나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경63211 [1] 서울특별시 서대문구 북가좌동 277-10 에코빌(3차) 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 권익 · 평가일 2024.11.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 서대문구 남가좌동 소재 "서울연가초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 소규모 근린생활 시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하고, 인근에 노선버스 정류장 및 증산역(지하철 6호선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 경량철골(조립식패널), 평스라브 지붕 지상5층 건물내 제4층 제402호로,

외벽 : 돌붙임 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 대비 완경사 세장형 토지로 다세대주택및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2012-08-09), 제2종일반주거지역(2012-08-09)(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257M)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 본건 전유부분의 면적 중 경량철골구조(조립식패널) 24.855㎡는 "특정건축물 정리에 관한 특별조치법"에 따라 2015.1.16.일 사용승인 되었음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 물건 상세 정보

* 사건번호: 서울서부지방법원 2024타경63211 (1)

* 소재지: 서울특별시 서대문구 북가좌동 277-10 에코빌(3차) 4층402호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 387,000,000원

* 토지 면적: 33.00㎡ (약 9.98평)

* 건물 면적: 60.02㎡ (약 18.16평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

* 건물 정보

* 건축물대장상 사용승인일: 2009년 6월 12일 (2009년 1월 13일 건축허가)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 경량철골(조립식패널)

* 층수: 지상 5층 건물 내 4층 402호

* 건물 특징: 본건 전유부분의 면적 중 경량철골구조(조립식패널) 24.855㎡는 "특정건축물 정리에 관한 특별조치법"에 따라 2015.1.16.일 사용승인 되었음.

2. 입지조건

* 위치 및 주위 환경

* 서울특별시 서대문구 북가좌동 소재 "서울연가초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 다세대주택, 아파트, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 여건

* 본건까지 차량 진출입이 가능합니다.

* 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 지하철 6호선 증산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

* 권리 현황

* 본건은 주택도시보증공사(HUG)가 신청한 부동산강제경매 사건입니다.

* 말소기준권리인 근저당(주식회사페이금융대부, 2021.05.13. 접수, 100,000,000원)보다 후순위의 권리들은 경매로 인해 소멸될 예정입니다.

* 소유권이전, 주택임차권(을4, 전기현), 근저당(을3), 가압류(갑4, 갑5), 강제경매(갑8), 압류(갑9, 갑10) 등의 권리가 등기부에 기재되어 있으며, 대부분 말소 예정 또는 말소 처리되었습니다.

* 임차인 분석

* 임차인: 전

* 보증금: 375,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-02-26

* 확정일자: 2020-12-24

* 배당신고일자: 2022-09-16

* 대항력: 없음

* 비고: 주택임차권(을4) 등기되어 있으나, 말소기준권리(을3)보다 후순위이며, 임차인 현황 상 대항력이 없는 것으로 확인됩니다.

* 임차인: 동

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-10-17

* 대항력: 없음

* 비고: 대항력이 없는 것으로 확인됩니다.

* 말소기준권리 및 소멸 여부

* 말소기준권리: 을3 (근저당, 2021.05.13. 접수)

* 본건 경매로 인해 을3 근저당 이하의 권리들은 소멸됩니다.

* 을4 (주택임차권, 2022.09.16. 접수)은 말소기준권리보다 후순위이며, 대항력이 없으므로 경매로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 보증금

* 인수 보증금 합계: 0원

* 물건명세서 상 주택도시보증공사(HUG)는 전기현 임차인의 보증금 반환 채권을 양수한 승계인으로서, 배당으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다(2026.04.29.자). 따라서 낙찰자는 임차인의 보증금을 인수할 의무가 없습니다.

4. 상권 및 생활정보

* 주변 상권

* 본건이 위치한 북가좌동 지역은 주거지가 밀집한 지역으로, 인근에 소규모 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

* 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 편의시설 위주의 상권이 형성되어 있습니다.

* 생활 편의시설

* 교육시설: 서울연가초등학교가 인근에 있어 자녀 교육 환경으로 적합합니다.

