나이스옥션 법원경매 수원 2024타경83027 [1] 경기도 수원시 장안구 정자동 872-1 연꽃마을풍림아파트 414동 16층1603호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 계산 · 평가일 2024.08.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 장안구 정자동 "수원소방서" 북서측 인근에 위치한 연꽃마을 풍림아파트 414동 내에 소재함, 본건 주위는 정자택지지구 내 아파트지대로서, 단지 주변 및 인근으로 아파트단지 및 초중등학교, 공원, 근린생활시설, 상업시설, 관공서 등이 혼재함.

교통상황

본건 아파트 단지까지 제차량 출입이 용이하고, 단지 주변으로 일반버스와 광역버스 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

본건은 1999년 11월에 사용승인된 철근콘크리트벽식조 경사슬래브지붕 21층 아파트 중 16층 1603호로서,
외벽은 콘크리트위 페인트 마감,
내벽은 벽지 마감,
창호는 샷시 이중창호 또는 샷시 단창임.

이용상태

계단식 아파트로서 침실3, 욕실2, 거실, 주방, 식당, 현관, 발코니 구조임.

설비내역

지역난방에 의한 난방과 급탕설비, 급배수시설, 위생설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대지권 목적 토지는 부정형 형태로, 9동 792세대 아파트와 부속건물 대지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지 북동측 및 남동측으로 각각 정자천로189번길와 대평로90번길에 접하며, 단지 북서측과 남서측으로 만석로와 대평로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역 , 지구단위계획구역(정자지구) , 소로3류(폭 8m 미만)(보행자전용도로)· 중로1류(폭 20m-25m) 접함,
가축사육제한구역, 상대보호구역(대평중학교, 대평초등학교, 새동신유치원, 정자초등학교), 절대보호구역(정자초등학교), 도시교통정비지역, 과밀억제권역.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장 조사시 이해관계인의 부재로 임대관계를 확인하지 못하였으며, 내부 구조 및 상태 등은 집합건축물대장 건축물현황도와 외부 관찰로 확인하였음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 수원지방법원 2024타경83027 (1)

소재지: 경기도 수원시 장안구 정자동 872-1 연꽃마을풍림아파트 414동 16층 1603호

용도: 아파트

감정가: 635,000,000원

토지면적: 46.97㎡ (약 14.2평)

건물면적: 99.18㎡ (분양면적, 약 30.0평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 이OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (하나캐피탈)

특이사항: 유동화물건

1.2. 건물 상세 정보

주소: 경기도 수원시 장안구 정자천로189번길 47 (정자동)

건물명: 연꽃마을 풍림아파트 414동 1603호

구조: 철근콘크리트벽식구조, 경사슬래브지붕

층수: 총 21층 중 16층

준공연도: 1999년 11월 (사용승인일)

마감: 외벽 콘크리트 위 페인트, 내벽 벽지 마감

창호: 샷시 이중창호 또는 샷시 단창

구조 (내부): 침실 3, 욕실 2, 거실, 주방, 식당, 현관, 발코니

난방: 지역난방

설비: 급탕, 급배수, 위생, 승강기 설비

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

위치: 수원소방서 북서측 인근에 위치

주변: 정자택지지구 내 아파트 단지, 초중등학교, 공원, 근린생활시설, 상업시설, 관공서 등이 혼재

2.2. 교통 상황

차량 접근: 제차량 출입 용이

대중교통: 단지 주변 일반버스 및 광역버스 정류장 소재

인접 도로: 단지 북동측 및 남동측으로 정자천로189번길, 대평로90번길 접함. 단지 북서측 및 남서측으로 만석로, 대평로 인접

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

용도지역: 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(정자지구)

도로 접면: 소로3류(폭 8m 미만)(보행자전용도로), 중로1류(폭 20m-25m) 접함

제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역(대평중학교, 대평초등학교, 새동신유치원, 정자초등학교), 절대보호구역(정자초등학교), 도시교통정비지역, 과밀억제권역

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권 이전: 조성수 (1999-12-30)

근저당권: 하나캐피탈주식회사 (2022-05-04, 금744,000,000원) - 말소기준권리

임의경매: 하나캐피탈 (2024-08-08, 676,576,169원) - 수원지방법원 2024타경83027

등기부채권 총액: 744,000,000원

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (물건명세서상 지상권 개요 없음)

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

현재 파악된 임차인은 없으며, 현장 조사 시 이해관계인 부재로 임대 관계를 명확히 확인하지 못하였음.

