나이스옥션 법원경매 경주 2024타경3363 [1] 경상북도 경주시 문무대왕면 장항리 188 전 경매

매각기일: 2025-12-16

물건 개요

나이스옥션 법원경매 경주 2024타경3363 [1] 경상북도 경주시 문무대왕면 장항리 188 전 경매

물건 대표 이미지

경주지원 경매3계 2024타경3363 | 소재지: 경상북도 경주시 문무대왕면 장항리 188 | 감정가: 1,267,200원 | 최저가: 150,000원 | 용도: 전

1. 경주지원 2024타경3363 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 경주지원 2024타경3363 (1)

소재지: 경상북도 경주시 문무대왕면 장항리 188

용도: 전 (밭)

감정가: 1,267,200원

토지면적: 192.00㎡ (약 58.08평)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

매각대상: 토지 (전체 매각)

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 장OO

채권자: 박OO

특이사항: 분묘기지권, 농지취득자격증명 필요, 재매각

주의사항: 공부상 지목은 "전"이나 현황 "묘지"로 사용 중이며, 분묘 1기가 소재하고 있습니다. 분묘기지권 성립 가능성이 있으며, 농지취득자격증명 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않습니다.

1.2. 입지조건

본건은 경상북도 경주시 문무대왕면 장항리에 위치하며, 속칭 "노루목마을" 북측 근거리에 있습니다. 부근 일대는 산간농경지대로서 휴경지 및 임야 등으로 형성되어 있어 한적한 농촌 및 산간 지역의 특징을 보입니다.

교통 상황을 보면, 일부 필지(기호 1, 5, 6)는 차량 및 농기계 접근이 불가하며 맹지로서 교통사정이 상당히 불편합니다. 반면, 다른 필지(기호 2-4)는 차량 접근이 용이하고 대체로 보통의 교통사정을 갖추고 있습니다. 인접 도로 상태 역시 일부 필지는 맹지이고, 일부 필지는 폭 약 2~4미터의 포장도로 및 구거에 접하고 있어 접근성에 차이가 있습니다.

또한, 본건이 위치한 문무대왕면 일대는 경주국립공원 내에 포함되어 있으며, 주변에 문무대왕릉, 감은사지 등 다수의 신라 시대 문화재가 산재해 있습니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자 박OO의 신청에 의해 경매가 개시되었습니다. 매각 기일 이후 말소기준권리 이하의 모든 권리는 소멸될 예정이므로, 매수인은 인수하는 부담 없이 소유권을 취득할 수 있습니다.

소유자이자 채무자는 장OO입니다.

주요 특이사항으로는 토지상에 분묘 1기가 소재하고 있으며, 이에 따른 분묘기지권 성립 가능성이 있다는 점입니다. 이는 추후 토지 이용에 있어 제약이 될 수 있는 요소입니다. 더불어, 본건은 농지이므로 매수 시 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 이를 제출하지 못할 경우 매수보증금이 반환되지 않는다는 점을 유의해야 합니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 장항리 지역은 전형적인 산간농경지대로서, 배후 주거 단지가 거의 없어 상권 형성은 미미합니다. 인근의 "노루목마을" 정도의 소규모 주거지와 농경지가 형성되어 있을 뿐, 마트, 병원, 은행 등 기본적인 생활 편의 시설은 원거리에 위치할 가능성이 높습니다. 따라서 상업적 가치보다는 농업, 혹은 자연 속에서의 개인적인 용도(예: 주말 농장, 전원생활, 선산 등)에 특화된 지역으로 판단됩니다.

1.5. 생활정보

본건은 경주국립공원 구역 내에 위치하여 쾌적한 자연환경을 자랑합니다. 인근에는 신라 시대의 유서 깊은 문화재들이 다수 분포하고 있어 역사적, 문화적 가치가 있는 지역입니다. 토함산자연휴양림, 대왕암해변 등 관광 자원 접근성이 좋다는 장점이 있습니다.

다만, 국립공원 지역이라는 특성상 건축 행위나 토지 이용에 엄격한 제한이 따를 수 있습니다. 또한, 생활 편의 시설 접근을 위해서는 차량 이용이 필수적이며, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 분묘 관련 사항입니다. 공부상 지목은 '전'이나 현황은 '묘지'이며, 분묘 1기가 소재하고 분묘기지권이 성립될 가능성이 있습니다. 이는 향후 분묘 이장 문제 등으로 인해 법적 분쟁이나 예상치 못한 금전적 부담이 발생할 수 있는 중대한 사안입니다.

농지라는 점 또한 리스크 요인입니다. 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 관련 법규에 따라 농지 이용 및 전용에 제한이 있을 수 있습니다.

일부 필지는 맹지로서 차량 접근성이 매우 낮아 토지 이용 및 활용에 제약을 줄 수 있습니다.

또한, 국립공원 지역으로 지정되어 있어 개발 행위에 대한 규제가 엄격하며, 보전녹지지역, 가축사육제한구역 등 추가적인 토지 이용 규제를 확인해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 경상북도 경주시 문무대왕면 장항리에 소재한 토지로, 감정가는 1,267,200원, 면적은 192.00㎡ (약 58.08평)입니다.

본 물건의 가장 큰 특징은 공부상의 지목과 현황의 불일치(전 vs 묘지), 그리고 분묘 1기 소재 및 분묘기지권 성립 가능성입니다. 이러한 부분은 매수 전 반드시 면밀한 검토와 확인이 필요하며, 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 농지이므로 농지취득자격증명 제출 의무와 관련 규제 확인도 필수입니다.

접근성이 낮은 맹지 필지가 포함되어 있으며, 국립공원 지역으로 개발 제한 가능성도 있습니다.

종합적으로 판단할 때, 본 건은 일반적인 투자 목적의 매수자보다는 분묘 관련 문제를 해결할 의사가 있거나, 자연 속에서의 개인적인 공간(예: 선산, 소규모 텃밭, 전원생활 부지 등) 확보를 희망하는 실수요자에게 적합할 수 있습니다. 재매각 물건이므로 이전 입찰에서 유찰된 사유를 면밀히 분석하여 신중하게 접근해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

저렴한 감정가: 192㎡ 면적에 비해 감정가가 상대적으로 낮게 책정되어 있습니다.

자연환경 및 관광 자원 인접: 경주국립공원 및 다수의 문화재, 관광지와 가까워 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다.

역사적 가치: 신라 시대 유적지가 풍부한 지역에 위치합니다.

재매각 물건: 유찰 후 재진행되는 물건으로, 이전 입찰 가격 및 사유를 참고하여 전략적인 접근이 가능합니다.

법원 정보

경주지원 경매3계