나이스옥션 법원경매 서산 2024타경58300 [1] 충청남도 당진시 송산면 1467 유곡리 당진송산청광아파트 102동 10층1006호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2024.09.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 송산면 유곡리 소재 "유곡초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 빌라, 일부 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대이며 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상10층 건물로서
외벽 : 페인트 마감 등
내벽 : 벽지 붙임, 일부 타일 붙임 등
바닥 : 장판지깔기, 일부 타일 붙임 등
창호 : 하이샷시 창호 등임.

이용상태

아파트(침실2, 화장실1, 주방겸 거실, 발코니 등)(후첨 “호별배치도 및 이용상황” 참조)

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지이며 본건 아파트의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 부지 북측으로 대체로 왕복2차선의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 주거개발진흥지구, 성장관리계획구역(2024-08-19)(송산04 산업형), 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 주택임차권자 이경욱은 대항력 있는 임차인으로 보증금 전액을 배당받지 못하면, 을구 순위 6번 주택임차권설정등기(2023. 7. 20.접수 제29027호)는 말소되지 않고 보증금 잔액을 매수인이 인수함.
-특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서산지원 2024타경58300 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 충청남도 당진시 송산면 유곡리 1467, 당진송산청광아파트 102동 10층 1006호

건물명: 당진송산청광아파트 (송산청광플러스원아파트)

용도: 아파트

층수: 지상 10층 중 10층

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 79,000,000원

토지면적: 44.73㎡ (약 13.53평)

건물면적 (전용면적): 49.96㎡ (약 15.11평)

1.4. 매각 정보

재매각: 본건은 재매각 대상입니다.

매수신청보증금: 최저매각가격의 20%

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 충청남도 당진시 송산면 유곡리에 위치하며, 유곡초등학교 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 빌라 및 일부 근린생활시설이 혼재된 주택지대로, 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 지역입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2022년 7월 28일 접수된 주식회사경인대부의 근저당권 (을5) 입니다.

주요 권리 내역:

* 을6: 2023년 7월 20일 접수된 대항력 있는 임차인 이경욱의 주택임차권 (70,000,000원)

* 갑4: 2022년 9월 1일 접수된 주식회사디아이그룹의 소유권이전청구권가등기

* 갑4-1: 2022년 10월 7일 접수된 케이티비파이어레드제사차의 4번가등기소유권이전청구권가처분

기타 다수의 가압류, 압류 권리가 등기되어 있으나, 말소기준권리 이하 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. (단, 임차권 관련 예외 있음)

등기부채권 총액: 1,413,000,000원

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 이경욱

보증금: 70,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-11-08

확정일자: 2023-06-16

배당신고일자: 2023-07-20

대항력: 있음

비고: 을구 순위 6번 주택임차권 설정 등기 (2023. 7. 20. 접수 제29027호)

3.3. 인수주의사항

본건에는 대항력 있는 임차인 이경욱이 존재합니다.

임차인 이경욱은 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 을구 순위 6번 주택임차권설정등기는 말소되지 않으며, 보증금 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

주위에는 빌라와 일부 근린생활시설이 혼재하는 주택지대입니다.

4.2. 단지 정보

아파트명: 당진송산청광아파트 (송산청광플러스원아파트)

건설사: 청광

사용승인일: 2016년 9월 21일

총 동수: 5개동 (본건 102동)

총 세대수: 299세대

주차 시설: 총 217대 (자세한 주차 가능 대수는 단지 내 규정 확인 필요)

복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거 보관소 등

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건 인근에는 유곡초등학교가 위치하고 있으며, 근린생활시설이 산재해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 교육시설

유곡초등학교가 북동측 인근에 위치하고 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재매각 사유 (추정)

본건은 재매각 물건으로, 통상적으로 유찰 또는 기한 내 잔금 미납, 또는 권리 인수 문제 등으로 인해 재매각이 진행되는 경우가 많습니다. 구체적인 재매각 사유는 추가 확인이 필요합니다.

6.2. 대항력 있는 임차인 (이경욱)

주택임차인 이경욱은 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 70,000,000원 전액을 배당받지 못할 경우 매수인이 보증금 잔액을 인수해야 하는 위험이 있습니다. 이 점은 입찰 시 가장 신중하게 고려해야 할 부분입니다.

6.3. 특별매각조건

본건은 특별매각조건으로 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%가 적용되므로, 입찰 참여 시 보증금 준비에 유의해야 합니다.

6.4. 혐오시설 확인

주변 지역 조사 결과, 본건 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획상 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 농업 활동이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건 당진송산청광아파트는 비교적 신축(2016년 준공)이며, 적정 면적을 갖춘 아파트입니다.

인근에 학교가 있고 교통 상황도 보통 수준으로 생활 여건은 무난한 편입니다.

다만, 대항력 있는 임차인 이경욱의 존재와 보증금 인수 가능성은 큰 위험 요소이므로, 입찰 전 임차인과의 협의 또는 인수 금액에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

재매각 물건이라는 점도 신중한 접근이 필요함을 시사합니다.

8. 투자 포인트

비교적 최근 준공(2016년)된 아파트로, 상품성이 양호합니다.

지역 내 일반적인 아파트 시세 수준에서 감정가가 책정되어 있어, 시세 대비 저가 매수 기회가 있을 수 있습니다.

임차인 관련 위험 요소를 잘 관리한다면, 안정적인 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

토지이용계획상 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 성장관리계획구역, 지구단위계획구역에 해당하여 향후 지역 개발 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 79,000,000원입니다.

최근 매매 사례를 분석해보면, 2026년 3월 7층이 6,200만원, 4월 9층이 6,100만원, 4월 3층이 6,400만원에 거래되었습니다. 이를 바탕으로 본건 아파트의 시장 가치는 약 6,100만원 ~ 6,400만원 수준으로 추정됩니다.

그러나 본건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 이경욱의 보증금 70,000,000원입니다. 만약 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 매수인은 미회수된 보증금을 인수해야 하므로 총 인수 금액이 예상보다 훨씬 커질 수 있습니다. 이는 잠재적 인수 금액이 물건의 시세 및 감정가를 초과할 가능성이 높음을 의미합니다.

상기 위험 요소를 고려하여, 본 물건에 대한 보수적인 입찰가 산정이 필수적입니다.

예상 입찰가: 30,000,000원 ~ 40,000,000원

*매우 중요: 상기 예상 입찰가는 매수인이 인수해야 할 임차인 보증금을 제외한 순수 물건 가치를 기반으로 추정한 것입니다. 임차인 이경욱의 보증금 70,000,000원 전액을 배당받지 못할 경우, 낙찰가가 낮더라도 최종 인수 금액은 현저히 높아질 수 있습니다. 입찰 전 반드시 임차인과의 협의 및 보증금 회수 가능성을 철저히 확인하고, 총 인수 가능 금액을 산정한 후 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.