나이스옥션 법원경매 서산 2024타경57789 [3] 충청남도 서산시 성연면 명천리 478-1 임야 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서산 2024타경57789 [3] 충청남도 서산시 성연면 명천리 478-1 임야 경매

물건 대표 이미지

서산지원 경매6계 2024타경57789 | 소재지: 충청남도 서산시 성연면 명천리 478-1 | 감정가: 373,478,000원 | 최저가: 62,771,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요

사건번호: 서산지원 2024타경57789 (3)

소재지: 충청남도 서산시 성연면 명천리 478-1

용도: 임야 (기호 8)

토지면적: 10094.00㎡ (약 3053.48평)

감정가: 373,478,000원

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

특이사항: 중복사건, 지적도상 맹지 (지적도상 도로 없음)

2. 입지 및 주변 환경

2.1. 위치 및 형태

본건(기호 8)은 충청남도 서산시 성연면 명천리 소재 '명천2리마을회관' 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 자연림, 농경지 및 농가주택 등이 혼재하는 전형적인 농촌 임야 지대입니다.

토지의 형태는 북서하향의 대체로 완만한 경사도를 이루는 부정형의 임야입니다.

현재 이용 상태는 주로 자연림 상태이며, 북서측 일부는 농경지로 이용 중입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건은 남측 인근에 지방도 70호선이 통과하고 있습니다.

인근에 노선버스 정류장이 소재하기는 하나, 운행 횟수 등을 고려할 때 대중교통 이용은 다소 불편한 것으로 평가됩니다.

**가장 중요한 사항은 지적도상 맹지라는 점입니다. 현황 도로의 유무나 통행권 확보 여부를 반드시 확인해야 합니다.**

2.3. 토지 이용 계획 (Zoning/Regulations)

본건은 '계획관리지역'에 해당하여, 다른 용도 지역에 비해 상대적으로 개발 잠재력이 높은 지역입니다.

그 외 가축사육제한구역(300m 일부 제한: 젖소/말/양/염소/사슴/돼지/개/닭/오리/메추리 불가) 및 준보전산지로 지정되어 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 대상 및 특이사항

매각은 토지 매각으로 진행됩니다.

건물은 제시외 면적 0.00㎡로, 건물 부분은 매각에서 제외됩니다.

본 사건은 중복사건으로 진행되고 있으며, 소유자(박OO)와 채무자(최OO)가 다릅니다. 이는 권리 관계에 복잡성이 있을 수 있음을 시사합니다.

제시 외 물건이나 특이사항은 없는 것으로 보이나, 감정평가서에 언급된 기호(3) 지상의 비닐하우스 등은 본건(기호 8)과는 무관합니다.

3.2. 채권 관계 및 소멸 여부

경매 구분이 부동산 임의경매이므로, 채권자(서OOOOOO)의 근저당권 등이 말소기준권리가 될 가능성이 높습니다.

말소기준권리 이후의 모든 권리(근저당, 가압류, 전세권 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상되지만, 상세한 권리 분석은 등기부등본 확인이 필수적입니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

본건은 임야로서 상업적 용도로서의 상권 분석은 의미가 없으며, 농촌 지역 생활 환경을 고려해야 합니다.

주변에 명천2리마을회관이 있어 인근 마을과의 접근성은 양호한 편입니다.

혐오시설 관련하여, 서산 지역에 체험 관광형 쓰레기 소각장이 연말에 문을 열 예정이라는 검색 결과가 있으나, 본건 소재지인 성연면 명천리 478-1과 실제 거리 관계를 별도로 확인하여 투자가치에 미치는 영향을 검토해야 합니다.

5. 잠재적 리스크 및 주의사항

5.1. 맹지(盲地) 리스크

**본건의 가장 큰 리스크는 지적도상 맹지라는 점입니다.**

건축 행위나 개발 행위를 위해서는 건축법상 도로에 접해야 합니다. 현재는 도로에 접하지 않아 사실상 개발이 불가능하며, 인접 토지 소유자 등과의 협의를 통해 사도 개설 또는 통행권(주위토지통행권) 확보가 필수적입니다. 이 과정에서 시간과 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

5.2. 개발 제한 사항

토지는 '계획관리지역'이지만, '준보전산지'로 지정되어 있어 산지관리법에 따른 개발 행위 허가 기준을 충족해야 합니다. 특히 대규모 개발 시 제약이 따를 수 있습니다.

또한, '가축사육제한구역'으로 지정되어 있어 특정 가축의 사육이 제한됩니다.

5.3. 중복사건

중복사건으로 진행 중이므로, 경매 절차가 다소 복잡해지거나 변동성이 있을 수 있음을 인지해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 서산시 성연면에 위치한 대규모(약 3,053평) 임야로, 용도 지역이 '계획관리지역'이라는 큰 장점을 가지고 있습니다. 계획관리지역은 향후 토지 이용 계획에 따라 주택, 창고, 공장 등 다양한 용도로의 개발 잠재력이 높습니다.

다만, **지적도상 맹지라는 치명적인 단점**을 안고 있어, 통행로 확보가 투자의 성패를 가름하는 핵심 요소가 될 것입니다. 따라서 도로 확보 가능성 및 비용에 대한 철저한 사전 조사가 선행되어야 합니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 계획관리지역이라는 유리한 용도 지역 (서산 지역 개발 호재 기대 가능).

규모의 경제: 10,094.00㎡ (약 3,053평)의 대규모 토지로, 도로 문제가 해결될 경우 다양한 용도로의 개발 여지가 있습니다.

장기 투자: 맹지 리스크를 감안하여 시세보다 낮은 가격에 낙찰받을 경우, 도로 확보 후 장기적인 지가 상승을 기대할 수 있습니다.

**추가 조언: 입찰 전 인근 토지 현황, 실제 통행로 이용 상황, 인접 토지 소유자 파악 및 도로 확보 가능성 타진이 필수입니다.**

법원 정보

서산지원 경매6계