나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경63105 [1] 서울특별시 은평구 응암동 599-15 뉴월드애필리움 2층204호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효산 · 평가일 2024.11.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 응암동 소재 "은평문화예술정보학교" 남서측 인근에 위치하며,
주위는 다세대주택, 단독주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반
주위 환경은 대체로 무난한 편임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 새절역(지하철6호선)이 소재
하는 등 대중교통 사정은 대체로 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 지하1층/지상11층 건물 내 제2층 제204호
로서,

외벽 : 벽돌 치장쌓기 및 일부 석재 붙임 마감 등
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건은 집합건축물대장(전유부)상 용도는 "제1종근린생활시설(소매점)"이며, 현황은 무단
으로 용도변경하여 "주거용"으로 이용중인것으로 조사됨.

설비내역

기본 급배수설비 및 위생설비, 승강기설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지와 등고평탄한 7필지 일단의 부정형의 토지로서, 업무시설(오피스텔), 근린생활
시설, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 현황 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해있으며, 동측 및 남측, 남동측
으로는 차량의 통행이 불가능한 노폭 약 1-2미터 내외의 포장인도에 각각 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

응암동 599-15, 599-17, 599-96, 599-97, 599-16, 599-35, 599-41번지 동일 :
근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역((응암지구중심,자세한 사항은 은평구 도시계획과
에 문의)), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위
탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

본건은 공부상 용도는 "제1종근린생활시설(소매점)"으로 등재되어 있으나, 집합건축물대장
(전유부)상에 2021.01.15.자로 건축과-1313호에 의거 위반건축물로 등재[근린생활시설을
주거용으로 무단 용도변경하여 사용]되어 있으며, 인근 탐문조사 및 외부조사상 기준시점
현재에도 "주거용"으로 이용중인 것으로 조사됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건개요

사건번호: 서울서부지방법원 2024타경63105 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 응암동 599-15 뉴월드애필리움 2층 204호

건물명: 뉴월드애필리움

호수: 204호

층: 지상 2층

공부상 용도: 제1종근린생활시설(소매점)

현황 용도: 주거용 (무단 용도변경)

1.2. 감정가

감정가: 201,000,000원

1.3. 면적정보

토지면적: 13.20㎡ (약 3.99평)

건물면적: 53.40㎡ (약 16.15평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 응암동에 소재하며, "은평문화예술정보학교" 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 단독주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주거 및 상업 환경이 조성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 위치합니다. 또한 지하철 6호선 새절역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 인접도로상태

본건은 현황 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다. 동측, 남측, 남동측으로는 차량 통행이 어려운 노폭 약 1-2미터 내외의 포장된 인도가 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

본건의 말소기준권리는 2023년 11월 30일 접수된 주식회사비니의 근저당권(을1)이며, 채권 최고액은 180,000,000원입니다. 이 외 다수의 권리가 말소될 예정입니다. 등기부채권 총액은 180,000,000원입니다.

3.2. 임차인현황

임차인: 유

보증금: 210,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 09월 06일

확정일자: 2022년 09월 05일

대항력: 있음

배당신고일자: 2024년 12월 09일

본 임차인은 대항력을 보유하고 있습니다.

3.3. 권리분석결과

인수되는 임차인의 보증금은 없습니다 (인수 보증금 합계: 0원).

매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권이 있으나, 상세 내용은 현재 확인되지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 업종분석

본건 소재지는 주거용 건물과 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 다양한 업종의 소매점 및 서비스업이 입점하기에 적합한 환경입니다. 현재는 무단으로 용도 변경하여 주거용으로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

4.2. 인근시설

검색 결과, 본건 주변에는 은평문화예술정보학교를 비롯한 다수의 교육시설과 주거단지가 밀집해 있습니다. 또한, 지하철 6호선 새절역을 중심으로 다양한 상업시설(마트, 병원, 은행, 식당 등)이 분포하고 있어 생활 편의성이 높습니다. 현재까지 조사된 바로는 본건 인근에 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거환경

본건은 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 비교적 조용하면서도 필요한 생활 인프라를 갖춘 주거 및 상업 혼합 지역입니다.

5.2. 편의시설

인근에 다수의 노선버스정류장과 지하철 6호선 새절역이 있어 교통이 편리합니다. 또한, 주변 상업시설을 통해 각종 편의시설(마트, 병원, 식당 등)을 쉽게 이용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물

본건은 공부상 용도가 제1종근린생활시설(소매점)이나, 무단으로 용도를 변경하여 주거용으로 사용 중이며, 2021년 01월 15일자로 위반건축물로 등재되었습니다. 이로 인해 향후 이행강제금 부과 또는 원상복구 명령 등의 행정적 제재가 발생할 수 있습니다.

6.2. 대항력있는임차인

유 임차인은 대항력을 보유하고 있어, 경매 절차 상 인수 보증금이 없다고 명시되어 있더라도 임차인과의 원만한 해결 과정이 필요할 수 있습니다. (금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.)

※ 본건의 경우 보증금이 210,000,000원으로 명확히 확인되었으나, "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시된 점을 감안할 때, 낙찰자가 보증금을 인수하지 않는 것으로 해석될 수 있습니다. 그러나 대항력 보유 임차인의 존재는 항상 신중한 접근이 요구됩니다.

6.3. 용도변경

건축물대장 상 위반건축물로 등재되어 있고 현황 주거용으로 이용 중인 점은, 향후 원상복구를 위한 추가 비용 발생 가능성을 내포하고 있습니다.

7. 종합의견

본 물건은 지하철역 인근의 편리한 교통과 생활 인프라를 갖춘 입지 조건을 가지고 있습니다. 그러나 공부상 용도와 다른 현황 용도(주거용), 위반건축물 등재, 대항력 있는 임차인의 존재와 같은 중대한 리스크 요인을 안고 있습니다. 특히 위반건축물 관련 문제는 향후 추가 비용 발생 또는 법적 문제로 이어질 수 있어 철저한 사전 조사가 필요합니다.

8. 투자포인트

* 역세권 입지로 향후 시세 상승 잠재력 보유.

* 현황 주거용으로 이용 중인 점을 감안하여, 합법적인 주거용 전환 또는 원상복구 후 본래 용도로 활용 시 가치 상승 기대.

* 인근 지역의 개발 계획 등에 따른 미래 가치 상승 가능성.

9. 예상입찰가

본건의 감정가는 201,000,000원입니다. 그러나 위반건축물 등재, 주거용 무단 사용, 대항력 있는 임차인 존재 등의 리스크 요인을 종합적으로 고려할 때, 감정가 이하에서 신중하게 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다. 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 없다고 명시되어 있으나, 위반건축물 원상복구 비용 및 기타 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성을 충분히 고려하여 보수적으로 접근해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.