나이스옥션 법원경매 대구 2024타경8492 [1] 경상북도 영천시 화북면 법화리 298-2 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 코리아스탠다드

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 영천시 화북면 법화리 "윗법화마을" 서측 인근에 위치하며, 부근일대는 농
경지, 주택, 임야 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 및 인근까지 차량출입이 가능하며, 제반 교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

ㆍ일련번호 1) : 남서측하향 완경사지대 부정형의 토지로서, 휴경지 상태입니다.
ㆍ일련번호 2) : 남서측하향 완경사지대 자체지반 일부 평탄한 부정형의 토지로서, 휴경지
및 일부 나지 상태입니다.

인접 도로상태

ㆍ일련번호 1) : 지적도상 맹지이나, 일련번호 2) 토지를 경유하여 접근 가능합니다.
ㆍ일련번호 2) : 남측으로 폭 약 4-5m의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

ㆍ일련번호 1) : 보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한400m(한육우 제한))<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한300m(전 축종 사육제한))<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>.
ㆍ일련번호 2) : 보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한300m(전 축종 사육제한))<가축분
뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기타 : 없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각.
-목록 1. 지목은 농지이나 현황은 농기계, 건설중기계가 출입할 수 없는 맹지 임야임.
-목록 2. 농지법상 제출해야 하는 농지취득자격증명 미제출 시 매수보증금 미반환. 농지취득자격증명서 신청 시 일부 면적 불법 포장에 대한 원상복구계획서 제출이 필요하며, 기한 내 미이행 시 '농지법'에 따른 처분명령 및 이행강제금이 부과될 수 있고, 전용허가를 얻지 않고 토지현황이 변경된 경우에는 향후 원상회복명령이 발하여질 가능성 있다는 영천시 화북면의 사실조회 회신이 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 사항

사건번호: 대구지방법원 2024타경8492 (1)

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 농OOOOOOOO (농협은행 추정)

1.2. 물건 현황

소재지: 경상북도 영천시 화북면 법화리 298-2

용도: 전 (현재 현황 임야 및 휴경지/나지)

건물: 없음

토지: 7687.00㎡ (약 2325.5평)

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 304,752,000원

토지 면적: 7687.00㎡ (2325.5평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 0.00㎡

1.4. 매각 대상

토지매각 (일괄매각)

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 경상북도 영천시 화북면 "윗법화마을" 서측 인근에 위치하며, 주변은 농경지, 주택, 임야 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건 및 인근까지 차량 출입이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 목록 1 토지는 지적도상 맹지이나, 목록 2 토지를 경유하여 접근 가능합니다. 목록 2 토지는 남측으로 폭 약 4-5m의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 현황

목록 1: 남서측하향 완경사지의 부정형 토지로, 휴경지 상태입니다.

목록 2: 남서측하향 완경사지대로 자체 지반 일부 평탄한 부정형 토지로, 휴경지 및 일부 나지 상태입니다.

지목은 전(밭)이나 현황은 임야이며, 농기계 및 건설 중장비의 출입이 어려운 맹지 상태입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

을구 3번 근저당(농협은행, 252,000,000원)이 말소기준권리입니다. 접수일자 2022년 07월 28일 접수된 근저당을 포함하여, 채무 불이행으로 인한 압류, 가압류, 임의경매 개시 결정 등 모든 권리가 말소될 예정입니다. 총 등기부채권액은 371,267,705원입니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

말소기준권리는 2022년 7월 28일 접수된 농협은행의 근저당권 (을 3) 입니다. 매각으로 인해 낙찰자에게 인수되는 권리는 없습니다. 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

없음.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임차인 정보는 제공되지 않았습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 농경지와 임야가 혼재된 농촌 지역에 위치하고 있습니다. 영천시 화북면은 전반적으로 농업 중심의 지역 특성을 가지고 있습니다.

4.2. 개발 잠재력

보전관리지역으로 지정되어 있어 건축 및 개발 행위에 제한이 따릅니다. 가축사육제한구역으로 지정되어 축사 관련 개발은 제한됩니다. 맹지 및 경사지라는 점은 개발에 불리한 요소로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건 인근은 농경지와 주택이 산재해 있어 대규모 상업 시설은 부족할 것으로 예상됩니다. 가장 가까운 편의시설은 윗법화마을 내 또는 화북면 소재지(읍내)를 이용해야 할 것으로 보입니다.

5.2. 교육 및 의료 시설

인근 학교 및 의료 시설은 화북면 소재지 또는 영천시내를 이용해야 할 가능성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한 사항

보전관리지역, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다. 목록 1은 지목상 전이나 현황은 임야이며, 차량 접근이 어려운 맹지입니다.

6.2. 현황 상 문제점

현황 임야는 농기계, 건설중장비의 출입이 불가능한 상태입니다. 목록 2 토지에 일부 면적 불법 포장이 있을 경우, 농지취득자격증명 발급 시 원상복구계획서 제출이 필요하며, 미이행 시 법적 제재가 있을 수 있습니다.

6.3. 농지 취득 관련 문제

농지취득자격증명은 필수적으로 제출해야 합니다. 미제출 시 매수 보증금이 반환되지 않습니다. 농지 취득 후 관련 법규 위반 시 처분 명령, 이행강제금, 원상회복 명령 등이 부과될 수 있습니다. 전용 허가 없이 토지 현황 변경 시 원상 회복 명령이 내려질 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 총평

본건은 영천시 화북면의 농경지 및 임야로서, 현재는 맹지이자 접근이 어려운 상태입니다. 농지법 관련 규정 준수가 필수적이며, 특히 농지취득자격증명 발급 및 현황 토지 이용 시 주의가 요구됩니다. 등기부상 모든 권리는 말소될 예정이나, 현황상의 문제점과 법적 제한 사항을 신중하게 검토해야 합니다.

7.2. 장단점 요약

장점:

* 현재 등기부상 모든 권리는 말소 예정으로 권리관계는 깨끗한 편입니다.

* 감정가 대비 토지 면적이 넓습니다.

단점:

* 지목은 농지이나 현황 임야이며 맹지로 차량 접근이 어렵습니다.

* 농지취득자격증명 발급 및 농지법 규정 준수 의무가 있습니다.

* 현황 토지 이용 시 불법 포장 등 원상복구 문제 발생 가능성이 있습니다.

* 주변 편의 시설이 부족하고 개발에 제약이 따릅니다.

* 가축사육제한구역에 해당합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 가격 메리트

감정가 304,752,000원 대비 실제 현황과 법적 제약을 고려하여 신중한 입찰가가 산정되어야 합니다. 농지취득자격증명 관련하여 추가 비용이나 행정 절차가 발생할 수 있습니다.

8.2. 향후 전망

토지의 접근성 개선 및 현황 이용에 대한 법규 준수 여부가 향후 가치 결정에 중요합니다. 지역 개발 계획이나 토지 이용 규제 완화 여부에 따라 잠재적 가치가 달라질 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 맹지, 임야 현황, 농지법 관련 제약 등 여러 리스크를 내포하고 있습니다. 따라서 권리 분석 외에 현장 조사를 통한 정확한 물건 상태 확인 및 농지취득자격증명 발급 가능 여부, 복구 비용 등을 면밀히 검토해야 합니다. 감정가를 기준으로 신중하게 접근하되, 위에서 언급된 리스크를 충분히 반영하여 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정에 한계가 있으며, 상세 현장 조사 및 법규 검토 후 결정해야 합니다.

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