나이스옥션 법원경매 서산 2024타경57222 [1] 충청남도 서산시 석남동 45-3 서산천지미가아파트 비동 2층203호 아파트 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서산 2024타경57222 [1] 충청남도 서산시 석남동 45-3 서산천지미가아파트 비동 2층203호 아파트 경매

• 사건번호: 2024타경57222
• 주소: 충청남도 서산시 석남1로 15-16, 비동 2층203호 (석남동,서산천지미가아파트)
• 감정가: 124,000,000원
• 최저가: 14,588,000원
• 유찰 횟수: 6회
• 용도: 아파트

서산지원 경매6계 2024타경57222 | 소재지: 충청남도 서산시 석남1로 15-16, 비동 2층203호 (석남동,서산천지미가아파트) | 감정가: 124,000,000원 | 최저가: 14,588,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 기본 정보

사건번호는 서산지원 2024타경57222 (1)이며, 충청남도 서산시 석남동 45-3에 위치한 서산천지미가아파트 비동 2층203호에 대한 부동산임의경매 물건입니다.

용도는 아파트(일반건축물대장상 도시형생활주택(원룸형아파트))이며, 현재 감정가는 124,000,000원입니다.

매각대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 방식입니다. 본건은 재매각 물건으로 진행되고 있습니다.

1.2. 면적 정보

토지면적(대지권): 21.80㎡ (약 6.59평)

건물면적(전용면적): 36.54㎡ (약 11.05평)

추정 분양면적(공급면적): 약 52㎡형 내외 (구 15평형 내외)로 추정됩니다. (도시형생활주택 특성상 공용면적에 따라 달라질 수 있습니다.)

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본건은 충청남도 서산시 석남동 소재 "서산중학교" 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트 단지, 다가구주택, 다세대주택 등이 혼재하는 시가지 내 주거지대로서, 전반적인 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역에 속하며, 상대보호구역(해맑은유치원)으로 지정되어 있습니다.

2.2. 교통상황 및 도로조건

본건 단지까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다. 제반 교통상황은 보통시됩니다.

단지 북측 및 남측으로 소로의 포장도로(소로3류, 폭 8미만)에 접해있어 차량 진출입 및 주차에 큰 무리는 없을 것으로 보입니다.

2.3. 건물의 현황

철근콘크리트구조 슬래브지붕 9층 건물 내 제2층에 위치합니다.

외벽은 몰탈위 페인팅 및 일부 석재붙임 마감 등이며, 창호는 샷시창호 마감입니다.

이용상태는 아파트(도시형생활주택/원룸형아파트) 1개 호로 이용 중이며, 기본적인 위생급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장시설 등이 갖추어져 있습니다.

3. 권리 분석 및 특이사항

3.1. 권리분석 (임차인 관련)

본건은 임차인 '진민규'가 존재하며, 이 임차인은 '대항력있는 임차인'으로 기재되어 있습니다.

따라서, 임차인의 보증금 전액이 매각 대금에서 배당되지 못할 경우, 그 *잔액*은 최고가 매수신고인(낙찰자)이 인수해야 하는 법정 리스크가 있습니다.

입찰 전 반드시 임차인의 보증금액, 전입일자, 확정일자 등을 면밀히 확인하여 인수 금액 발생 여부를 예측해야 합니다. 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다.

3.2. 특이사항 및 잠재적 리스크

재매각: 본 물건은 '재매각'으로 진행되는 물건입니다. 이는 이전 낙찰자가 잔금을 납부하지 않아 다시 경매에 나온 것을 의미하며, 입찰 시 통상적인 경매 절차 외에 재매각 규정(입찰보증금 20% 등)이 적용될 수 있으므로, 정확한 조건을 확인해야 합니다.

인수 리스크: 대항력 있는 임차인의 보증금 미배당 잔액 인수 가능성은 본 물건의 가장 큰 리스크입니다.

4. 시장 분석 및 투자 검토

4.1. 상권분석 및 생활정보

본건 주위는 주거지대이나, 서산중학교 인근으로 기본적인 생활 인프라는 갖추어져 있을 것으로 판단됩니다.

다만, 감정평가서에 의하면 주위는 아파트, 다가구, 다세대 등이 혼재하는 시가지 내 주거지대로 상업시설 밀집 지역이라기보다는 주거 편의성이 강조된 곳으로 보입니다.

4.2. 혐오시설 및 지역 환경

제시된 정보 및 주변 검색 결과만으로는 본건 아파트 단지 인접 거리에 직접적인 혐오시설이 확인되지 않습니다. 다만, 서산시 내에 산업단지나 과거 폐기물 관련 논란이 있었던 기록이 있으나, 본 건이 위치한 석남동 주거지와 직접적인 근접성은 별도 현장 확인이 필요합니다.

본건은 가축사육제한구역(전부제한지역:모든 축종 불가)으로 지정되어 있어 축사 관련 혐오시설 발생 우려는 없습니다.

4.3. 투자 포인트

경쟁력 있는 평형대: 전용면적 36.54㎡(약 11.05평)는 1~2인 가구가 선호하는 도시형생활주택(원룸형아파트)으로, 서산 시가지 내에서 안정적인 임차 수요를 기대할 수 있습니다.

저층 메리트: 9층 건물 중 2층으로, 엘리베이터 고장 등 비상시 접근성이 좋고, 저층을 선호하는 임차인 수요도 존재할 수 있습니다.

위치: 서산시가지 내 주거지대로서 기본적인 교통 및 주거 환경이 확보되어 있습니다.

5. 종합 의견

본 물건은 서산 시가지 내에 위치한 도시형생활주택(아파트)으로, 상대적으로 낮은 감정가와 소형 평형대의 임대 수요를 기대할 수 있는 물건입니다.

그러나, 가장 중요하고 치명적인 리스크는 '대항력 있는 임차인'의 미배당 보증금 잔액 인수 여부입니다. 입찰 참여 전 반드시 임차인의 보증금액, 임대차 관계의 진위, 그리고 선순위 권리 관계를 명확히 파악하여 인수해야 할 금액이 있는지, 있다면 어느 정도 수준인지를 분석해야 합니다.

재매각 물건인 점 또한 고려하여, 입찰 보증금 규정 등 절차적 사항을 재확인 후 입찰해야 합니다.

6. 결론 및 입찰 조언

투자 포인트: 소액 투자 가능, 안정적인 임대 수요 (1~2인 가구), 양호한 교통 및 주거 입지.

핵심 조언: 대항력 임차인의 **보증금 규모 및 배당 가능액을 최우선으로 분석**해야 합니다. 인수 금액 발생 시 낙찰가에 그 금액을 반영하여 수익성을 계산해야 합니다. 만약 인수 금액이 크다면 투자 가치가 현저히 하락할 수 있습니다. 철저한 권리분석이 선행되어야 안전한 투자가 가능합니다.

법원 정보

서산지원 경매6계