나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경2629 [1] 서울특별시 마포구 성산동 646-7 어썸시티 6층601호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성북 · 평가일 2024.10.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 마포구 성산동 소재 "망원우체국사거리" 동측 인근에 위치하며, 주위는
근린생활시설, 다세대주택, 단독주택 등이 소재하며 주위환경은 보통시됨.

교통상황

인근에 버스정류장, 근거리에 지하철역(망원역, 6호선)이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 구분건물내 6층601호로서,

외벽 : 석재붙임 마감, 판넬마감 등.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

집합건축물대장상 다세대주택이며, 다락이 있는 복층구조임.
평가전례 및 탐문 등에 의하면, 다음과 같이 이용중인바 참고바람.
601호 : 방2, 욕실1, 주방, 거실 등.
601호 다락층 : 방1, 욕실1 등.

설비내역

도시가스설비, 개별냉난방설비, 위생설비, 급배수설비, 승강기, 주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서, 구분건물의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 차량통행이 가능한 포장도로(월드컵로20길)와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(2022-02-28)(서부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>,
대공방어협조구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

제시외물건이 소재하는바 후면 내부구조도 및 사진용지 참고바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 등은 미상임.
- 위반건축물로 등재되어 있는바, 경매진행 및 참여시 이행강제금 등 제반관련사항에 대해
반드시 재확인 바랍니다.

물건 비고

제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2. 물건 기본정보

3.

사건번호: 서울서부지방법원 2024타경2629 (1)

소재지: 서울특별시 마포구 성산동 646-7 어썸시티 6층 601호

용도: 다세대주택 (건축물대장상 다세대주택, 근린생활시설)

감정가: 352,000,000원

토지면적: 12.04㎡ (약 3.64평)

토지지분: 12.04㎡ (약 3.64평)

건물면적: 21.56㎡ (약 6.52평)

건물지분: 21.56㎡ (약 6.52평)

건물 제시외면적: 16.70㎡ (약 5.05평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

경매신청인: 정광영 (정 )

특이사항: 대항력있는임차인, 위반건축물, 제시외 건물 포함

4. 입지조건

5.

소재지: 서울특별시 마포구 성산동 646-7 (신주소: 서울특별시 마포구 월드컵로20길 21-11 (성산동))

주변 환경: "망원우체국사거리" 동측 인근에 위치하며, 근린생활시설, 다세대주택, 단독주택 등이 소재하여 주위환경은 보통으로 평가됨.

교통상황: 인근에 버스정류장이 있으며, 근거리에 지하철 6호선 망원역이 소재함. 본건 남측으로 차량통행이 가능한 포장도로(월드컵로20길)와 접하고 있어 차량 접근성이 양호함.

토지이용계획: 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당함.

6. 권리분석

7.

매각구분: 부동산강제경매

경매신청채권자: 정광영 (보증금 440,000,000원)

말소기준권리: 하나카드주식회사 가압류 (2020년 7월 31일)

임차인 현황:

* 임차인: 정광영 (정 )

* 보증금: 440,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019년 11월 29일

* 확정일자: 2019년 11월 20일

* 배당신고일자: 2024년 9월 30일

* 대항력: 있음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 비고: 임차인이 경매 신청인으로, 대항력이 있으나 낙찰자에게 인수되는 보증금은 없습니다.

등기부현황:

* 소유권보존, 신탁등기, 소유권이전(매매) 등기가 존재합니다.

* 하나카드 주식회사 가압류, 중소기업은행 가압류, 구리세무서 압류, 서울특별시 압류, 영등포세무서 압류, 구리시 압류 등 다수의 권리들이 존재하나, 모두 말소될 예정입니다.

* 정광영의 강제경매 개시결정으로 본 경매가 진행되었습니다.

* 등기부채권 총액: 26,774,117원

물건명세서 참고사항:

* 제시외 건물 16.70㎡(약 5.05평)가 소재하며, 본 물건에 포함되어 매각됩니다.

* 위반건축물(판넬/판넬, 주거, 12㎡ 무단증축)로 등재되어 있습니다.

8. 상권분석

9.

본건이 소재한 마포구 성산동은 주택가와 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

인근 "망원우체국사거리"를 중심으로 상권이 형성되어 있으며, 망원시장, 망리단길 등 젊은층이 선호하는 상권과도 인접하여 유동인구가 풍부한 편입니다.

본 물건은 다세대주택으로, 상가 건물과 인접하여 있어 배후 주거 수요와 함께 근린생활시설로서의 잠재력도 있습니다.

다만, "임대관계 등은 미상"이므로 실제 임대수익률 분석은 추가 조사가 필요합니다.

10. 생활정보

11.

