나이스옥션 법원경매 서산 2024타경56717 [1] 충청남도 태안군 소원면 송현리 산3-1 임야 경매
매각기일: 2026-01-06
물건 개요
나이스옥션 법원경매 서산 2024타경56717 [1] 충청남도 태안군 소원면 송현리 산3-1 임야 경매
- 사건번호: 2024타경56717
- 주소: 충청남도 태안군 소원면 송현리 산3-1
- 감정가: 898,580,140원
- 최저가: 105,717,000원
- 유찰 횟수: 6회
- 용도: 임야
서산지원 경매6계 2024타경56717 | 소재지: 충청남도 태안군 소원면 송현리 산3-1 | 감정가: 898,580,140원 | 최저가: 105,717,000원 | 용도: 임야
1. 물건 보고서
1.1. 사건 개요 및 기본 정보
사건번호: 서산지원 2024타경56717 (1)
소재지: 충청남도 태안군 소원면 송현리 산3-1
용도: 임야
경매구분: 부동산임의경매
매각대상: 토지매각 (일괄매각 조건)
감정가: 898,580,140원
토지면적: 36,905.00㎡ (약 11,163.61평)
토지 지분율: 36,905분의 36,905 (전체 지분)
건물면적: 0.00㎡ (제시외 건물면적 1,361.00㎡는 토지분할 면적과 관련됨)
소유자/채무자: 이OO
채권자: 아OOOOOOO
특이사항: 분묘기지권, 재매각
1.2. 면적 세부 내역
총 면적: 36,905.00㎡ (약 11,163.61평)
* 본 건은 임야로 아파트와 같은 전용면적, 분양면적 구분은 적용되지 않습니다.
* 제시외 건물면적 1,361.00㎡는 감정평가 당시 임야의 일부가 충청남도 태안군 소원면 송현리 323-10번지로 분할된 면적을 지칭하는 것으로 판단되며, 해당 분할된 토지도 매각대상에 포함되는 것으로 추정되나, 주의사항 확인이 필요합니다.
2. 입지 조건 및 환경 분석
2.1. 위치 및 접근성
본건은 충청남도 태안군 소원면 송현리 소재 "만리포 고등학교" 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 농가주택, 전, 답 등 농경지, 자연림 상태의 임야 등으로 형성된 전형적인 농어촌 지역입니다.
본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 제반 교통 사정은 보통 정도입니다. 남측으로 노폭 약 3~4미터의 비포장 도로를 이용하고 있습니다. 태안의 주요 관광지인 만리포 해수욕장 및 파도리 해수욕장과 가까운 입지적 특성을 가지고 있습니다.
2.2. 토지 이용 및 형태
부정형 완경사의 토지로서, 수년 전에 벌목된 상태로 현재는 활잡목이 자생하고 있는 임야입니다. 토지 중 일부(목록2)는 현황상 임야 외에 '일부 도로' 및 '분묘(수기)'가 소재하는 것으로 확인됩니다.
2.3. 토지이용계획 및 제한상태
기호(1)은 농림지역, 임업용산지이며, 기호(2)는 농림지역, 계획관리지역, 임업용산지, 준보전산지가 혼재되어 있습니다. 가축사육제한구역(130m, 300m 일부 제한)에도 해당됩니다.
* **계획관리지역**이 일부 포함되어 있어 향후 개발 잠재력이 존재하나, **농림지역** 및 **임업용산지**의 비중이 높아 개발 행위에는 상당한 제약이 따릅니다.
3. 권리 분석
3.1. 경매 권리 관계
본 건은 채권자가 신청한 부동산 임의경매 사건이며, 소유자 및 채무자가 동일합니다. 권리관계에 대한 추가적인 등기부 확인은 필수이나, 기본적으로 임의경매의 경우 말소기준권리 이후의 권리는 소멸되므로, 낙찰자가 인수할 등기부상의 권리는 없을 것으로 예상됩니다.
3.2. 특이 및 주의 사항 (인수 가능성)
**분묘기지권 (최대 리스크):**
* 목록(2) 토지 지상에 분묘 수기가 소재하며, 해당 제시외 분묘 소재로 인한 **분묘기지권 성립 여부가 불분명**하다고 명시되어 있습니다.
* 최저매각가격은 분묘 소재로 인하여 제한받는 가격, 즉 분묘기지권이 성립될 경우를 가정하여 감액된 가격일 가능성이 높습니다.
