나이스옥션 법원경매 서산 2024타경58409 [1] 충청남도 당진시 송악읍 690 가학리 송악 이-편한세상 102동 3층301호 아파트 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서산 2024타경58409 [1] 충청남도 당진시 송악읍 690 가학리 송악 이-편한세상 102동 3층301호 아파트 경매

• 사건번호: 2024타경58409
• 주소: 충청남도 당진시 송악읍 반촌로 103, 102동 3층301호 (송악 이-편한세상)
• 감정가: 196,000,000원
• 최저가: 23,059,000원
• 유찰 횟수: 6회
• 용도: 아파트

서산지원 경매6계 2024타경58409 | 소재지: 충청남도 당진시 송악읍 반촌로 103, 102동 3층301호 (송악 이-편한세상) | 감정가: 196,000,000원 | 최저가: 23,059,000원 | 용도: 아파트

1. 경매 물건 보고서 (서산지원 2024타경58409 (1))

1.1. 물건 개요 및 현황 분석

본건은 충청남도 당진시 송악읍 가학리 송악 이-편한세상 102동 3층 301호입니다.

용도는 아파트이며, 전용면적은 84.97$\text{m}^2$ (약 25.70평), 공급면적은 일반적인 34평형(추정 약 112.56$\text{m}^2$, 34.05평)에 해당합니다.

토지 면적은 46.39$\text{m}^2$ (약 14.03평)이며, 토지/건물 일괄매각으로 진행되는 부동산강제경매 물건입니다.

사용승인일은 2010.03.03.로 비교적 연식이 있는 편이며, 감정가는 196,000,000원으로 책정되었습니다.

*특이사항: 본건은 재매각 물건으로, 입찰 전 반드시 권리관계에 대한 면밀한 재검토가 필요합니다.*

2. 입지조건 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지: 주거 환경 및 접근성

대상 물건은 충청남도 당진시 송악읍 반촌리 소재 "송악읍행정복지센터" 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 아파트 단지 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 제반 교통상황은 양호합니다. (중로1류, 중로2류, 소로3류 도로와 접함)

2.2. 상권분석 및 생활정보

단지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역 내에 위치하여 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

단지 주변은 송악읍의 중심 생활권 중 하나로, 행정복지센터가 인접해 있어 기본적인 은행, 병원, 마트 등 근린생활시설 접근성이 우수할 것으로 판단됩니다.

교육 시설은 상대보호구역으로 지정되어 교육 환경 보호에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

2.3. 잠재적 리스크: 주변 환경 및 혐오시설

감정평가서상 '제반 주위환경은 보통임'으로 기재되어 있으며, 대형 쓰레기 소각장이나 혐오시설에 대한 구체적인 언급은 없습니다.

토지이용계획상 가축사육제한구역(전부제한)이므로, 축사 등으로 인한 주거 환경 저해 가능성은 없습니다.

3. 권리분석 (Legal Analysis)

3.1. 경매 구분 및 채권 관계

사건번호: 서산지원 2024타경58409 (1)

경매구분: 부동산강제경매 (소유자/채무자 동일: 곽OO)

채권자: 주OOOOOOO

*주목할 점: 본건은 '재매각' 물건으로, 이전 낙찰자가 대금 미납을 했을 가능성이 높습니다. 미납 사유가 아래 임차인 관련 리스크와 연관되었을 가능성이 매우 높습니다.*

3.2. 인수주의: 핵심 권리 위험 (대항력 임차인)

*주의사항: 본건은 **매수인이 잔여 보증금을 인수해야 하는 중대한 권리상 위험**을 내포하고 있습니다.*

- 임차권자 임현택은 **대항력 있는 임차인**으로, 전세보증금반환청구권의 승계인은 주택도시보증공사(HUG)입니다.

- 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못하면, 을구 순위 3번 주택임차권설정등기가 말소되지 않고 **보증금 잔액 전액을 매수인이 인수**하게 됩니다.

- **권리분석 필수:** 입찰 전 임차인의 보증금 총액과 예상 배당액을 철저히 분석하여, 매수인이 인수해야 할 정확한 금액(채무)을 입찰가에 반영하는 것이 절대적으로 중요합니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견: 권리 위험성 분석 기반 접근 필수

본 물건은 2010년식의 중소형 아파트로 주거 입지는 양호한 편이지만, **대항력 있는 임차인의 보증금 잔액 인수**라는 매우 큰 잠재적 채무를 안고 있습니다.

따라서 본건의 투자 가치는 '낙찰가' 자체가 아니라 **'낙찰가 + 인수 보증금 잔액'**의 합산 금액이 주변 시세 대비 얼마나 저렴한지에 따라 결정됩니다.

인수 금액 확인 없이는 절대 입찰해서는 안 되며, 인수 금액이 확정된 후에도 명도 및 보증금 반환 절차에 대한 계획 수립이 필요합니다.

4.2. 투자 포인트

1. **입지 안정성 확보:** 행정복지센터 인근, 제2종일반주거지역에 위치하여 기본적인 주거 인프라 및 생활 편의성은 안정적입니다.

2. **투자의 핵심은 인수 금액:** 임차인의 확정일자 및 배당 순위 분석을 통해 인수할 보증금 잔액을 정확히 파악하는 것이 투자의 성패를 가르는 유일한 포인트입니다.

3. **실제 취득가 산정:** 경쟁력 있는 매매 시세에서 **인수해야 할 잔여 보증금**을 역으로 차감한 금액을 입찰 상한가로 설정해야 합니다.

4. **재매각 사유 확인:** 이전 낙찰자가 미납한 사유(대부분 임차인 문제)를 역추적하여, 이미 시장에서 검토된 위험 요소를 다시 한번 확인해야 합니다.

법원 정보

서산지원 경매6계