주거 형태: 집합건축물대장상 다세대주택이며, 6층 601호에 해당합니다. 다락이 있는 복층구조로, 일반적인 다세대주택보다 넓은 공간 활용이 가능합니다.

* 601호: 방 2개, 욕실 1개, 주방, 거실 등으로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

* 다락층: 방 1개, 욕실 1개 등으로 이용 중인 것으로 추정됩니다.

건축물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 건물입니다.

내외부 마감: 외벽은 석재붙임 마감, 판넬 마감 등으로 되어 있으며, 창호는 샷시 창호입니다.

설비 내역: 도시가스 설비, 개별냉난방 설비, 위생 설비, 급배수 설비, 승강기, 주차장 등이 갖추어져 있습니다.

편의시설: 인근 망원역을 중심으로 다양한 편의시설(마트, 병원, 식당, 카페 등) 이용이 용이합니다. 망원한강공원, 월드컵경기장 등 여가 시설 접근성도 좋습니다.

주변 환경: 성산동은 주거 지역으로 비교적 조용한 편이며, 근린생활시설이 잘 갖추어져 있습니다. 현재까지 확인된 바로는 주거 환경에 부정적인 영향을 미치는 혐오시설은 인근에 없는 것으로 판단됩니다.

12. 잠재적 리스크

13.

위반건축물: 본건은 판넬/판넬로 된 주거 공간 12㎡ 무단증축 등 위반건축물로 등재되어 있습니다. 이로 인해 이행강제금이 부과될 수 있으며, 추후 철거 또는 원상복구 등 추가적인 비용 및 법적 문제가 발생할 수 있습니다. 경매 참여 전 반드시 관련 내용을 재확인해야 합니다.

제시외 건물: 전용면적 21.56㎡(약 6.52평) 외에 별도의 제시외 건물 16.70㎡(약 5.05평)가 포함되어 매각됩니다. 이 제시외 건물 또한 위반건축물에 해당할 가능성이 높으며, 철거 시 상당한 비용이 발생할 수 있습니다.

대항력 있는 임차인: 임차인 정광영(정 )은 대항력이 있으며, 2019년 11월 29일에 전입하였고 보증금 440,000,000원입니다. 다행히 본 경매에서 인수되는 보증금은 0원으로 명시되어 있어, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 다만, 경매 신청인이 임차인이므로 배당 절차 및 임차인과의 관계를 주의 깊게 살펴보아야 합니다.

복층/다락 구조: 복층 구조 및 다락층은 실제 이용 면적을 증가시키나, 불법 증축이나 구조 변경으로 인한 문제가 있을 수 있습니다.

14. 종합 의견

15.

본 물건은 서울 마포구 성산동, 망원역 인근에 위치한 다세대주택으로, 역세권 입지, 복층 및 다락 구조를 갖춘 점이 장점입니다.

주변 시세 대비 감정가가 높게 책정된 것으로 보이며, 특히 위반건축물 등재 및 제시외 건물 존재는 상당한 리스크 요인으로 작용합니다.

대항력 있는 임차인이 경매를 신청하였으나, 인수되는 보증금이 없어 채무 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

리스크 요인들을 종합적으로 고려할 때, 신중한 접근이 필요하며, 향후 철거 또는 이행강제금 관련 비용을 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다.

16. 투자 포인트

17.

역세권 입지: 지하철 6호선 망원역과 인접하여 교통이 편리합니다.

수익형 부동산 잠재력: 복층 및 다락 구조로 인한 공간 활용성과 주변 상권의 활성화 가능성으로 향후 임대 수익 또는 시세차익을 기대할 수 있습니다.

권리관계 명확성: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정으로, 낙찰 후 권리관계로 인한 추가적인 부담은 없을 것으로 보입니다.

18. 예상 입찰가

19.

본 물건의 감정가는 352,000,000원입니다.

최근 매매 사례를 분석한 결과, 인근 지역의 유사 면적대 다세대주택의 평당 가격은 약 260만원에서 335만원 수준으로 파악되었습니다. 본건의 전용면적(21.56㎡, 약 6.52평)을 기준으로 산정하면, 시장 가격은 약 1억 7천만원에서 2억 1천 8백만원 수준으로 추정됩니다.

감정가가 시장 시세 대비 높게 책정된 것으로 보이며, 위반건축물 및 제시외 건물로 인한 철거 비용, 이행강제금 등의 추가적인 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

이러한 요인들을 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 적정 입찰가는 감정가보다 낮게 책정될 필요가 있습니다.

본 건의 잠재적 리스크를 감안하여, 약 2억 3,000만원에서 2억 6,000만원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정할 것을 제안합니다. 이는 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.