나이스옥션 법원경매 서산 2024타경58409 [1] 충청남도 당진시 송악읍 690 가학리 송악 이-편한세상 102동 3층301호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태인 · 평가일 2024.10.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청남도 당진시 송악읍 반촌리 소재 "송악읍행정복지센터" 서측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상23층 건물 내 제3층 제301호로서,
(사용승인일 : 2010.03.03)

외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 등.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건은 아파트(집합건축물대장 현황도면상 거실 및 주방, 방3, 욕실2 등)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수시설, 소화전설비, 승강기 등 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체로 사다리형 평지의 토지로서 현황 주거용(아파트) 건부지임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 북서측, 남측으로 노폭 약 15-20미터 내외, 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 주택도시보증공사는 임차권자 임현택의 전세보증금반환청구권의 승계인임.
- 주택임차권자 임현택은 대항력 있는 임차인으로 보증금 전액을 배당받지 못하면, 을구 순위 3번 주택임차권설정등기(2023. 10. 18.접수 제38596호)가 있으나 주택임차권의 승계인 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하므로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서가 제출됨(별지첨부 확약서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서산지원 2024타경58409 (1)

* 소재지: 충청남도 당진시 송악읍 690 가학리 송악 이-편한세상 102동 3층301호

* 용도: 아파트

* 감정가: 196,000,000원

* 토지면적: 46.39㎡ (약 14.03평)

* 건물 전용면적: 84.97㎡ (약 25.70평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건물 사용승인일: 2010.03.03

* 총 층수: 23층 (본건 3층)

2. 입지조건

* 주변환경: 대상 물건은 충청남도 당진시 송악읍 반촌리 소재 "송악읍행정복지센터" 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 본 건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

* 토지 형상 및 이용 상태: 본 건은 대체로 사다리형 평지의 토지로서 현황 주거용(아파트) 건부지임.

* 인접 도로 상태: 본 건 북동측 및 북서측, 남측으로 노폭 약 15-20미터 내외, 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로3류, 중로1류, 중로2류, 가축사육제한구역, 상대보호구역에 해당함.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 자체 조사 결과, 인근에서 혐오시설은 확인되지 않았음.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을구 순위 3번 주택임차권설정등기(2023.10.18. 접수 제38596호)로 추정되며, 모든 말소기준권리 이하 권리는 매각으로 소멸될 예정임.

* 강제경매개시결정 등기부채권총액: 205,000,000원 (주택도시보증공사)

* 임차인 현황:

* 임차인: 임

보증금: 205,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-10-14

확정일자: 2021-10-14

주택임차권 설정일: 2023.10.18 (을구 3번)

비고: 임차인 임 은 주택도시보증공사(HUG)의 승계인으로서, 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하겠다는 확약서를 제출했습니다. 이는 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 매수인에게 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 의미입니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

* 주변 시설: "송악읍행정복지센터" 인근에 위치하며, 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 생활에 필요한 기본 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 지역 특성: 제2종일반주거지역으로 지정되어 있어 주거 기능이 중심이며, 생활 편의를 위한 상업 시설도 공존하고 있습니다.

5. 생활정보

* 주거 환경: 송악 이편한세상 아파트 단지 내에 위치하며, 단지 규모에 따라 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 단지 내 시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등이 갖추어져 있습니다. (총 23층 건물, 본건 102동 3층)

* 교육 환경: 본 물건 소재지는 상대보호구역에 해당하여 교육 환경 보호에 관한 법률의 적용을 받습니다.

6. 잠재적 리스크

* 재매각 물건: 본 건은 재매각으로 진행되는 물건으로, 이전 유찰 및 재매각 사유를 반드시 확인하고 입찰에 신중을 기해야 합니다.

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG) 관련 인수 조건 변경 사항이 있으나, 임차인의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 매수인의 보증금 인수 부담은 없는 것으로 분석됩니다. 다만, HUG와의 최종적인 인수 조건 명확화는 필요합니다.

* 임차인의 대항력 포기 확약: 임차인 임 이 대항력을 포기하고 잔여 보증금 반환 청구권을 포기한다는 확약서를 제출하였으나, 해당 확약서의 법적 효력 및 관련 서류의 완벽성을 재확인하는 것이 중요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 당진시 송악읍에 위치한 송악 이편한세상 아파트입니다. 재매각 사건으로 진행 중이며, 건물은 2010년에 사용 승인되었습니다. 임차인 임 관련하여 대항력 포기 확약서가 제출되어 매수인이 인수할 임차보증금은 없는 것으로 보입니다. 다만, 감정평가액 196,000,000원이 최근 실거래가 대비 다소 높게 책정된 점을 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 명확한 권리관계: 임차인의 대항력 포기 확약으로 인해 임차보증금 인수 부담이 없어 권리관계가 비교적 명확합니다.

* 생활 편의시설 인접: 단지 내 및 주변 근린생활시설 이용이 용이하여 주거 편의성이 좋습니다.

* 재매각 기회: 재매각 물건은 경쟁률이 완화될 수 있어 합리적인 가격에 낙찰받을 기회를 제공할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 제공된 JSON 데이터를 바탕으로 분석한 주변 시세는 다음과 같습니다.

- 최근 84.97㎡ 면적의 아파트 매매 실거래가는 2026년 7월 기준 17,700만원 ~ 18,100만원 수준입니다.

- 이를 바탕으로 산출한 평균 시세는 약 17,900만원입니다.

* 본 건의 감정평가액은 196,000,000원으로, 최근 시세 대비 약 1.09배 수준입니다.

* 인수 보증금이 0원이므로, 시세 하단을 고려하여 보수적으로 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

* 재매각 물건임을 감안하여, 경쟁 상황을 고려한 전략적인 입찰가가 필요합니다.

* 예상 입찰가: 160,000,000원 ~ 170,000,000원 범위에서 신중하게 접근하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.