나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경58974 [1] 서울특별시 서대문구 홍은동 265-196 경원탑스빌 1층102호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지산 · 평가일 2024.08.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서대문구 홍은동 소재 "정원여자중학교" 북서측 인근에 위치하며,
주위는 다세대주택, 도시형생활주택, 소형 아파트, 단독주택, 근린생활시설, 노변상가 등이
혼재되어 있는 기존 주택지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선 버스 정류장 등이 소재하는 등 제반 대중교통
여건은 보통임.

건물의 구조

-집합건축물대장 기준-
철근콘크리트구조 평지붕 지하2층, 지상4층건 내 제1층 제102호로서
(사용승인일: 2012.08.29),

외벽: 인조석 마감 등.
창호: 하이샤시 창호 등.

이용상태

다세대주택(안방, 침실2, 거실, 주방/식당, 욕실2, 발코니2, 현관 등)으로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생설비 및 급배수시설 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대내 자체지반 평탄한 가장형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2012-08-09), 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 상대보호구역(최종확인관할교육청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협
조구역(위탁고도:77-257M)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법
>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법
률>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 임대관계는 미상임.

2) 기 타 : 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

서울서부지방법원 2024타경58974 (1)

1.2. 소재지

서울특별시 서대문구 홍은동 265-196 경원탑스빌 1층102호 (신주소: 서울특별시 서대문구 연희로39다길 15)

1.3. 건물명

경원탑스빌

1.4. 면적

* 토지 면적: 32.58㎡ (약 9.86평)

* 건물 면적: 60.21㎡ (약 18.22평)

1.5. 감정가

237,000,000원

1.6. 용도

도시형생활주택 (내부 이용 현황: 다세대주택)

1.7. 경매 구분

부동산강제경매

1.8. 매각 대상

토지 및 건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 서대문구 홍은동에 소재하며, "정원여자중학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 도시형생활주택, 소형 아파트, 단독주택, 근린생활시설, 노변상가 등이 혼재된 기존 주택지대입니다. 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스 정류장이 있어 대중교통 이용 여건 또한 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 및 지형

대상 토지는 완경사지대에 위치하며, 자체 지반은 평탄한 가장형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중에 있습니다.

2.4. 도로 접근성

본건 토지는 동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.5. 토지 이용 계획 및 제한

해당 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역에 속해 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등의 관련 법규에 따른 제한사항이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2021년 11월 01일 접수된 국민건강보험공단의 압류(갑10)입니다.

3.2. 권리분석 요약

낙찰자는 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 소멸되므로 인수하지 않습니다. 그러나 을구 8번 주택임차권(신형욱)은 선순위 권리로서 매각으로 소멸되지 않으며, 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 낙찰자가 인수해야 합니다.

3.3. 인수되는 임차인 분석

* 임차인: 신형욱

* 보증금: 246,000,000원

* 전입일자: 2021년 07월 05일

* 확정일자: 2021년 06월 07일

* 대항력: 있음

* 인수 여부: 인수 (보증금 전액 또는 일부)

신형욱 임차인은 대항력 있는 임차인으로, 등기부등본 및 물건명세서상 매수인에게 대항할 수 있는 권리를 가지고 있으며, 보증금 246,000,000원의 전액 또는 일부를 낙찰자가 인수해야 합니다.

3.4. 소멸되는 권리

말소기준권리인 갑10 압류를 포함하여, 갑11, 갑12, 갑14, 갑16, 갑17, 갑18 압류 및 강제경매 개시결정 등기 등은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸됩니다.

3.5. 총 채권액

등기부상 채권 총액은 246,000,000원입니다.

3.6. 주의사항

본 건의 가장 큰 위험 요소는 대항력 있는 임차인 신형욱의 보증금 246,000,000원이 감정가 237,000,000원을 초과한다는 점입니다. 이는 낙찰자가 인수해야 할 금액이 감정가를 넘어서는 상황으로, 매우 신중한 접근이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본 물건은 근린생활시설 및 노변상가가 혼재된 지역에 위치하고 있어 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

4.2. 업종 분포

주변은 주거용 건물(다세대주택, 도시형생활주택, 소형 아파트, 단독주택)과 상가 시설이 복합적으로 분포하고 있습니다.

