나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경122855 [1] 서울특별시 노원구 상계동 1305 상계동동양메이저아파트 103동 13층1302호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서초 · 평가일 2024.12.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 노원구 상계동 소재 "상계초등교" 남서측 인근에 위치함.
부근은 아파트 및 공동주택·주상용건물·근린생활시설·교육기관·공원 등이 혼재되어
형성된 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

대중교통수단인 버스정류장 및 지하철4호선 "노원역" 까지 도보로 각각 약3-4분 정도
소요되므로 대중교통이용편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철골트러스지붕 21층건내 제13층 제1302호로서,
외벽은 시멘트몰탈위페인팅 마감,
내벽은 벽지·타일붙임 마감,
창호는 하이샷시 창호 마감으로서 현상은 보통임.

이용상태

현관1·방3·주방겸식당1·거실1·욕실겸화장실2·발코니3 등으로 이용중인 것으로 탐문됨.

설비내역

상·하수도설비·위생설비·승강기설비 등 되어 있으며, 급·배수상태는 보통임.
개별도시가스보일러에 의한 난방설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형으로서, 공동주택, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

차량출입 가능한 도로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 교육환경보호구역(2019-12-30)<교육환경 보
호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도: 77-257m)<군사기지 및 군사시설보호법>, 과밀
억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2024타경122855 (1)

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 노원구 상계동 1305 상계동동양메이저아파트 103동 13층1302호

용도: 아파트

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정 평가

감정가: 883,000,000원

토지 면적: 35.98㎡ (약 10.88평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 84.88㎡ (약 25.68평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

건물/토지 지분: 건물 84.88㎡, 토지 35.98㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 서울특별시 노원구 상계동에 위치하며, "상계초등학교" 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 아파트, 공동주택, 주상용 건물, 근린생활시설, 교육기관, 공원 등이 혼재되어 형성된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통

대중교통 이용이 편리한 편입니다.

버스정류장까지 도보 약 3-4분, 지하철 4호선 "노원역"까지 도보 약 3-4분이 소요됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

등기부등본 상 채권 총액은 904,000,000원입니다.

말소기준권리인 중앙농업협동조합의 근저당권(2021년 4월 6일 접수)보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

주요 권리사항은 다음과 같습니다.

* 공유자전원지분전부이전1번신탁등기말소 (2003년 10월 23일)

* 근저당권 (중앙농업협동조합, 246,000,000원, 2021년 4월 6일, 말소기준권리)

* 근저당권 (주식회사행복자산관리대부, 150,000,000원, 2024년 8월 22일)

* 근저당권 (주식회사행복자산관리대부, 503,000,000원, 2024년 8월 22일)

* 전세권설정 (주식회사행복자산관리대부, 5,000,000원, 2024년 8월 22일)

* 임의경매개시결정 (주식회사행복자산관리대부, 437,000,000원, 2024년 12월 11일)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주식회사행복자산관리대부

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 정보 없음

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없어 매각으로 인해 인수되지 않는 보증금입니다.

3.3. 권리 분석 종합

등기부상 모든 권리는 말소기준권리 이후에 설정되었으며, 임의경매 개시 결정이 등기되어 있습니다.

법원 집행 절차에 따라 말소기준권리보다 선순위 권리가 없으므로, 매각으로 대부분의 권리는 소멸될 것으로 보입니다.

임차인의 보증금 5,000,000원도 인수 대상이 아니며, 배당을 통해 처리될 것으로 예상됩니다. 인수되는 보증금은 0원입니다.

4. 상권 분석

4.1. 주변 상업 시설

아파트 단지 인근에 근린생활시설, 상점 등이 위치하고 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

교육기관(상계초등학교 등)과 공원 등이 혼재되어 있어 주거 환경이 양호합니다.

4.2. 혐오 시설 유무

주변 지역은 아파트, 주상복합, 근린생활시설, 교육기관, 공원 등이 혼재된 지역으로, 일반적으로 주거에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활 정보

5.1. 아파트 단지 정보

아파트 명: 상계동양메이저아파트

건축 연도: 2003년 8월 30일 사용 승인

총 세대수: 448세대

최고층: 22층 (본건 103동 13층)

주차: 총 530대 (지상 111대, 지하 419대)

부대시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등

5.2. 최근 시세 동향

본 건은 전용면적 84.88㎡ (약 25.68평)입니다.

최근(2026년 6월) 동일 단지 내 유사 면적 실거래 사례는 다음과 같습니다.

* 13층: 88,000,000원 (2026년 6월 22일)

* 5층: 94,000,000원 (2026년 6월 13일)

* 21층: 89,000,000원 (2026년 6월 15일)

최근 임대차 실거래 사례(2026년 4월~7월) 보증금은 5,000만원대 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

본 건은 말소기준권리보다 후순위 권리만 존재하며, 인수되는 권리가 없어 권리 관련 리스크는 낮습니다.

6.2. 법규 및 제한 사항

본 건 토지는 다음과 같은 용도지역 및 제한사항에 해당합니다.

* 제3종일반주거지역

* 도로(접합)

* 가축사육제한구역

* 교육환경보호구역

* 대공방어협조구역

* 과밀억제권역

이러한 제한 사항은 일반적인 주거 지역에서 흔히 적용되는 사항으로, 특별한 재산권 행사 제한이 예상되지는 않습니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 서울특별시 노원구 상계동에 위치한 103동 13층 아파트로, 비교적 양호한 입지와 교통 환경을 갖추고 있습니다.

최근 실거래가를 고려할 때, 감정가 및 동일 층 매매가와 유사한 수준의 가치를 지니고 있습니다.

권리 분석상 인수되는 권리나 임차 보증금이 없어 안전하게 취득 가능한 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교통망: 지하철 4호선 노원역 및 다수의 버스 노선 이용 편리

* 안정적인 주거 환경: 초등학교 인접, 공원 및 편의시설 혼재

* 권리관계 명확: 인수되는 부담이 없는 안전한 물건

* 최근 실거래가 반영: 동일 층 매매가와 유사한 수준의 감정가

9. 예상 입찰가

최근 동일 층 매매가(88,000,000원) 및 감정가(88,300,000원)를 종합적으로 고려할 때, 보수적으로 830,000,000원에서 860,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 실제 입찰가는 현장 조사 및 입찰 시점의 시장 상황, 경쟁 상황 등을 종합적으로 판단하여 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.