나이스옥션 법원경매 부천 2024타경48181 [1] 경기도 부천시 오정구 고강동 295-6 한울팰리스 가동 2층 203호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2024.09.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 오정구 소재 "원종역" 남동측 인근에 위치함.

교통상황

본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(원종역)이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 지상5층 건물로서
외벽 : 외장 석재 마감 등
창호 : 하이샷시 창호 등임.

이용상태

공부상 용도는 "도시형생활주택(원룸형다세대)" 임.

설비내역

도시가스보일러에 의한 난방설비가 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지임.

인접 도로상태등

본건 소재 부지 서측으로 중로변, 남측으로 소로변, 동측으로 막다른 세로변의 포장도로에 3면이 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호(1) : 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 항공표면<공항시설법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

도시형생활주택(원룸형다세대)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

사건번호: 부천지원 2024타경48181 (1)

소재지: 경기도 부천시 오정구 고강동 295-6 한울팰리스 가동 2층 203호

용도: 도시형생활주택 (원룸형다세대)

감정가: 290,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 하OO

1.2. 면적 정보

토지 지분: 33.13㎡ (약 10.02평)

건물 면적: 56.31㎡ (약 17.03평) (전용면적 기준)

토지/건물 일괄매각 대상입니다.

1.3. 건물 정보

건축물 명칭: 한울팰리스 가동

준공 연도: 2014년

구조: 철근콘크리트구조

층수: 지상 5층 건물 중 2층 203호

주요 용도: 도시형생활주택 (원룸형 다세대)

2. 입지조건

2.1. 주변 교통

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 원종역이 소재하여 전반적인 교통 상황은 양호합니다.

2.2. 주변 환경

본건은 경기도 부천시 오정구 고강동 소재 "원종역" 남동측 인근에 위치합니다.

토지는 인접 도로와 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지이며, 부지 서측으로 중로, 남측으로 소로, 동측으로 막다른 세로에 3면이 각각 접합니다.

토지이용계획상으로는 제2종일반주거지역, 소로2류, 중로1류, 항공표면, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

말소기준권리: 압류 (안전교통 국주차관리과, 2023-10-27)

매각으로 소멸되는 권리: 등기부상 갑구 4, 5, 6, 7, 8번의 압류 및 강제경매 개시 결정 등기 권리들은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸됩니다.

소유권 변동 내역은 다음과 같습니다:

2015-03-27: 소유권 보존 (박명옥 외 1명)

2015-04-06: 공유자 전원 지분 이전 (김현주)

2021-11-10: 소유권 이전 (신호기, 매매 320,000,000원)

3.2. 임차인 분석

임차인: 주택도시보증공사(하은비)

보증금: 320,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-12-15

확정일자: 2021-09-23

대항력: 있음

이 임차인은 선순위 임차권자로서 대항력이 있습니다.

3.3. 인수주의 권리

본건의 을구 3번 주택임차권 등기(2021-09-23 확정, 2022-12-15 전입, 2024-06-20 등기)는 매수인에게 대항할 수 있는 권리입니다.

따라서, 경매 절차에서 해당 임차인의 보증금 320,000,000원이 전액 변제되지 아니할 경우, 그 미변제된 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

본 물건은 경기도 부천시 오정구 고강동에 위치하며, 지하철 원종역과 인접하여 교통 접근성이 우수합니다.

주변은 주로 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 지역으로 형성되어 있습니다.

원종역 역세권 개발에 따른 지역 가치 상승 잠재력을 기대해볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 버스정류장과 지하철 원종역을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

반경 내에는 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원, 학교 등)이 분포하고 있을 것으로 예상됩니다.

5.2. 학군

주변에 초, 중, 고등학교가 분포하고 있으나, 본건과의 직접적인 학군 연관성은 추가 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 임차인의 보증금 320,000,000원이 경매에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 해당 금액을 인수해야 하는 큰 부담이 있습니다.

도시형생활주택(원룸형다세대)의 특성상, 유사 주택 유형 대비 환금성이나 시세 변동성이 상대적으로 높을 수 있습니다.

7. 투자 포인트

지하철 원종역 역세권이라는 입지적 장점은 향후 지역 발전과 함께 가치 상승을 기대하게 합니다.

해당 물건은 토지/건물 일괄 매각 대상이므로, 토지 지분도 함께 취득할 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 경기도 부천시 오정구 고강동에 위치한 도시형생활주택으로, 원종역 역세권이라는 분명한 입지적 강점을 가지고 있습니다.

하지만, 가장 큰 걸림돌은 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 320,000,000원 전액 인수 리스크입니다. 이 부분은 매수자에게 상당한 재정적 부담이 될 수 있으므로, 경매 참여 전 반드시 명확히 확인하고 대비해야 합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 290,000,000원

최근 실거래가 분석 (고강동 인근 다세대 주택):

* 57.21㎡ (우정하이츠나동, 2001년식): 155,000,000원 (2026.07)

* 28.34㎡ (대광빌라, 1989년식): 70,000,000원 (2026.07)

* 37.26㎡ (골든하이츠맨션, 1998년식): 89,000,000원 (2026.07)

본건 건물 면적 56.31㎡ (약 17평)을 고려 시, 현재 주변 시세는 대략 1억 2천만원 ~ 1억 6천만원 수준으로 추정됩니다.

매우 중요한 점: 본건은 대항력 있는 선순위 임차인(하은비)의 보증금 320,000,000원이 경매 절차에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 인수해야 합니다. 이는 매수자가 부담해야 할 총 실질 비용이 '낙찰가 + 인수되는 임차 보증금'이 됨을 의미합니다.

만약 임차 보증금 320,000,000원을 전액 인수한다고 가정할 때, 예상되는 시장 가치(약 130,000,000원)를 고려하면, 매수자가 본 물건을 통해 이익을 얻기 위한 '입찰가'는 이론적으로 음수(-)가 되어야 합니다 (130,000,000원 - 320,000,000원 = -190,000,000원).

따라서, 인수되는 임차 보증금 리스크를 감안할 때, 현재 감정가(290,000,000원) 또는 그 이하의 가격으로도 낙찰될 가능성이 매우 낮거나, 현실적으로 매수자에게 수익을 기대하기 어려운 물건으로 판단됩니다.

예상 입찰가는 현실적으로 0원 ~ 감정가의 일부(예: 50% 이하) 수준으로 고려될 수 있으나, 이는 인수되는 보증금 금액에 비추어볼 때 매수자에게 매우 불리한 조건입니다.

최종 결정은 임차인의 배당 수령액 확인, 추가적인 현장 조사, 법률 전문가 상담 후 신중하게 내려야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.