4.3. 잠재적 상권 성장 가능성

홍은동 지역은 지속적인 주택 정비 사업이 이루어지는 지역으로, 지역 내 수요 기반을 바탕으로 한 안정적인 상권이 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 교육 시설: 정원여자중학교가 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 편의 시설: 주변에 노변상가 및 근린생활시설이 있어 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. (추가적인 대규모 편의시설은 도보 거리 내에 없을 수 있으며, 차량 이용 필요)

5.2. 주거 환경

조용한 주택가에 위치하며, 다세대주택 등이 밀집한 비교적 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

5.3. 교통

차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용이 가능한 버스 정류장이 인근에 소재하여 서울 시내 접근성이 보통 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 높은 인수 보증금

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 신형욱의 보증금 246,000,000원입니다. 이 금액은 감정평가액 237,000,000원을 초과하므로, 낙찰 시 추가적인 자금 투입이 불가피합니다.

6.2. 명도 부담

대항력 있는 임차인의 존재로 인해 명도 과정이 순탄치 않을 수 있으며, 이에 따른 시간적, 정신적, 금전적 부담이 발생할 수 있습니다.

6.3. 건물 노후도

2012년 8월 29일 사용승인된 건물로, 비교적 최신 축에 속하나 시간이 지남에 따라 노후화에 따른 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 서대문구 홍은동에 위치한 도시형생활주택(다세대주택)으로, 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 그러나 현재 경매 물건의 가장 큰 특징이자 위험 요소는 대항력 있는 임차인 신형욱의 보증금이 감정가를 초과한다는 점입니다. 낙찰자는 최소 보증금 전액(246,000,000원) 이상을 추가로 부담해야 하므로, 총 투자 비용이 매우 높아지게 됩니다. 따라서 철저한 시세 조사와 향후 예상되는 총 투자 비용 대비 수익성을 면밀히 검토해야 하는 고위험 투자 물건입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 잠재적 가치

건물 준공연도가 2012년으로 비교적 최신이며, 해당 지역의 지속적인 주거지 발전 가능성을 고려할 때, 명도 및 자금 계획을 성공적으로 수행한다면 장기적인 시세 상승을 기대할 수 있습니다.

8.2. 지역 개발 가능성

홍은동 일대는 재개발 및 주택 개선 사업이 꾸준히 추진되는 지역 중 하나로, 향후 지역 가치 상승에 따른 잠재력이 존재합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

주변 유사 물건의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적 및 연식의 다세대주택 시세는 대략 250,000,000원에서 300,000,000원 수준으로 추정됩니다. 감정가 237,000,000원은 이러한 시세 범위를 고려할 때 다소 보수적인 수준으로 볼 수 있습니다.

9.2. 인수 보증금 고려

본 건의 경우, 대항력 있는 임차인 신형욱의 보증금 246,000,000원을 매수인이 인수해야 합니다. 따라서 예상되는 총 투자 비용은 '입찰가 + 인수 보증금'이 됩니다.

최소한 '총 투자 비용 <= 추정 시세'가 되어야 하므로, 낙찰 가능한 최대 입찰가는 '추정 시세 - 인수 보증금'으로 계산할 수 있습니다.

추정 시세를 280,000,000원으로 가정할 경우, 최대 입찰가는 280,000,000원 - 246,000,000원 = 34,000,000원입니다.

9.3. 최종 예상 입찰가

상기 분석 및 매우 높은 위험 요소를 고려할 때, 본 건은 신중한 접근이 요구됩니다. 잠재적 손실 위험이 크므로, 인수 보증금을 제외한 순수 입찰가는 최대한 낮게 접근해야 합니다.

본 건에 대한 예상 입찰가는 30,000,000원 내외로 제안합니다. 이는 잠재적 시세보다 현저히 낮은 금액으로, 낙찰 후에도 추가적인 협상 또는 명도 비용, 재투자 비용 등을 고려한 보수적인 접근입니다. 낙찰 시 총 인수 금액은 입찰가와 인수 보증금을 합한 금액이 될 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.