나이스옥션 법원경매 경주 2024타경3363 [4] 경상북도 경주시 문무대왕면 장항리 741 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 경주 2024타경3363 [4] 경상북도 경주시 문무대왕면 장항리 741 전 경매

• 사건번호: 2024타경3363
• 주소: 경상북도 경주시 문무대왕면 장항리 741
• 감정가: 6,021,900원
• 최저가: 708,000원
• 유찰 횟수: 6회
• 용도: 전

경주지원 경매3계 2024타경3363 | 소재지: 경상북도 경주시 문무대왕면 장항리 741 | 감정가: 6,021,900원 | 최저가: 708,000원 | 용도: 전

1. 경주 지원 2024타경3363 (4) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

본 물건은 경주지원에서 진행하는 부동산 임의경매 사건입니다.

사건번호: 경주지원 2024타경3363 (4)

소재지: 경상북도 경주시 문무대왕면 장항리 741

용도: 전 (밭)

감정가: 6,021,900원

토지 면적: 245.00㎡ (약 74.12평)

매각 대상: 토지 매각 (전체 토지)

경매 구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자: 장OO

채권자: 박OO

특이사항: 분묘기지권, 농지취득자격증명 필요, 재매각

주의사항: 일괄매각, 공부상 지목 "전"이나 현황 일부 "하천 및 휴경지" (평가금액에 반영됨), 농지취득자격증명 미제출 시 매수보증금 미반환

1.2. 입지조건

본 물건은 경상북도 경주시 문무대왕면 장항리 소재 속칭 "노루목마을" 인근에 위치합니다.

주변 지역은 산간 농경지대 및 산간 농촌지대로서 휴경지, 임야, 농가주택 등으로 형성되어 있습니다.

토지는 여러 기호(필지)로 나뉘어 있으며, 각 기호별로 위치 및 접근성에 차이가 있습니다.

기호(1,5,6) 토지는 차량 및 농기계 접근이 불가하여 교통 사정이 매우 불편하며 맹지입니다.

반면, 기호(2-4) 토지는 차량 접근이 용이하며, 동측 및 서측으로 포장도로에 접하고 있어 접근성이 대체로 양호합니다.

다만, 일부 토지는 현황 "하천", "구거", "도로" 등으로 이용되고 있으며, 일부는 타인이 점유(주거용)하고 있는 상태입니다.

토지이용계획상 보전녹지지역, 가축사육제한구역, 국립공원, 공원자연환경지구/마을지구 등에 속해 있어 개발 행위에 제한이 따릅니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 소유자 겸 채무자인 장OO씨에게 설정된 채무로 인해 경매가 개시되었습니다.

채권자는 박OO씨입니다.

권리 분석 결과, 특별히 인수해야 할 권리 사항은 없는 것으로 보입니다. (이는 일반적인 권리분석이며, 입찰 전 반드시 법원 물건명세서 및 현장 조사를 통해 최종 확인이 필요합니다.)

특이사항으로 분묘기지권이 존재할 수 있어 이에 대한 검토가 필요합니다.

또한, 농지취득자격증명이 필수적으로 요구되며, 미제출 시 매수 보증금을 돌려받지 못하는 불이익이 발생합니다.

1.4. 상권분석 및 생활정보

본 물건이 소재한 장항리는 경주시 외곽의 산간 농촌 지역입니다.

인근에 "노루목마을"이 있으나, 대규모 상업 시설이나 편의 시설은 부족할 것으로 예상됩니다.

주요 생활 편의 시설 및 관공서는 경주시내로 이동해야 이용 가능할 것으로 보입니다.

주변 환경은 대체로 조용하고 자연 친화적인 농촌 및 산림 지역의 특성을 지닙니다.

국립공원 구역에 속해 있어 쾌적한 자연 환경을 누릴 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

분묘기지권: 토지 일부에 분묘가 소재하고 있으며, 분묘기지권이 성립될 경우 토지 이용에 제약이 발생할 수 있습니다. 이는 매각 물건 내역에 명시된 중요한 사항이므로, 입찰 전 반드시 확인하고 권리 관계를 명확히 파악해야 합니다.

농지취득자격증명: 농지법에 따라 농지 취득 시 반드시 농지취득자격증명을 발급받아 제출해야 합니다. 미제출 시 매수 무효 및 매수 보증금 몰취의 위험이 있습니다.

현황과 공부상 지목 차이: 지목이 "전"이나 "답"으로 되어 있으나, 현황은 "하천", "휴경지", "도로", "구거", "묘지", "대지" 등 다양하게 이용되고 있습니다. 또한 일부 토지는 타인 점유 상태입니다. 이는 실제 토지 이용 계획 수립 시 반드시 고려해야 할 사항입니다.

접근성 및 맹지: 일부 토지(기호 1, 5, 6)는 맹지로서 차량 접근이 불가능하여 이용 가치가 낮을 수 있습니다.

개발 제한: 보전녹지지역, 국립공원, 가축사육제한구역 등으로 지정되어 있어 토지의 활용 및 개발에 상당한 제한이 따릅니다.

토지 경계 불명확: 정확한 지적 경계 확인을 위해서는 측량이 필요할 수 있습니다.

주변 시설: 초기 검색 결과, 본 물건지 인근에서 특별히 확인되는 혐오시설은 없었으나, 현장 답사를 통해 정확한 주변 환경을 파악하는 것이 중요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경주시 외곽의 국립공원 인근에 위치한 다수의 필지로 구성된 토지입니다.

일부 필지는 차량 접근이 용이하고 주거용 건부지로 이용될 수 있는 잠재력이 있지만, 다른 필지들은 맹지이거나 하천, 묘지 등 복합적인 현황을 가지고 있습니다.

특히 분묘기지권의 존재, 농지취득자격증명 필수 제출, 복잡한 현황과 공부상 지목의 차이, 그리고 엄격한 개발 제한 등은 본 물건의 활용 가능성을 신중하게 검토하게 만드는 요소들입니다.

또한, 일부 토지의 접근성 불량 및 맹지 상태는 투자 가치를 낮출 수 있는 요인입니다.

종합적으로 볼 때, 본 물건은 단순한 농지 투자보다는 현황을 명확히 파악하고, 분묘기지권 및 개발 제한 사항을 충분히 이해한 후, 관련 법규를 준수하며 활용 방안을 모색해야 하는 복잡성을 가진 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

자연환경: 국립공원 인근의 쾌적한 자연환경은 전원생활이나 휴양 시설 등 관련 업종에 관심을 가진 투자자에게 매력적일 수 있습니다.

농업/임업: 일부 휴경지 및 농경지는 전통적인 농업 또는 임업 활동의 기반으로 활용될 수 있습니다.

다수의 필지: 다양한 용도로 활용 가능한 여러 필지로 구성되어 있어, 특정 필지만 활용하거나 일부를 분할 매각하는 등의 유연한 전략 구사가 가능할 수 있습니다. (다만, 실제 분할 가능성은 관련 법규 확인 필요)

낮은 감정가: 602만원이라는 감정가는 토지 면적 대비 낮은 편으로, 권리 관계 및 이용 제한 사항을 해소했을 경우 저가 매수의 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

경주지원 경매3계