나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경75567 [1] 경기도 가평군 청평면 청평리 470-22 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2024.07.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 가평군 청평읍 청평리 소재 "청평초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택 및 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하고 있는 등 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량 진ㆍ출입 및 주ㆍ정차 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제
반 대중교통사정은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

본건은 부정형 완경사지로서 단독주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

북서측으로 폭 약20미터의 아스팔트 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,일반상업지역,대로1류(폭35m-40m)(2021-02-09)(접합),가축사육제한구역(모든축종사육제한)<가축분뇨의관리및이용에관한 법률>,상대보호구역(청평초등학교)<교육환경보호관한 법률>,배출시설설치제한지역<물환경보전법>,자연보전권역<수도권정비계획법>,수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕(철근콘크리트구조) 5층 건으로서(사용승인일:2006.05.16)
-외벽:외장타일마감 등.
-내벽:몰탈위 페인트마감, 벽지마감, 타일마감 등.
-창호:하이새시 창호마감 등.

이용상태

단독주택 및 근린생활시설로서
지1층:현황 주택(방1), 창고 등.
1층:현황 창고 등.
2층:현황 주택4가구(201호 - 204호 : 방4) 등.
3층:주택 4가구(301호 - 304호 : 방4) 등.
4층:주택 5가구(501호 - 505호 : 방5) 등.
5층:주택 6가구(601호 - 606호 : 방6) 등으로 이용중입니다.
(후첨 "이용도 및 임대사항표" 참조바랍니다.)

설비내역

승강기설비, 스프링클러설비, 화재탐지설비, 기본 위생설비 및 급배수설비, 주택 부분에 전기필릉에 의한 개별난방설비 되어 있습니다.

부합물 및 종물

본건에 제시외 건물㉠-㉤이 소재합니다.
※후첨 "지적 및 건물개황도" 참조바랍니다.

공부와의 차이

지1층은 공부상 사무소,기계실,보일러실이나, 현황 주택(방1), 창고이고 1층은 공부상 주차장이나, 현황은 창고, 2층은 공부상 사무소이나, 현황 주택(방4)입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 남양주지원 2024타경75567 (1)

* 소재지: 경기도 가평군 청평면 청평리 470-22

* 용도: 다가구주택

* 감정가: 1,703,280,200원

* 토지면적: 475.00㎡ (약 143.7평)

* 건물면적: 1292.12㎡ (약 390.8평)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함.

* 특수물건정보: 유동화물건, 대항력있는임차인.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 가평군 청평면 청평리 소재 "청평초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택 및 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하고 있어 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 진출입 및 주정차가 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

* 인접 도로상태: 본건은 북서측으로 폭 약 20미터의 아스팔트 포장도로와 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 도시지역, 일반상업지역

* 대로1류(폭 35m-40m)

* 가축사육제한구역

* 상대보호구역(청평초등학교)

* 배출시설설치제한지역

* 자연보전권역

* 수질보전특별대책지역(1권역)

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을9 (토지) / 을5 (건물) 근저당 (성남중부새마을금고, 767,000,000원)

* 낙찰 시 소멸되는 권리: 등기부등본상 을구 권리(근저당, 전세권, 주택임차권) 및 갑구의 가압류, 임의경매, 압류 등은 모두 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리: 인수되는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 김성조: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2019-08-20, 대항력 있음.

* 박광남: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2019-10-01, 대항력 있음.

* 이창노: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2016-05-25, 대항력 있음.

* 김중욱: 보증금 20,000,000원, 차임 150,000원, 전입일자 2023-10-04, 대항력 없음.

* 배성만: 보증금 40,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2023-02-06, 대항력 없음.

* 오도관: 보증금 40,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2023-05-01, 대항력 없음.

* 오승곤: 보증금 40,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-09-23, 대항력 없음.

* 주식회사전자조달연구원: 보증금 50,000,000원, 전입일자 정보 없음, 대항력 없음.

* 달연구원: 보증금 50,000,000원, 배당신고일자 2024-05-09, 대항력 없음.

* 정상호: 보증금 40,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2024-04-05, 대항력 없음.

* 정장화: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2022-12-01, 대항력 없음.

