나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경63150 [1] 서울특별시 은평구 응암동 354-3 디우아르떼빌 4층401호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서초 · 평가일 2024.11.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 응암동 소재 "응암초등교" 북서측 인근에 위치함.
부근은 공동주택 및 단독주택·주상용건물·근린생활시설·교육기관·공원 등이
혼재되어 형성된 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

대중교통수단인 버스정류장 및 지하철6호선 "새절역" 까지 도보로 각각 약2-3분 및
약8-9분 정도 소요되므로 대중교통이용편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 11층건내 제4층 제401호로서,
외벽은 치장석붙임·치장벽돌쌓기 마감 등,
내벽은 벽지·타일붙임 마감,
창호는 하이샷시 창호 마감으로서 현상은 보통임.

이용상태

현관1·방3·주방1·거실1·욕실겸화장실2·다용도실1 등으로 이용중인 것으로 탐문됨.

설비내역

상·하수도설비·위생설비·승강기설비 등 되어 있으며, 급·배수상태는 보통임.
개별도시가스보일러에 의한 난방설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형으로서, 업무시설(오피스텔), 공동주택(다세대주택), 근린생활시설 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

차량출입 가능한 도로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호1:
근린상업지역, 지구단위계획구역((응암지구중심, 자세한 사항은 은평구 도시계획과에
문의)), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할
교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역
(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>,
대공방어협조구역(위탁고도: 77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수
도권정비계획법>, [추가기재사항] 건축법 제2조 제1항 제11호 나목에 따른 도로(도로
일부포함)

기호2·3:
근린상업지역, 지구단위계획구역((응암지구중심, 자세한 사항은 은평구 도시계획과에
문의)), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육
환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한
사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시
확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도: 77-
257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, [추가기재사항]
건축법 제2조 제1항 제11호 나목에 따른 도로(도로일부포함)


기호4:
근린상업지역, 지구단위계획구역((응암지구중심, 자세한 사항은 은평구 도시계획과에
문의)), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육
환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한
사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시
확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도: 77-
257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

• 사건번호: 서울서부지방법원 2024타경63150 (1)

• 소재지: 서울특별시 은평구 응암동 354-3 디우아르떼빌 4층401호

• 용도: 오피스텔

• 건물구조: 철근콘크리트구조 (11층 건물 중 4층)

• 준공년도: 2020년 (2020년 3월 24일 사용승인)

• 감정가: 357,000,000 원

• 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

• 경매구분: 부동산 강제경매

• 면적:

* 토지면적: 14.84㎡ (약 4.5평)

* 건물면적: 59.43㎡ (약 18.0평)

• 채권자: 주OOOOOOO

• 기타: 공동담보 물건

1.1. 입지조건

• 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 은평구 응암동 소재 "응암초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 주상용 건물, 근린생활시설, 교육기관, 공원 등이 혼재되어 형성된 지역으로서 주위 환경은 보통 수준입니다.

• 교통 여건:

* 버스정류장까지 도보로 약 2-3분 소요됩니다.

* 지하철 6호선 "새절역"까지 도보로 약 8-9분 소요됩니다.

* 대중교통 이용 편의도는 보통 수준입니다.

• 도로 접근성: 차량 출입이 가능한 도로가 개설되어 있습니다.

• 토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 근린상업지역

* 지구단위계획구역 (응암지구중심)

* 소로3류 (폭 8m 미만) 접합

* 가축사육제한구역

* 상대보호구역 (최종 확인은 관할 교육청에 반드시 확인 필요)

* 대공방어협조구역 (위탁고도: 77-257m)

* 과밀억제권역

1.2. 권리분석

• 말소기준권리: 2023년 8월 28일 서대문세무서장의 압류 등기.

• 주요 권리 현황:

* 등기부상 총 채권액 합계: 336,000,000 원

* 인수되는 권리:

* 주택임차권: 류 (임차인 류지수), 보증금 336,000,000원. 2022년 7월 26일 전입, 2022년 5월 16일 확정일자, 2023년 12월 15일 배당신고. 등기부상 "인수"로 기재되어 있으며, 물건명세서 상 매수인에게 대항 가능한 권리임. 배당에서 보증금 전액 변제되지 않을 시 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

* 말소되는 권리:

* 압류 (서대문세무서장, 은평구, 은평세무서장)

* 강제경매 (주택도시보증공사)

• 주요 분석: 임차인 류 의 보증금 336,000,000원은 배당을 통해 전액 회수되지 못할 경우 매수인이 인수해야 하는 금액입니다. 따라서 이 인수 부담을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

1.3. 상권분석

• 주변 업종: 본건이 위치한 응암동 354-3번지 일대는 주거지역과 상업지역이 혼재된 복합 상권입니다. 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 잠재적인 배후 수요가 존재합니다.