* 교통시설: 증산역(6호선) 이용이 가능하며, 버스 노선도 다양하게 운행되고 있습니다.

* 기타: 주위가 주거단지로 둘러싸여 있어 전반적으로 조용한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

5. 잠재적 리스크

* 법적/행정적 이슈

* 본건은 "특정건축물 정리에 관한 특별조치법"에 따라 사용 승인된 부분이 있어, 향후 건축 관련 규제에 따른 영향을 받을 수 있습니다. 다만, 이는 이미 사용승인이 완료된 사항으로 직접적인 법적 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

* 토지이용계획 상 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다. 이는 일반적인 서울시 주거지역의 제한 사항으로 특별한 문제는 없습니다.

* 기타 고려사항

* 임대 관계 미상: 물건명세서 상 '임대관계 미상임'으로 기재되어 있으나, 명시된 임차인 외 추가적인 임대차 관계가 존재할 가능성은 낮으며, 존재하더라도 대항력이 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 계약 관계 확인이 필요할 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 preliminary 조사를 실시한 결과, 본건과 직접적으로 연관된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 투자 포인트

* HUG 보증금 인수 면제: 임차인 전 의 높은 보증금(375,000,000원)을 인수하지 않아도 되므로, 실제 낙찰 후 추가 자금 부담이 현저히 줄어듭니다. 이는 본건의 가장 큰 투자 메리트입니다.

* 서울시 서대문구 내 입지: 서울 내 주요 지역에 속하며, 향후 지역 개발 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 편리한 교통: 지하철 6호선 증산역을 이용할 수 있어 시내 접근성이 양호합니다.

* 적정 감정가: 시장 상황 대비 합리적인 수준의 감정가가 책정되었습니다.

7. 종합 의견

본건 서울서부지방법원 2024타경63211 (1) 물건은 서울특별시 서대문구 북가좌동에 위치한 다세대주택입니다. 2009년에 건축된 건물로, 서울연가초등학교 인근에 자리하며 지하철 6호선 증산역 이용이 가능한 교통 및 입지 여건을 갖추고 있습니다.

권리 분석 상 가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인이 인수 부담 없이 경매 절차를 통해 소멸되는 점입니다. 주택도시보증공사(HUG)의 확약서 제출로 인해 낙찰자는 임차인의 거액 보증금(375,000,000원)을 인수할 의무가 없어, 실제 투자 비용 부담이 대폭 감소합니다. 이는 본 건의 리스크를 크게 줄여주는 요소입니다.

건축물대장상 특정건축물 관련 사항이 있으나, 사용승인이 완료되어 직접적인 법적 문제는 없을 것으로 판단됩니다. 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

종합적으로 볼 때, HUG의 보증금 인수 면제라는 강력한 이점과 서울 서대문구라는 지역적 가치를 고려할 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 진입할 경우 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 예상 입찰가

* 감정가: 387,000,000원

* 건물면적: 60.02㎡ (약 18.16평)

* 주변 시세 분석:

* 최근 거래된 유사 물건들의 면적당 가격은 약 18,500,000원/평 ~ 33,800,000원/평 수준으로 넓은 편입니다.

* 본건은 2009년식 다세대주택으로, 인근 2010년식 건물의 시세(약 18,500,000원/평)와 유사하거나 조금 상회하는 수준으로 판단하는 것이 합리적입니다.

* 감정가 기준 평당 약 21,280,000원입니다.

* 예상 입찰가 산정:

* HUG 보증금 인수 면제 등 리스크 해소 요인을 고려하고, 비교적 연식이 있는 건물의 특성을 감안하여 보수적으로 접근합니다.

* 평당 19,500,000원 수준으로 산정 시, 18.16평 * 19,500,000원/평 = 약 354,120,000원

* 이에 따라, 본건의 예상 입찰가는 약 360,000,000원으로 제안합니다.

* 이는 감정가 대비 약 93% 수준으로, 경쟁 상황 및 투자자의 추가적인 자금 운용 계획에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.