나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경64245 [1] 서울특별시 은평구 갈현동 548 (유)갈현상가 8층802호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 티앤비 · 평가일 2024.12.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 갈현동 소재 "갈현1동 주민센터" 동측 인근에 위치하고 주위는 아
파트, 다세대주택 등과 공원, 공공시설 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위환경은
보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 등이 소재하고 있어 대중교통여건은
보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층/지상9층 건물 내 제8층 제802호로서,
(사용승인일:2018.01.25)
외벽: 석재붙임 마감 등
내벽: -
창호: 하이샤시창호 등임.

이용상태

아파트(도시형생활주택원룸형)로 이용중임.
(후첨 "호별배치도 및 내부구조도" 참조)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 주차장, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 장방형의 평지로서, 아파트(도시형생활주택원룸형), 판매시설, 근린생활시설 건
부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 토폭 약14미터 내외, 남측으로 노폭 약 12미터 내외정도 도로에 접하고,
동측으로 노폭 약 8미터, 북측으로 노폭 약 4미터 내외 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(8층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<
수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 은평구 갈현동 548번지 (유)갈현상가 8층802호에 소재한 도시형생활주택으로, 서울서부지방법원 2024타경64245 (1)호로 진행되는 부동산강제경매 사건입니다. 감정평가액은 120,000,000원이며, 토지 면적은 4.75㎡(약 1.44평), 건물 면적은 16.77㎡(약 5.07평)입니다. 토지와 건물 일괄 매각 대상이며, 채권자는 김OO입니다.

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 은평구 갈현동 소재 "갈현1동 주민센터" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위로는 아파트, 다세대주택 등 주거시설과 공원, 각종 근린생활시설 등이 소재하여 주거 및 생활 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 북측, 동측, 남측, 서측으로 각각 약 4미터, 8미터, 12미터, 14미터 내외의 도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다. 토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역(8층 이하), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본건은 대항력 있는 임차인 및 선순위 전세권이 존재하는 물건으로 권리분석에 유의해야 합니다.

임차인 김 은 2022년 6월 3일 전입신고 및 2022년 5월 31일 확정일자를 받았으며, 보증금 140,000,000원에 차임은 없는 전세로 거주 중입니다. 해당 임차인은 대항력이 있으며, 등기부등본상 을구 1번 순위로 2022년 6월 3일에 설정된 전세권(140,000,000원)이 말소기준권리보다 선순위에 해당합니다.

물건명세서 상, 신청 채권자는 최선순위 전세권자 겸 임차인으로, 임차인으로서 배당요구를 하였으나 을구 1번 순위 전세권설정등기(2022.6.3. 등기)는 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 것으로 명시되어 있습니다. 따라서 매수인은 해당 전세금 140,000,000원을 인수해야 하는 부담이 있습니다.

등기부상 기타 권리로는 국민건강보험공단 및 은평세무서장의 압류가 존재하나, 이는 강제경매개시결정(을구 1번 전세권) 이후 순위로서 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

등기부채권 총액은 140,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

제공된 주변 실거래가 정보를 분석한 결과, 인근 연립 및 다세대 주택의 경우 2026년 5월 기준 46.47㎡(약 14평) 면적이 235,000,000원에 거래되었으며, 49.97㎡(약 15평) 면적이 190,000,000원, 71.91㎡(약 22평) 면적이 330,000,000원에 거래되었습니다. 이를 평당 시세로 환산하면 약 1,250만원에서 1,670만원 수준입니다.

본건은 도시형생활주택 원룸형으로, 전용면적 16.77㎡(약 5.07평)입니다. 감정평가액 120,000,000원을 기준으로 할 때, 평당 약 2,370만원으로 산정되어, 인근 연립·다세대주택 시세 대비 높은 편입니다. 이는 건물 신축 연도(2018년 사용승인) 등에서 기인한 차이일 수 있으나, 매수인이 인수해야 하는 140,000,000원의 선순위 전세금을 고려할 때, 단순 비교는 어렵습니다.

