나이스옥션 법원경매 서산 2024타경58300 [1] 충청남도 당진시 송산면 1467 유곡리 당진송산청광아파트 102동 10층1006호 아파트 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서산 2024타경58300 [1] 충청남도 당진시 송산면 1467 유곡리 당진송산청광아파트 102동 10층1006호 아파트 경매

물건 대표 이미지

서산지원 경매6계 2024타경58300 | 소재지: 충청남도 당진시 송산면 송산로 864-10, 102동 10층1006호 (당진송산청광아파트) | 감정가: 79,000,000원 | 최저가: 9,295,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 보고서: 충남 당진시 송산면 유곡리 당진송산청광아파트

1.1. 사건 개요 및 기본 정보

사건번호: 서산지원 2024타경58300 (1)

소재지: 충청남도 당진시 송산면 유곡리 당진송산청광아파트 102동 10층1006호

용도: 아파트

감정가: 79,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매 (재매각 물건)

소유자/채무자: 이OO

채권자: 이OO

1.2. 면적 정보 (전용/공급)

토지 면적: 44.73 제곱미터 (약 13.54 평)

건물 면적 (전용): 49.96 제곱미터 (약 15.11 평)

공급 면적 (추정): 약 63.63 제곱미터 (약 19.25 평, 통상 19평형)

1.3. 입지 조건 및 환경

위치: 충남 당진시 송산면 유곡리 소재 "유곡초등학교" 북동측 인근에 위치함.

주위환경: 빌라, 일부 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 주위환경은 보통임.

교통상황: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통 수준으로 평가됨.

건물 개요: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상10층 건물 중 10층에 해당함. (최상층)

이용상태: 아파트 (침실2, 화장실1, 주방겸 거실, 발코니 등)

1.4. 권리 분석 (매수자 유의 사항)

말소기준권리: 경매 기입 등기 등 상세 권리 분석이 필요하나, 제시된 정보로는 대항력 있는 주택임차권 설정 등기가 가장 큰 위험 요소임.

임차인 현황 및 주의사항: 주택임차권자 이경욱은 대항력 있는 임차인입니다. 최선순위 설정일자보다 후순위이나 대항력(전입)을 갖춘 것으로 추정되는 바, 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 잔액을 매수자가 인수해야 하는 리스크가 매우 큽니다. 입찰 전, 임차인의 전입 일자, 확정 일자, 배당 순위 및 청구액에 대한 철저한 확인이 필수입니다.

경매 구분 특이사항: '재매각' 물건임. 이는 이전 낙찰자가 보증금을 포기하고 잔금을 납부하지 않아 다시 진행하는 경매를 의미합니다. 최초 입찰 시 입찰 보증금이 일반 경매보다 높게 책정될 수 있으므로(통상 최저가의 20%) 확인이 필요합니다.

1.5. 상권 분석 및 생활 정보

교육 시설: 유곡초등학교가 인근에 소재하여 교육 환경은 양호한 편입니다.

편의 시설: 주위는 빌라 및 일부 근린생활시설이 소재하는 주택지대로서, 기본적인 생활 편의 시설은 갖추어져 있으나, 중심 상권보다는 다소 떨어진 주거 지역입니다.

토지 이용 계획: 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 성장관리계획구역 등으로 지정되어 있어, 난개발 방지 및 계획적 관리가 이루어지는 지역입니다.

1.6. 잠재적 리스크

권리적 리스크 (최대): 대항력 있는 임차인의 보증금 잔액을 매수인이 인수할 가능성이 존재합니다. 이는 매수 대금 외 추가 지출을 의미하므로 입찰가 산정 시 신중해야 합니다.

지역 환경 리스크: 본건이 속한 송산면 일대는 산업단지 및 폐수처리시설 등 환경 기초 시설이 위치하고 있습니다. 특히 송산면 가곡리 일원에 친환경에너지타운 조성사업이 추진되고 있으며, 이는 축산폐수공공처리시설 및 기타폐기물처리시설과 인접한 지역을 활용하는 사업으로, 비록 친환경적으로 개발되더라도 인근 지역 주민의 환경적 관심 사항이 될 수 있습니다 .

경매 리스크: 재매각 물건인 점을 고려할 때, 입찰 보증금이 높을 수 있으며, 최초 낙찰자의 잔금 미납 사유 등을 간접적으로 유추해 볼 필요가 있습니다.

1.7. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견: 본 물건은 감정가 7,900만원의 소형 아파트(19평형)로서 비교적 낮은 금액대로 접근이 가능합니다. 다만, '대항력 있는 임차인'이 존재하는 핵심적인 권리상의 하자가 있으므로, 입찰 전 임차인의 배당 가능 금액을 면밀히 분석하고, 매수인이 인수할 보증금 잔액을 예측하여 이를 입찰가에 확실하게 반영해야 하는 고난도의 물건입니다.

투자 포인트:

1. 실수요자: 소액으로 아파트 취득을 희망하는 실수요자에게는 매력적인 감정가(7,900만원)입니다.

2. 소형 아파트: 아파트 공급면적 19평형으로, 1~2인 가구 또는 소형 아파트를 선호하는 투자 수요에 부합합니다.

3. 명확한 리스크 관리: 권리 분석을 통한 인수 금액 확정 후, 일반 매매가보다 충분히 낮은 금액에 낙찰받는다면 높은 투자 수익률을 기대할 수 있습니다. (인수 금액 > 명도 문제)

법원 정보

서산지원 경매6계