나이스옥션 법원경매 수원 2024타경87890 [1] 경기도 오산시 오산동 535-16 탑캐슬 102동 3층301호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-10

물건 개요

나이스옥션 법원경매 수원 2024타경87890 [1] 경기도 오산시 오산동 535-16 탑캐슬 102동 3층301호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

수원지방법원 경매8계 2024타경87890 | 소재지: 경기도 오산시 성호대로50번길 4-3, 102동 3층301호 (오산동,탑캐슬) | 감정가: 200,000,000원 | 최저가: 200,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 수원지방법원 2024타경87890 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경87890 (1)

소재지: 경기도 오산시 오산동 535-16 탑캐슬 102동 3층301호

용도: 도시형생활주택 (다세대주택)

감정가: 200,000,000원

토지 면적: 25.77㎡ (약 7.79평)

토지 지분율: 2576.7

건물 면적: 46.58㎡ (약 14.09평) - 전용면적 기준 (분양면적은 별도 확인 필요)

건물 지분율: 4658

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

소유자/채무자: 고OO

채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

1.2. 입지 조건

본건은 경기도 오산시 오산동 소재 "성산초등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주위에는 본건과 유사한 공동주택, 근린생활시설, 공공기관 등이 소재하여 주위 환경은 보통입니다 [cite:provided]. 차량으로 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 남측 근거리에는 지하철 1호선 "오산역"이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다 [cite:provided].

또한, 인근에는 성산초등학교가 있어 자녀들의 통학이 편리하며, 차량으로 약 5~10분 거리에 마트, 병원, 은행 등 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 현재까지 확인된 바에 따르면, 주변에 혐오 시설은 발견되지 않았습니다.

1.3. 권리 분석

본건은 소유자 겸 채무자인 고OO에 대한 주택도시보증공사의 강제 경매 사건입니다. 권리 분석상 가장 중요한 사항은 주택도시보증공사(신청채권자 겸 주택임차권자 승계인)가 2025년 9월 26일 대항력 포기 확약서를 제출했다는 점입니다. 이는 매수인이 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 행사할 수 없으며, 임차권 등기가 말소된다는 것을 의미합니다. 따라서 매수인의 권리 관계는 매우 명확하며, 임차인과의 명도 관련 분쟁 소지가 크게 줄어듭니다 [cite:provided]. 공부상으로도 특별한 차이는 발견되지 않았습니다 [cite:provided].

1.4. 상권 분석

본건이 위치한 오산동 일대는 주거 지역과 근린생활시설이 혼재된 지역입니다 [cite:provided]. 오산역을 중심으로 형성된 상권이 북측에 위치하며, 차량 이동 시 접근이 가능하여 상업 시설 이용이 편리합니다. 인근에 다수의 공동주택이 분포하고 있어 배후 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다. 본건 건물 자체는 도시형생활주택으로 이용 중이며, 1층 또는 주변에 소규모 근린생활시설이 있을 수 있습니다.

최근 오산시는 도시계획조례 개정을 통해 일반상업지역의 용적률을 800%에서 1100%로 상향하고, 준주거지역 등도 조정하여 도시 내 토지 이용의 효율성을 높였습니다. 이는 역세권 및 구도심 지역의 고층 복합건축물 개발을 촉진할 것으로 기대됩니다.

1.5. 생활 정보

본건은 성산초등학교가 인접해 있어 자녀들의 안전하고 편리한 통학이 가능합니다 [cite:provided]. 또한, 지하철 1호선 오산역이 근거리에 위치하여 수도권 전반으로의 이동이 용이하며, 광역 교통망 접근성도 우수합니다 [cite:provided]. 차량으로 10분 이내 거리에 다양한 편의시설(관공서, 병원, 은행, 마트 등)이 분포하여 일상생활이 편리할 것으로 보입니다.

1.6. 잠재적 리스크

본건은 다음과 같은 잠재적 리스크를 고려해야 합니다.

첫째, 본건은 비행안전제3구역(전술)으로 지정되어 있어, 군사기지 및 군사시설 보호법에 따라 건축물의 높이 제한 등 규제를 받을 수 있습니다. 이는 향후 건축물의 증축이나 재건축 시 제약을 야기할 수 있습니다 [cite:provided]. 최근 관련 보도에 따르면 일부 지역의 비행안전구역 규제가 완화되었으나, 본건의 구체적인 영향 범위는 추가 확인이 필요합니다.

둘째, 본건 토지는 2023년 11월 20일부터 2028년 11월 19일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 이는 해당 토지를 취득한 후 일정 기간 내에 매각 시 사전에 오산시장의 허가를 받아야 하는 번거로움이 따를 수 있습니다.

셋째, 건물 자체는 도시형생활주택으로 이용 중이나, 정확한 내부 구조 및 이용 상태는 내부 확인이 필요합니다. 또한, 이해관계인 부재로 임대 사항은 확인되지 않았습니다 [cite:provided].

1.7. 종합 의견

본건은 경기도 오산시 오산동에 위치한 도시형생활주택으로, 교육 및 교통 환경이 양호하며 기본적인 생활 인프라가 잘 갖추어진 지역에 속합니다. 특히, 주택도시보증공사가 대항력 포기 확약서를 제출함에 따라 매수인의 권리 관계가 매우 명확해진 점은 큰 장점입니다. 감정가 2억 원으로, 토지 약 7.8평, 건물 약 14평의 규모입니다.

잠재적 리스크로는 비행안전제3구역 지정과 토지거래허가구역 지정이 있습니다. 비행안전구역 지정은 향후 건축물의 높이 제한 등 재산권 행사에 영향을 줄 수 있으며, 토지거래허가구역 지정은 추후 매각 시 절차상의 번거로움을 야기할 수 있습니다. 따라서 해당 규제에 대한 구체적인 확인 및 사전 검토가 필수적입니다.

1.8. 투자 포인트

- 안정적인 입지: 성산초등학교 인접 및 지하철 1호선 오산역과의 접근성으로 교육 및 교통 편의성이 높습니다.

- 명확한 권리 관계: 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약서 제출로 매수인의 권리 문제가 해소되어 안전하게 취득 가능합니다.

- 실거주 및 투자 잠재력: 양호한 생활 환경과 지역 내 개발 가능성(용적률 상향 등)을 고려할 때, 실거주 및 장기적 관점의 투자 가치를 기대해볼 수 있습니다.

- 규제 완화 추세: 최근 오산시의 용적률 상향 등 도시계획조례 개정은 지역 내 개발 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. (단, 비행안전구역 등 제한 사항 확인 필요)

법원 정보

수원지방법원 경매8계