• 상권 특성: "응암지구중심" 지구단위계획구역 내에 포함되어 있어, 향후 지역 개발 및 상권 활성화 가능성을 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

• 주요 편의시설:

* 교육 시설: 응암초등학교 등 인근에 위치하여 학군 접근성이 양호합니다.

* 교통: 버스정류장 및 지하철 6호선 새절역 이용이 편리합니다.

• 주변 환경: 주거, 상업, 교육 시설이 고루 분포되어 있어 일상생활 영위에는 불편함이 없는 보통 수준의 생활 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

• 대항력 있는 임차인 보증금 인수: 임차인 류 의 보증금 336,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 못할 경우 매수인이 인수해야 하는 가장 큰 부담입니다.

• 토지 이용 계획 및 제한: 지구단위계획구역, 대공방어협조구역 등 다양한 법적 제한 사항이 존재하므로, 향후 건축 또는 개발 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

• 공동담보 물건: 동일한 담보로 제공된 다른 물건의 경매 진행 여부 또는 매각 결과가 본 물건의 채권 가치 및 배당 결과에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

• 본 물건은 2020년에 준공된 서울 은평구 응암동 소재 디우아르떼빌 오피스텔로, 입지 및 교통 여건이 양호한 편입니다.

• 가장 중요한 투자 포인트이자 리스크 요인은 3억 3천 6백만원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 보증금이 경매 배당 절차에서 전액 변제되지 못할 경우 매수인이 인수해야 한다는 점입니다.

• 이로 인해 실질적인 낙찰가의 결정은 임차인 보증금의 배당 회수율에 크게 좌우될 것으로 예상됩니다.

• 등기부상 말소기준권리 이후의 권리는 소멸되지만, 임차인 보증금 인수 부담은 반드시 고려해야 할 핵심 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

• 신축 건물: 2020년 준공으로 건물 상태가 비교적 양호할 것으로 기대됩니다.

• 역세권 인접: 지하철 6호선 새절역 도보 이용이 가능하여 잠재적 가치가 있습니다.

• 지구단위계획구역: 응암지구중심 지구단위계획구역 내 위치하여 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

• 최근 시세 반영: 동일 건물 3층 물건이 2025년 4월 7일 329,000,000원에 직거래된 사례가 있어, 본건의 시장 가치를 파악하는 데 중요한 참고 자료가 됩니다.

1.8. 예상 입찰가

• 감정가: 357,000,000 원

• 최근 매매 사례 (동일 건물 3층): 329,000,000 원

• 임차인 보증금 (인수 가능성): 336,000,000 원

• 시세 분석:

최근 동일 건물 3층이 329,000,000원에 직거래된 점을 감안할 때, 본건(4층)의 순수 시세는 330,000,000원 ~ 340,000,000원 수준으로 추정됩니다.

그러나 본건은 대항력 있는 임차인 류 의 보증금 336,000,000원을 인수할 위험이 있습니다. 이는 경매 절차에서 임차인이 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 매수인이 해당 잔액을 추가로 부담해야 함을 의미합니다.

• 예상 입찰가 산정:

본건의 실질적인 매수 비용은 낙찰가에 인수하는 임차인 보증금 잔액을 더한 금액이 됩니다. 따라서, 낙찰가는 인수 부담을 고려하여 감정가 및 시장 시세보다 낮게 책정될 가능성이 높습니다.

만약 임차인이 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못하고 잔액을 매수인이 인수해야 한다면, 예상 인수액을 제외한 금액으로 입찰가를 산정해야 합니다. 예를 들어, 임차인이 300,000,000원을 배당받아 36,000,000원만 인수한다고 가정할 경우, 시세(약 340,000,000원)에서 인수 부담금(36,000,000원)을 제외한 약 304,000,000원을 최대 입찰가로 고려해볼 수 있습니다.

반대로 임차인이 배당을 거의 받지 못하고 보증금 전액에 가까운 금액을 인수해야 한다면, 실질적인 매수 가능 가격은 매우 낮아집니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 임차인의 배당 현황 및 예상 인수 금액에 따라 크게 달라지므로, 입찰 전에 반드시 해당 물건의 배당표를 확인하고 인수되는 보증금 액수를 정확히 파악하는 것이 필수적입니다.

보수적인 관점에서, 임차인 보증금 인수 위험을 감안한 예상 입찰가 범위는 250,000,000원 ~ 310,000,000원 으로 제시합니다. 실제 입찰가는 인수 보증금 규모에 대한 면밀한 분석 후 결정해야 합니다.

• 주의사항:

임차인 류 의 보증금 336,000,000원은 매각으로 소멸되지 않는 권리이며, 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 따라서 입찰 전 관련 사항을 반드시 확인하십시오.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.