* 진호원: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-01-30, 대항력 없음.

* 최희철: 보증금 0원, 차임 500,000원, 전입일자 2022-10-06, 대항력 없음.

* 한진우: 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2023-03-13, 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원. (대항력 있는 임차인 김성조, 박광남, 이창노의 보증금이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 인수 보증금은 없을 것으로 판단됩니다. 단, 금액 미상이라도 실제 조사 필요)

1.3. 상권분석

* 본 물건은 경기도 가평군 청평면 청평리에 위치한 상업지역 내 일반상업지역으로, 주변에 단독주택, 공동주택, 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

* 청평초등학교 북서측 인근에 위치하여 지역 주민을 대상으로 하는 기본적인 상권 형성이 가능합니다.

* 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 교통 접근성이 좋습니다.

* 단독주택 및 근린생활시설 용도로 이용 중이며, 향후 상업시설로의 전환 가능성도 검토해 볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능하며, 차량으로의 접근성 및 주정차 용이성도 좋습니다.

* 편의시설: 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 김성조, 박광남, 이창노 임차인은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어, 실제 임대차 관계 및 보증금 액수를 명확히 확인해야 할 필요가 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 건물 현황과 공부상 차이: 본건은 지1층, 1층, 2층의 공부상 용도와 현황 이용상태가 상이합니다. (예: 지1층 공부상 사무소/기계실/보일러실 → 현황 주택/창고, 1층 공부상 주차장 → 현황 창고, 2층 공부상 사무소 → 현황 주택). 이는 불법 건축물로 간주되어 이행강제금 부과 등 행정적인 문제가 발생할 수 있으며, 원상복구 비용이 발생할 수 있습니다.

* 유동화 물건: 본건은 유동화 물건으로, 경매 진행 과정에서 채권자 변동 등 예측하기 어려운 상황이 발생할 수 있습니다.

* 환경 규제: 본 토지는 도시지역, 일반상업지역에 속하나, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역(1권역), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역 등 여러 환경 관련 규제의 적용을 받아 향후 토지 이용 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

* 주변 시설: 주변 지역에 축사 등 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않았으나, 일반적인 근린생활시설 및 주택 지역으로 파악됩니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 가평군 청평면 청평리 소재 일반상업지역 내 다가구주택 및 근린생활시설로, 감정가는 17억 328만원입니다. 토지 475㎡, 건물 1292.12㎡ 규모로 상당한 연면적을 가지고 있습니다.

* 권리분석상 인수되는 부담은 없으나, 대항력 있는 임차인 3명의 보증금이 0원으로 기재된 점은 반드시 확인이 필요합니다. 또한, 건물 용도와 현황의 차이는 잠재적인 리스크 요인이 될 수 있습니다.

* 지역 특성상 주거와 상업 기능이 혼재되어 있으며, 교통은 비교적 양호한 편입니다.

1.7. 투자 포인트

* 일반상업지역 내 위치: 상업지역이라는 점은 향후 임대 수익 및 가치 상승 잠재력을 높여줍니다.

* 넓은 건물 연면적: 1292.12㎡의 넓은 연면적을 활용하여 다양한 용도의 임대 사업(다가구 주택, 근린생활시설 등)을 구상할 수 있습니다.

* 건축 연도: 2006년 사용 승인 건물로, 비교적 최근에 지어진 건물에 해당하여 즉각적인 대규모 수리보다는 관리를 통한 수익 창출이 가능할 수 있습니다.

* 접근성: 차량 진출입 및 주정차가 용이하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 접근성도 양호하여 임차인 확보에 유리할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본건은 인수 보증금이 0원이므로, 이를 제외한 일반적인 경매 입찰가 산정 방식을 적용합니다.

* 실제 예상 입찰가는 주변 시세, 물건의 현재 상태(수리 필요 여부, 불법 건축물 관련 문제 등), 법원 감정가 대비 적정 낙찰률, 경쟁 물건 현황, 본 물건의 잠재적 가치 등을 종합적으로 분석하여 산정해야 합니다.

* 본 보고서만으로는 정확한 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 상세한 시세 조사 및 현장 확인 후 추가적인 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.