임차인 중 대항력은 있으나 보증금/차임이 미상인 경우, 금액이 미상이라도 주의 필요.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

단지 인근에 다양한 근린생활시설 및 상업시설이 소재하여 생활 편의성이 높음.

주변에 대형 쇼핑몰이나 유흥가는 직접적으로 보이지 않으나, 근린생활시설 및 관공서 이용이 편리함.

주변 시설 검색 결과, 학교(대평초, 대평중), 공원, 체육시설(라이프스포츠) 등이 위치하며, 특이한 혐오시설은 발견되지 않음.

4.2. 주거지로서의 특성

정자택지지구 내 위치하여 주거 환경이 쾌적하고 정주성이 높음.

초중등학교 인접으로 학군 수요가 안정적임.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

인근 학교: 대평초등학교, 대평중학교, 새동신유치원 등이 가까이 위치하여 자녀 교육에 유리함.

5.2. 편의 시설

단지 주변으로 다양한 상점, 병원, 은행 등 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 생활이 편리함.

연꽃마을풍림 아파트는 정자동과 화서역 생활권을 함께 누릴 수 있는 입지를 갖추고 있음.

5.3. 녹지 및 휴식 공간

인근 공원 및 정자천 등 휴식 공간 접근성이 양호함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 관계 불확실성

현장 조사 시 이해관계인 부재로 임대차 관계를 명확히 확인하지 못하였으며, 명도 시 예상치 못한 저항이 발생할 수 있음.

인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 실제 임차인 존재 여부 및 권리 관계는 추가 확인 필요.

임차인 중 대항력은 있으나 보증금/차임이 미상인 경우, 금액이 미상이라도 주의 필요.

6.2. 노후화

1999년 준공된 아파트로, 시설물 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성이 있음.

6.3. 유동화 물건

유동화 물건 특성상 일반 경매 물건과 다른 절차나 고려사항이 있을 수 있으므로, 관련 정보 사전 확인 필요.

7. 투자 포인트

7.1. 입지적 장점

수원시 장안구의 안정된 주거 지역에 위치하며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수함.

학군이 양호하여 실수요자 선호도가 높을 것으로 예상됨.

연꽃마을풍림 아파트는 총 792세대, 1999년 11월 준공으로 약 27년차 단지이며, 중대형 평형 위주로 구성되어 있음.

7.2. 시세 대비 저평가 가능성

감정가 6억 3,500만원 대비 낙찰가를 통해 시세 차익을 기대할 수 있음.

주변 시세 조사 결과, 연꽃마을풍림 아파트 37평형의 실거래가가 약 6억 초반대에서 7억원 초반대에 형성되어 있는 것으로 파악됨.

따라서, 적절한 입찰가를 통해 투자 가치를 확보할 수 있음.

8. 종합 의견

본 물건은 수원시 장안구의 우수한 학군과 생활 인프라를 갖춘 아파트 단지에 위치하고 있어 안정적인 주거 가치를 지니고 있습니다.

다만, 임대차 관계의 불확실성과 유동화 물건이라는 특성을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

권리 분석상 특별히 인수할 만한 부담스러운 권리는 없어 보이나, 현장 조사를 통한 정확한 내부 상태 확인 및 임차인 명도 가능성 검토가 중요합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 635,000,000원

최근 주변 시세 (연꽃마을풍림 아파트 37평형 기준): 약 6억 3천만원 ~ 7억 1천만원 수준

인수 보증금: 0원

본 물건은 유동화 물건이며 임대차 관계 확인이 불가한 점, 연식 등을 감안할 때, 보수적으로 접근하는 것이 타당합니다.

따라서, 감정가 대비 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

예상 입찰가 범위: 508,000,000원 ~ 571,500,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.