나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경61543 [1] 서울특별시 은평구 갈현동 327-59 고은명가 2층204호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하람 · 평가일 2024.10.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 갈현동 소재 ’선정고등학교‘ 남측 인근에 위치하며 주위는 단독 및 다세대주택 등 주거용 건물이 주를 이루며 일부 근린생활시설이 혼재하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 등이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타지붕(평스라브)지붕 4층 건물 내 2층 204호로서,

외벽 : 치장벽돌마감 등
창호 : 새시창호 등임

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생급배수설비, 도시가스 난방설비, 엘레베이터, 주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 세로(가)의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역, 상대보호구역(최종확인은 관할
교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제
권역, 중점경관관리구역(주요산 주변).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2024타경61543 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 갈현동 327-59, 고은명가 2층204호

용도: 다세대주택

감정가: 215,000,000원

토지면적: 20.51㎡ (약 6.20평)

토지지분: 20.508㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 29.50㎡ (약 8.92평)

건물지분: 29.5㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

특이사항: 대항력있는 임차인 존재

특수물건정보: 대항력있는 임차인 존재

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 은평구 갈현동에 위치하고 있으며, 주거지대로서 단독주택 및 다세대주택이 밀집해 있고 일부 근린생활시설이 혼재하고 있습니다.

교육시설로는 '선정고등학교'가 남측 인근에 소재하고 있어 학군으로서의 이점을 가집니다.

교통 여건으로는 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

인접 도로 상태는 본건 남측으로 포장된 도로와 접하고 있습니다.

토지 이용 계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등 각종 도시계획 및 제한사항이 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부상 말소기준권리(을5. 근저당권, 접수일자 2021-07-26)보다 선순위인 권리로는 집합건물 등기부상 갑2. 소유권이전(2016-10-05), 갑3. 공유자전원지분전부이전(2020-10-08), 갑4. 소유권이전(2021-07-19), 을6. 주택임차권(2022-10-20)이 있습니다.

매각으로 인해 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 권리는 을구 순위 6번의 주택임차권입니다.

주택임차권의 권리자는 남인아이며, 보증금 215,000,000원, 전입일자 2020년 9월 24일, 확정일자 2020년 8월 28일입니다.

물건명세서상 본 주택임차인은 대항력이 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니할 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

주요 임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인: 남 (주택도시보증공사)

보증금: 215,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-09-24

확정일자: 2020-08-28

배당신고일자: 2022-10-20

대항력: 있음

권리분석: 매수인이 인수해야 할 보증금이 있을 수 있으며, 보증금 전액 변제되지 않을 경우 잔액 인수.

* 임차인: 이

보증금: 0원

차임: 500,000원

전입일자: 2023-07-21

확정일자: 2023-12-04

배당신고일자: 2024-10-22

대항력: 없음

권리분석: 대항력이 없어 매각으로 소멸될 권리입니다.

인수 보증금 합계: 0원

주의: 대항력있는 임차인(남 )의 보증금 215,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 해당 금액을 인수해야 하는 상황이 발생할 수 있습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다. (본 건은 금액이 명시되었으나, 배당 우선순위 및 잔액 인수 가능성으로 인해 주의가 요구됩니다.)

1.3. 상권분석

제공된 최근 매매/전월세 정보를 바탕으로 인근 시세를 분석합니다.

본 물건은 2016년 준공된 다세대주택으로, 면적은 건물 29.50㎡(약 8.92평)입니다. 감정가는 215,000,000원입니다.

* 비교 매물 1: 갈현동 481-19, 현대빌리지 (1994년식 연립, 46.47㎡)

최근 매매가: 23,500,000원 (2026년 5월)

평당 단가 (전용면적 기준 추정): 약 505.7만원/㎡ (23,500만원 / 46.47㎡)

* 비교 매물 2: 갈현동 275-154 (1986년식 다세대, 49.97㎡)

최근 매매가: 19,000,000원 (2026년 5월)

평당 단가 (전용면적 기준 추정): 약 380.2만원/㎡ (19,000만원 / 49.97㎡)

* 비교 매물 3: 갈현동 507-2, 창성빌라 (2001년식 다세대, 71.91㎡)

최근 매매가: 33,000,000원 (2026년 5월)

평당 단가 (전용면적 기준 추정): 약 458.9만원/㎡ (33,000만원 / 71.91㎡)

본 물건의 감정가는 215,000,000원이며, 면적당 단가는 약 728.8만원/㎡ (215,000,000원 / 29.50㎡)입니다. 비교 매물들은 건축 연도가 오래되었으나, 본 물건은 비교적 최신 건물(2016년식)이라는 장점이 있습니다. 다만, 비교 매물들은 전용면적이 본 물건보다 넓은 편입니다. 대항력있는 임차인이 있어 보증금 인수 리스크를 고려해야 하므로, 시세 대비 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 설비: 위생급배수 설비, 도시가스 난방 설비, 엘리베이터, 주차장 등이 구비되어 있습니다.

* 주변 환경: 조용한 주거지대에 위치하며, 학교, 근린생활시설 등 기본적인 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트 구조의 4층 건물 내 2층에 위치하며, 외벽은 치장벽돌 마감, 창호는 새시 창호로 마감되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력있는 임차인 인수 위험: 가장 큰 리스크는 대항력있는 임차인 남 의 보증금 215,000,000원에 대한 인수 가능성입니다. 만약 경매 절차에서 남 임차인에게 보증금 전액이 배당되지 않으면, 낙찰자가 잔액을 인수해야 하므로 실질적인 취득 비용이 감정가보다 높아질 수 있습니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등 다양한 도시계획 및 제한사항이 있어 향후 건물 이용이나 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 은평구 갈현동의 비교적 신축(2016년식) 다세대주택으로, 주거지로서의 기본적인 입지 조건과 편의시설 접근성이 양호합니다. 그러나 현재 감정가보다 높은 보증금을 가진 대항력있는 임차인이 존재하며, 이 보증금의 일부 또는 전부를 낙찰자가 인수할 가능성이 있다는 점이 가장 큰 위험 요소입니다. 이러한 권리관계를 명확히 파악하고 잠재적 인수 금액을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물: 2016년식 건물로 연식이 오래되지 않아 관리 상태나 선호도가 높을 수 있습니다.

* 실거주 적합성: 주거 지역에 위치하고 있으며, 학교 및 교통 시설 접근성이 양호하여 실거주 목적에도 적합한 편입니다.

* 향후 시세 상승 기대: 은평구는 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 장기적인 관점에서 시세 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 215,000,000원입니다. 그러나 대항력있는 임차인 남 의 보증금 215,000,000원을 배당에서 전액 변제받지 못할 경우, 매수인이 잔액을 인수해야 하는 위험이 존재합니다.

주변 시세 및 동종 물건의 거래 사례를 고려하되, 임차인 인수 리스크를 최우선으로 반영하여 입찰가를 산정해야 합니다. 비교적 최신 건물이지만, 인근의 오래된 다세대주택들이 19,000만원 ~ 33,000만원 수준에서 거래된 점과, 본 건의 감정가 단가가 높게 책정된 점을 고려할 때, 감정가 이하에서 접근하는 것이 합리적입니다.

임차인 인수 보증금(215,000,000원)이 전액 변제되지 않을 가능성을 감안하여, 안전 마진을 확보하는 차원에서 감정가의 약 80~85% 수준을 예상 입찰가 범위로 제시합니다.

예상 입찰가: 180,000,000원 ~ 185,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.