1.4. 생활정보

본건은 철근콘크리트구조의 (철근)콘크리트 지붕을 가진 지하 4층, 지상 9층 건물 내 제8층 제802호로, 2018년 1월 25일에 사용승인을 받았습니다. 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 하이샤시창호 등으로 마감되었습니다. 내부 구조는 도시형생활주택 원룸형으로 이용 중입니다. 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 주차장, 승강기 등 기본적인 생활 및 편의 설비가 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 매수인에게 인수되는 140,000,000원의 선순위 전세권입니다. 이 금액은 감정평가액 120,000,000원을 초과하므로, 낙찰가와 인수되는 전세금을 합산한 총 부담액이 시세보다 높을 수 있습니다.

또한, 본건 토지가 속한 제2종일반주거지역의 용도지역 내 건축 제한(8층 이하)과 건물의 실제 층수(9층) 간의 불일치 가능성이 있어 추후 건축 관련 규제나 개발에 영향을 미칠 수 있습니다. 군사기지 및 군사시설 보호구역에 포함되어 있어 고도 제한 등 군사 작전에 영향을 미치는 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 비교적 신축(2018년 사용승인)인 도시형생활주택으로, 전용면적 16.77㎡의 소형 유닛입니다. 입지 조건이나 건물 상태 자체는 무난하나, 매수인이 인수해야 하는 140,000,000원의 선순위 전세금이 큰 부담으로 작용합니다. 이 전세금은 본건의 감정평가액을 초과하며, 주변 시세와 비교했을 때도 총 부담액이 높을 가능성이 있습니다. 따라서 철저한 시세 조사와 인수 조건에 대한 면밀한 분석 없이는 투자에 신중해야 하는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물(2018년 사용승인)로 비교적 양호한 건물 상태를 기대할 수 있습니다.

* 도시형생활주택 원룸형으로 1인 가구 임대 수요에 적합할 수 있습니다.

* 매각으로 인해 말소되지 않는 선순위 전세권이 존재하므로, 해당 전세권의 정확한 가치와 시장 상황을 고려한 입찰 전략이 필요합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정평가액은 120,000,000원이나, 매수인이 인수해야 하는 선순위 전세금이 140,000,000원에 달합니다. 이는 매수인의 총 부담액이 낙찰가에 140,000,000원을 더해야 함을 의미합니다.

주변 시세 분석 결과, 유사 면적의 연립·다세대 주택 시세가 평당 1,250만원 ~ 1,670만원 수준임을 고려할 때, 본건의 실질적인 시장 가치는 감정가나 총 예상 부담액보다 낮을 가능성이 높습니다.

특히, 인수해야 하는 전세금(140,000,000원)이 감정가(120,000,000원)보다 높다는 점은 매우 이례적이며, 이는 본건의 총 예상 투자 비용이 시장 가치를 초과할 위험이 크다는 것을 시사합니다.

따라서, 투자 수익률을 고려할 때, 예상 입찰가는 인수해야 할 전세금을 제외한 투자자의 실제 투자 가능 금액을 기준으로 산정해야 합니다. 현재 시점에서 본건에 대한 합리적인 예상 입찰가를 제시하기는 매우 어렵습니다. 다만, 만약 투자한다면, 본건의 실제 시장 가치(약 1억 3천만원 ~ 1억 5천만원 수준으로 보수적으로 추정)와 인수 부담금(1억 4천만원)을 고려할 때, 총 부담액이 시장 가치를 넘지 않도록 입찰가를 산정해야 합니다.

보수적으로 접근하여, 예상 입찰가는 70,000,000원 ~ 100,000,000원 사이를 고려해 볼 수 있으나, 이는 극히 투기적인 성격의 접근이며, 해당 물건의 정확한 가치 평가와 인수 조건에 대한 면밀한 추가 분석이 반드시 선행되어야 합니다. 낙찰 시 140,000,000원의 전세금 부담을 감수해야 하므로, 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.