나이스옥션 법원경매 경주 2024타경3400 [1] 경상북도 경주시 안강읍 352-6 안강리 한영골든빌라 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우영 · 평가일 2024.11.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 안강읍 안강리 소재 ‘안강초등학교’ 남서측 인근에 위치하는
『한영골든빌라 제1층 제101호 단위세대』로서 부근은 경주시 안강읍소재지내 학교, 시장,
금융점포, 단독주택, 다세대주택, 식당 등의 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 등 주위환
경 대체로 양호합니다.

교통상황

본건 단지까지 차량 접근 용이하며, 서측 인근에 "비화동길", 북측 인근에는 "비화원로",
"안강중앙로"가 통과하며, 인근에 시내버스 승강장이 위치하는 등 교통상황 대체로 양호
합니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건 중 제1층 제101호 단위세대』로서
사용승인일 : 1995.09.04,
외 벽 : 타일, 몰탈위 페인팅 등 마감,
내 벽 : 벽지, 타일 등 마감,
바 닥 : 바닥재, 타일 등 마감,
창 호 : 새시 창호 등 마감입니다.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중입니다.

설비내역

본건은 위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 부지는 대체로 가로장방형으로서 인접필지와 등고이며, 자체지반 평탄하게 조성한
다세대주택부지입니다.

인접 도로상태등

본건은 남측으로 폭 약 8미터의 포장도와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 부지의 토지이용계획 사항은
일반상업지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 본건의 임대관계는 이해관계인의 부재로 미상입니다.
2) 기 타 : ---

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경상북도 경주시 안강읍 안강리 352-6번지에 위치한 한영골든빌라 1층 101호 다세대주택입니다.

사건번호는 경주지원 2024타경3400 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정가는 50,000,000원이며, 토지면적은 47.64㎡(약 14.41평), 건물면적은 58.16㎡(약 17.60평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 북OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경상북도 경주시 안강읍 안강리 소재 ‘안강초등학교’ 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 학교, 시장, 금융점포, 단독주택, 다세대주택, 식당 등 근린생활시설이 형성되어 있어 주위 환경이 대체로 양호한 편입니다.

단지까지 차량 접근이 용이하며, 서측 인근에 '비화동길', 북측 인근에 '비화원로'와 '안강중앙로'가 통과합니다.

인근에 시내버스 승강장이 위치하여 교통 상황 또한 대체로 양호합니다.

주변 지역에 대한 현황 조사 결과, 특별한 혐오시설이나 유해시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

*임차인 현황

임차인: 장귀자

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2020-09-17

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

말소기준권리: 안강새마을금고 근저당 (접수일자 2020-08-28, 권리금액 21,000,000원)

등기부 요약

총 채무 총액은 139,449,756원으로 파악됩니다.

본 경매 절차를 통해 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

따라서 매수인이 인수해야 할 권리(저당권, 전세권, 임차권 등)는 없는 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 경주시 안강읍은 지역 내 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

학교, 시장, 금융기관, 주거 시설 및 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 일상생활 영위에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

해당 지역은 점진적인 개발이 이루어지고 있어, 향후 상권의 변화 및 가치 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

건축물 기본 정보

건물명: 한영골든빌라

사용승인일: 1995년 09월 04일

구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 제1층 제101호

외벽: 타일, 몰탈위 페인팅 등 마감

내벽: 벽지, 타일 등 마감

바닥: 바닥재, 타일 등 마감

창호: 새시 창호 등 마감

설비 내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

이용 상태

본건은 현재 다세대주택으로 이용 중에 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

건축 연도가 1995년으로 약 30년가량 경과하여 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

총 채무 총액(139,449,756원)이 감정가(50,000,000원) 대비 상당히 높아, 부동산 가치 하락 시 투자금 회수에 대한 주의가 필요합니다.

임차인 장귀자의 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있으나, 기타 특이사항은 미상입니다. 대항력은 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경주시 안강읍의 생활 중심지에 위치한 다세대주택으로, 기본적인 편의시설 접근성이 우수하여 거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

권리 분석상 인수 부담이 없어 명확한 재산권 행사가 가능합니다.

다만, 건물 노후화와 높은 채무 총액, 임차인 관련 미확인 사항 등은 잠재적 리스크로 충분히 인지하고 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

우수한 생활 편의 시설 접근성을 갖춘 안강읍 중심지 위치.

토지와 건물 일괄 매각으로 온전한 재산권 확보 가능.

말소기준권리 이하 모든 권리 소멸로 명확한 권리 관계.

1.8. 예상 입찰가

동일 단지인 한영골든빌라의 2층(54.37㎡)이 2025년 9월 37,000,000원에 매매된 사례가 있습니다.

본건은 1층(58.16㎡)으로, 면적은 동일 단지 사례보다 크나 층수는 낮습니다.

감정가는 50,000,000원이지만, 실거래가를 기준으로 판단 시 경쟁력 있는 입찰가 설정이 중요합니다.

면적을 고려한 시세 추정치는 약 39,540,000원 수준으로 분석됩니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 40,000,000원 내외로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.