나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경121890 [1] 서울특별시 성북구 정릉동 206-154 다온리치빌 비동 5층502호 연립주택 경매

매각기일: 2025-12-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경121890 [1] 서울특별시 성북구 정릉동 206-154 다온리치빌 비동 5층502호 연립주택 경매

물건 대표 이미지

서울북부지방법원 경매7계 2024타경121890 | 소재지: 서울특별시 성북구 보국문로8나길 12, 비동 5층502호 (정릉동,다온리치빌) | 감정가: 265,000,000원 | 최저가: 265,000,000원 | 용도: 연립주택

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2024타경121890 (1)

소재지: 서울특별시 성북구 정릉동 206-154 다온리치빌 비동 5층502호

용도: 연립주택 (도시형생활주택)

감정가: 265,000,000원

토지면적: 26.13㎡ (약 7.90평)

건물면적: 46.53㎡ (약 14.08평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

소유자/채무자: 손OO

채권자: 주OOOOOOO

2. 최고의 입지

본 물건은 서울특별시 성북구 정릉동 206-154, 다온리치빌 비동 5층 502호에 위치하고 있습니다. 서측 인근에 '정릉로27길'이 있으며, '숭덕초등학교'가 북서측 인근에 자리하고 있어 교육 환경이 양호합니다. 주변으로는 학교, 아파트 단지, 빌라, 근린생활시설, 공원 등이 형성되어 있어 생활 편의시설과의 접근성이 보통 수준입니다. 동측 인근의 '정릉로27가'와 버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리하며, 자동차 진출입도 용이한 편입니다.

3. 물건 개요

본 물건은 철근콘크리트구조의 5층 도시형생활주택 건물 중 5층 502호입니다. 외벽은 석재 및 치장 벽돌로 마감되었고, 내벽은 벽지, 본타일 등으로, 바닥은 석재, 강화마루 등으로 마감되었습니다. 창호는 하이샷시 및 이중창이 설치되어 있습니다. 내부 구조는 방 2개, 거실, 주방, 욕실, 발코니, 현관 등으로 구성되어 있습니다. 위생 및 급배수 설비, 도시가스 개별난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다. 토지는 정방형의 완경사지로 도시형생활주택 건부지로 이용 중이며, 서측으로 포장도로와 접해 있습니다.

4. 권리분석

본 물건은 부동산 강제경매로 진행되며, 소유자와 채무자가 동일인(손OO)입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다. 권리관계는 경매 진행 시 법원의 매각 공고 및 등기부등본을 통해 상세히 확인해야 하며, 특히 인수되는 권리나 말소되는 권리 사항을 면밀히 파악해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 복잡한 권리관계가 예상되지는 않으나, 경매 절차상 낙찰 후 모든 권리가 소멸되는 것이 일반적입니다. 다만, 유치권, 법정지상권 등 특수 권리 존재 가능성은 항상 염두에 두어야 합니다.

5. 상권분석

해당 물건이 위치한 정릉동 지역은 주거 기능이 강한 지역으로, 숭덕초등학교와 같은 교육 시설이 인접해 있어 학군 배후 수요가 있습니다. 또한, 주변에 아파트 단지와 빌라가 밀집해 있어 기본적인 주거 수요를 갖추고 있습니다. 근린생활시설 및 공원 등이 인접하여 생활 편의성은 보통 수준입니다. 대중교통 접근성이 양호한 편이나, 인근에 대규모 상업 시설이나 쇼핑몰 등은 없어 1차적인 상권 형성은 제한적일 수 있습니다. 다만, 정릉로 주변으로 다양한 소규모 상점들이 분포할 것으로 예상됩니다. 최근 서울 성북구 정릉동 지역의 아파트 평당가는 약 2,100만 원대에서 2,200만 원대 수준으로 파악되고 있으며, 토지 면적당 단가는 최근 상승 추세를 보이고 있습니다. 본 물건의 감정가는 2억 6,500만원이며, 이는 건물 면적 약 14.08평을 기준으로 평당 약 1,880만원 수준으로 산정되었습니다.

6. 생활정보

본 물건은 방 2개와 거실, 주방, 욕실, 발코니 등을 갖춘 도시형생활주택으로, 1~2인 가구나 소규모 가구에게 적합한 구조입니다. 인근에 숭덕초등학교가 있어 자녀가 있는 가구의 경우 통학이 용이합니다. 또한, 학교, 아파트, 빌라, 근린생활시설, 공원 등이 주변에 있어 생활 인프라 접근성이 보통입니다. 대중교통 이용이 편리하며, 자가용 이용 시에도 도로 진출입이 용이합니다.

7. 잠재적 리스크

본 물건의 가장 큰 리스크는 경매 물건 특성상 발생할 수 있는 명도 문제입니다. 소유자 또는 점유자와의 협의가 원만하지 않을 경우 강제집행 절차가 필요할 수 있으며, 이에 따른 시간과 비용이 발생할 수 있습니다. 또한, '기타참고사항'에 명시된 바와 같이, 현장 방문 시 폐문부재로 인해 내부 확인이 불가능하여 건축물 현황도, 평가 전례, 외부 관찰 등을 참조하여 평가되었습니다. 내부 상태나 수리 필요 여부를 직접 확인하지 못했기 때문에, 내부 마감 상태가 예상보다 좋지 않거나 수리 비용이 많이 발생할 가능성이 있습니다. 해당 지역은 제2종일반주거지역(7층 이하)으로, 향후 건물 신축 및 증축 시 용도 지역 제한을 받을 수 있습니다. 또한, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등에 포함되어 있어 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다. 현재까지 검색된 정보상으로 명확히 파악되는 혐오시설은 없으나, 주변 환경에 대한 꼼꼼한 현장 조사가 필요합니다.

8. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 성북구라는 입지 조건과 숭덕초등학교 인근의 생활 환경을 고려할 때, 실거주 목적 또는 투자 목적 모두를 고려해볼 만한 가치가 있습니다. 특히, 1~2인 가구에게 적합한 면적과 구조를 갖추고 있으며, 교통 및 편의시설 접근성이 보통 수준으로 나쁘지 않습니다. 다만, 경매 물건의 특성상 명도 문제와 내부 상태 미확인으로 인한 불확실성은 분명히 존재합니다. 따라서, 철저한 권리 분석과 함께 현장 방문을 통해 내부 상태를 면밀히 파악하고, 명도 전략을 신중하게 수립하는 것이 중요합니다. 감정가 대비 낙찰가율 추이를 지켜보며 합리적인 가격으로 취득하는 것이 관건입니다.

9. 투자 포인트

1. **입지**: 서울시 성북구 정릉동의 주거 지역에 위치하여 기본적인 수요를 확보하고 있습니다. 숭덕초등학교 인접으로 교육 환경이 우수합니다.

2. **교통**: 버스 정류장 및 주요 도로 접근성이 양호하여 대중교통 및 자가용 이용이 편리합니다.

3. **가격**: 감정가 2억 6,500만원으로, 성북구 지역의 시세를 고려했을 때 합리적인 수준에서 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

4. **활용**: 1~2인 가구의 실거주 목적에 적합하며, 소형 주택으로서 임대 수익 또한 고려해 볼 수 있습니다.

5. **잠재력**: 주변 지역의 개발 가능성 및 재건축/재개발 이슈 등을 파악하여 장기적인 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

주의사항: 본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 현장 상황과 다를 수 있습니다. 경매 진행 시 반드시 법원 확인 서류 및 현장 답사를 통해 정확한 정보를 확인하시기 바랍니다.

법원 정보

서울북부지방법원 경매7계