* **분묘기지권이 성립된다면**, 낙찰자가 분묘를 철거하거나 이전할 수 없으며, 분묘기지권자에게 지료를 청구할 수 있습니다. 이 경우 토지 이용에 큰 제약이 따르게 됩니다.
* **재매각:** 본 건은 '재매각' 물건으로, 기존 낙찰자가 대금을 미납했거나 기타 사유로 인해 다시 진행되는 경매입니다. 입찰 전에 재매각 사유를 확인하여 물건 자체의 하자를 재차 점검해야 합니다.
* **토지 분할:** 개시결정 이후 2025. 4. 22.자로 목록(2) 임야 중 1,361㎡가 충청남도 태안군 소원면 송현리 323-10으로 분할되었으므로, 매각목록 및 등기부등본을 통해 최종 매각 대상 토지의 정확한 지번 및 면적을 확인해야 합니다.
4. 상권 분석 및 생활 정보
4.1. 상권 및 경제 환경
본 건은 임야로 상업 시설이 아닌 농촌 및 자연림 환경입니다. 주변에 농가주택과 농경지가 주를 이루고 있습니다.
* **잠재적 가치:** 태안반도 해안과 인접하고 있어 장기적으로 임업용산지 외의 지역(계획관리지역)은 펜션, 캠핑장 등 관광/휴양 시설 부지로의 개발 수요가 발생할 수 있습니다. 하지만, 현재 상태와 지목, 용도지역 규제로 인해 단기적인 상업적 이용은 어렵습니다.
4.2. 생활 정보
인근에 "만리포 고등학교"가 위치하고 있으며, 기본적인 편의 시설은 만리포 해수욕장 주변 또는 소원면 소재지 중심으로 형성되어 있을 것으로 예상됩니다. 일상 생활 편의 시설까지의 거리는 다소 있을 수 있습니다.
5. 잠재적 리스크 분석
5.1. 법적/행정적 리스크
**분묘기지권 성립 여부:** 가장 큰 리스크입니다. 분묘기지권이 성립될 경우 토지 개발 및 이용에 심각한 제약이 발생합니다. 분묘의 수와 위치, 그리고 취득 시효 완성 여부 등을 면밀히 현장 조사해야 합니다.
**재매각 사유:** 이전 낙찰자가 포기한 원인을 파악해야 합니다. 권리상의 문제(예: 분묘기지권) 때문이었을 가능성을 배제할 수 없습니다.
**토지이용 규제:** 농림지역 및 임업용산지가 주를 이루어 개발행위에 대한 규제가 강력합니다. 계획관리지역이라 하더라도 산지관리법 등의 제약을 받습니다.
5.2. 지리적 리스크 (혐오시설)
물건지 주변에 직접적인 혐오 시설은 확인되지 않았습니다. 태안군 환경관리센터는 태안읍에 위치하여 본 건(소원면 송현리)과의 거리가 있어 직접적인 영향은 미미할 것으로 판단됩니다.
6. 종합 의견 및 투자 포인트
6.1. 종합 의견
본 건 임야는 약 1만 평이 넘는 대규모 토지이며, 일부 계획관리지역을 포함하고 있어 장기적인 관점에서 개발 잠재력이 존재합니다. 특히 태안 해안과 인접한 지리적 이점을 가지고 있습니다. 그러나 **분묘기지권의 성립 가능성**이라는 중대한 리스크를 안고 있으며, 재매각 물건이라는 점도 신중한 접근을 요합니다.
6.2. 투자 포인트
**대형 면적 및 낮은 감정가:** 감정가 대비 낮은 가격으로 취득할 경우 대규모 토지 확보의 기회가 있습니다.
**계획관리지역 포함:** 전체 면적 중 일부(기호2)에 포함된 계획관리지역은 향후 숙박/휴양시설 등 개발을 고려할 수 있는 '용도'적인 이점을 제공합니다.
**자연 자원 활용:** 임업용산지로서 산림 자원 활용 및 장기적인 임업 경영을 목표로 할 수 있습니다.
6.3. 결론
**철저한 현장 조사(분묘 확인)** 및 **법률 전문가의 분묘기지권 성립 여부 검토**가 선행되어야 합니다. 분묘기지권 리스크를 감수하고 투자할 경우, 예상 개발이익을 상회할 수 있는 수준으로 충분히 낮은 가격에 낙찰받는 전략이 필요합니다.
법원 정보
서산지원 경매6계