, 진입도로 등의 사정으로 교통 사정 다소 불편합니다.
기호 7): 본건까지 차량 접근 가능하며, 제반 교통사정 보통입니다.
- 형태 및 이용상태
기호 1) - 3): 지적 경계와 다르게 동향 계단식 경사(2단 획지)를 이루고 있으며, 부정형의 답(논)입니다.
기호 4) - 6): 부정형 토지로, 북동향 완경사를 이루는 자연림 및 휴경지입니다. 기호 4), 6) 지상에는 연고 미상의 분묘가 소재합니다.
기호 7): 사다리형 토지로, 남서향 계단식 경사지대의 답(논)입니다.
- 인접 도로상태
기호 1) - 3): 기호 3)은 북측으로 폭 약 3m의 콘크리트 도로와 접하며, 기호 1), 2)는 기호 3)을 경유하여 출입 가능합니다.
기호 4) - 6): 지적도상 맹지이나, 인접 토지를 경유하여 출입 가능합니다.
기호 7): 북측으로 폭 약 3m의 콘크리트 포장도로와 접합니다.
- 토지이용계획 및 제한상태
기호 1) - 6): 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>.
기호 7): 농림지역, 가축사육제한구역(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한(300))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>.
- 제시목록 외의 물건: 없음
- 공부와의 차이: 없음
- 기타참고사항(임대관례 및 기타)
임대관계: 미상임.
기타: 본건 기호 4), 6) 지상에는 별첨 "사진용지"와 같이 연고 미상의 분묘가 소재함.
1.3. 입지조건
주변 환경: 경주시 안강읍 옥산리에 위치하며, 문화재인 "독락당" 서측 인근 및 "대흥사" 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 농촌 취락과 농경지, 임야 등이 혼합된 지역입니다. 기호 7) 토지는 경지정리지대로서 농업용으로 이용되고 있습니다.
교통 접근성: 기호 1) ~ 3) 및 7) 토지는 차량 접근이 비교적 용이하며 전반적인 교통 사정은 보통 수준입니다. 다만, 기호 4) ~ 6) 토지는 인근까지 차량 접근은 가능하나, 진입도로 여건으로 인해 다소 불편할 수 있습니다. 특히 일부 토지는 지적도상 맹지에 해당하여 인접 토지를 경유하여야 접근이 가능합니다.
도로 상황: 기호 1) ~ 3) 토지는 폭 약 3m의 콘크리트 도로에 접하거나 이를 통해 접근이 가능합니다. 기호 7) 토지도 북측으로 폭 약 3m의 콘크리트 포장도로와 접합니다. 기호 4) ~ 6) 토지는 맹지에 해당하나 인접지를 통해 출입이 가능합니다.
1.4. 권리분석
경매 종류: 본건은 부동산 임의경매 사건입니다.
소유자 및 채무자: 소유자와 채무자는 동일인(이OO)입니다.
채권자: 안OOO입니다.
주요 권리 사항:
- 농지취득자격증명: 본건은 '전' 용도의 농지이므로, 매수자는 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않는 중요한 사항이므로 반드시 확인해야 합니다.
- 분묘기지권: 토지 지상에 연고 미상의 분묘가 소재하고 있으며, 분묘기지권이 성립될 여지가 있습니다. 이로 인해 토지 이용에 제약이 발생할 수 있으며, 낙찰 가격 또한 분묘 소재로 인해 제한받은 것으로 평가되었습니다.
- 재매각: 본건은 재매각 사건으로, 이전 경매 절차에서 유찰 또는 매수인이 잔금을 납부하지 못하는 등의 사유가 있었을 수 있습니다.
1.5. 상권 및 생활정보
본 물건은 전형적인 농촌 지역에 위치하며, 인근에 "독락당", "대흥사"와 같은 문화유적이 소재하여 지역의 역사적, 문화적 가치를 지니는 곳입니다.
주변은 농경지와 자연림, 산림이 어우러져 있어 조용하고 쾌적한 환경을 제공합니다.
일반적인 상업 시설이나 편의 시설은 인접한 읍내나 시내 지역을 이용해야 할 것으로 보입니다. 따라서 농업 외의 목적으로 활용 시에는 생활 편의 시설 접근성에 대한 고려가 필요합니다.
1.6. 잠재적 리스크
농지취득자격증명: 농지법에 따라 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 이를 확보하지 못할 경우 계약이 무효가 되고 매수보증금이 몰수될 수 있습니다.
분묘 문제: 토지 내 분묘 존재 및 분묘기지권 성립 가능성은 토지 이용 및 개발에 있어 중요한 제약 요인이 될 수 있습니다. 분묘 이장 등 후속 조치에 대한 추가적인 비용 및 법적 검토가 필요할 수 있습니다.
진입도로 불편: 기호 4)~6) 토지의 경우, 진입도로 사정으로 인해 차량 접근이 다소 불편할 수 있으며, 이는 토지의 활용도를 낮출 수 있는 요인입니다.
토지이용계획: 계획관리지역, 성장관리계획구역, 농림지역 등 관련 법규에 따른 토지 이용 제한사항을 확인해야 합니다. 특히 역사문화환경보존지역, 농업진흥구역 등은 건축이나 개발 시 추가적인 규제를 받을 수 있습니다.
1.7. 종합 의견
본 물건은 경상북도 경주시 안강읍 옥산리의 농지(전)로, 감정가는 1억 8천여만 원입니다. "독락당" 및 "대흥사" 인근에 위치하여 자연환경이 양호하며 문화유적과의 근접성이 특징입니다. 그러나 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 연고 미상의 분묘가 소재하여 분묘기지권 성립 여지가 있다는 점이 가장 큰 특징이자 잠재적 리스크입니다. 또한 일부 토지는 진입도로 여건이 다소 불편할 수 있습니다. 재매각 물건으로서, 이러한 제약 사항들을 충분히 인지하고 해결 방안을 모색할 수 있는 투자자에게 적합할 수 있습니다.
1.8. 투자 포인트
농업 투자: 농업 경영을 목적으로 하는 경우, 우수한 자연환경과 농업진흥구역 지정(기호 7) 등을 고려할 수 있습니다.
잠재적 개발 가능성: 장기적인 관점에서 용도지역(계획관리지역 등) 및 주변 개발 계획 등을 면밀히 검토하여 토지의 가치 상승 가능성을 탐색해 볼 수 있습니다. (단, 역사문화환경보존지역 등 제약 고려)
문화재 인근: 독락당, 대흥사 등 문화재 인근의 입지는 관광객 유치 등 잠재적 부가가치를 창출할 수 있는 요소로 작용할 수 있습니다.
명확한 리스크 관리: 분묘 문제 및 농지법 등 명확한 리스크 요인이 존재하므로, 이를 사전에 철저히 분석하고 해결 계획을 수립하는 투자자에게는 기회가 될 수 있습니다.
법원 정보
경주지원 경매3계