나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경62683 [1] 서울특별시 은평구 구산동 177-79 현대아트빌 4층401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼상 · 평가일 2024.11.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 구산동 소재 "구산중학교" 남측 인근에 소재함.
주위는 다세대주택,아파트,근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로서
제반주위환경은 보통인편임.

교통상황

본건까지 차량진입이 가능하며 인근 및 근거리에 노선버스정류장 및 응암역(6호선)이
소재하는 바 정류장까지의 거리 및 운행상태 등으로 보아 제반교통사정은 보통인편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 4층 401호로서
외벽:석재붙임 및 벽돌쌓기 마감 등.
내벽:벽지 및 일부타일마감 등.
창호:하이샷시창호임.

이용상태

2019.09.02일자로 사용승인되고,
방3,거실,주방,욕실2,발코니,현관 등으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비,승강기설비,난방설비 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

남측 하향 급경사지의 가장형 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 8미터 내외 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(사도(자세한 사항은 은평구 도시계획과에
문의))(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에
관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>
중점경관관리구역(주요산 주변)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

* 사건번호: 서울서부지방법원 2024타경62683 (1)

* 소재지: 서울특별시 은평구 구산동 177-79 현대아트빌 4층401호

* 건물명: 현대아트빌

* 구분건물: 집합건물

1.2. 면적 및 감정가

* 감정가: 459,000,000원

* 토지면적: 29.93㎡ (약 9.05평)

* 토지지분: 29.931730000000005㎡ (약 9.05평)

* 건물면적: 52.23㎡ (약 15.80평)

* 건물지분: 52.23㎡ (약 15.80평)

1.3. 용도 및 건물 정보

* 용도: 도시형생활주택 (집합건축물대장상 공동주택 - 다세대주택)

* 건축년도: 2013년 (사용승인일 2019.09.02)

* 층수: 6층 건물 중 4층

1.4. 경매 정보

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

* 본건은 서울특별시 은평구 구산동 소재 "구산중학교" 남측 인근에 소재합니다.

* 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로서 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

* 본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근 및 근거리에 노선버스정류장 및 응암역(6호선)이 소재합니다.

* 정류장까지의 거리 및 운행 상태 등을 고려할 때 제반 교통사정은 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로

* 본건 서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 사항

* 본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다.

* 토지이용계획상 사도(접합)로 확인됩니다.

* 이 외에도 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역(주요산 주변) 등의 제한 사항이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황 (집합건물 등기부요약)

* 갑3: 2020-06-29 소유권이전2번신탁등기말소 (주식회사아이케이에스디)

* 갑4: 2020-06-29 소유권이전 (장용준, 매매)

* 을1: 2023-12-22 주택임차권 (윤대성, 보증금 304,000,000원) - 인수 대상

* 갑5: 2023-08-28 압류 (서대문세무서장) - 말소

* 갑6: 2024-03-27 압류 (은평구) - 말소

* 갑7: 2024-05-13 압류 (은평세무서장) - 말소

* 갑8: 2024-05-14 압류 (국민건강보험공단) - 말소

* 갑9: 2024-10-29 강제경매 (주택도시보증공사, 314,498,167원) - 말소 (말소기준권리)

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 주택도시보증공사 (윤대성)

* 보증금: 304,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-12-15

* 확정일자: 2021-12-01

* 배당신고일자: 2023-12-22

* 대항력: 있음

* 인수 보증금: 304,000,000원 (물건명세서상, 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수합니다.)

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

* 말소기준권리: 갑9 (2024-10-29 강제경매, 주택도시보증공사)

* 본 경매로 인해 말소기준권리보다 후순위인 갑5, 갑6, 갑7, 갑8, 갑9 권리는 소멸될 예정입니다.

* 다만, 말소기준권리보다 선순위인 을1(주택임차권)은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 인수되는 보증금은 304,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석 (JSON 데이터 활용)

* 최근 매매 사례 분석 결과, 동일 또는 유사 건축년도(2013년) 및 주택 유형(다세대)의 빌라 거래가 있었습니다.

* 2026년 5월 거래된 "리치빌"(147-18번지, 2013년 건축)의 경우, 24.74㎡(약 7.5평) 면적이 8,800만원에 거래되었습니다. 이는 ㎡당 약 355.7만원, 평당 약 1,176만원 수준입니다.

* 2026년 5월 거래된 "금당빌라(355-7)"(1991년 건축)의 경우, 37.02㎡(약 11.2평) 면적이 11,500만원에 거래되었습니다. 이는 ㎡당 약 310.6만원, 평당 약 1,027만원 수준입니다.

4.2. 유사 물건 비교

* 본건(현대아트빌, 52.23㎡)의 감정가는 4억 5,900만원입니다.

* 위 주변 시세 데이터를 본건 면적(52.23㎡)에 적용하여 환산 시, '리치빌' 시세(㎡당 355.7만원) 기준으로는 약 1억 8,580만원, '금당빌라' 시세(㎡당 310.6만원) 기준으로는 약 1억 6,210만원의 부동산 자체 가치를 추정할 수 있습니다.

* 이는 본건의 감정가 4억 5,900만원과 상당한 괴리가 있습니다. 이 차이는 감정 시점, 평가 기준, 시장 상황 등 여러 요인에 의해 발생할 수 있으며, 투자 시 면밀한 검토가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

* 건물은 철근콘크리트구조로, 6층 건물 중 4층 401호입니다.

* 외벽은 석재붙임 및 벽돌쌓기 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 하이샷시입니다.

* 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 이용 현황

* 본건은 2019년 9월 2일 사용승인을 받은 도시형생활주택으로, 방 3개, 거실, 주방, 욕실 2개, 발코니, 현관 등으로 이용 중에 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 보증금 3억 400만원의 임차인이 대항력을 가지고 있으며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 해당 금액을 인수해야 합니다. 이는 총 투자금액에 직접적인 부담으로 작용합니다.

* 감정가와 시장 시세의 큰 차이: 감정가(4억 5,900만원) 대비 주변 실거래가 기반으로 추정된 본건 부동산 자체 가치(약 1억 6천만~1억 8천만원) 간의 큰 격차는 투자 수익률 예측을 어렵게 합니다.

* 토지 이용 제한: 제2종일반주거지역(7층 이하) 등 관련 법규에 따른 건축 및 이용 제한 사항이 존재합니다.

* 주변 시설: 제공된 정보 상으로는 특별한 혐오시설에 대한 언급은 없습니다. 인근에 구산중학교가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 은평구 구산동에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 주거 환경은 보통 수준입니다. 가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 3억 400만원은 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이로 인해 실질적인 총 투자비용이 크게 증가할 수 있습니다. 또한, 감정가와 주변 시세 간의 현저한 괴리는 투자 결정 시 면밀한 분석과 신중한 접근을 요구합니다.

8. 투자 포인트

* 대항력 있는 임차인의 보증금(3억 400만원)을 인수하는 것을 감안하더라도, 주변 시세로 추정되는 부동산 자체 가치(약 1억 6천만~1억 8천만원)를 기준으로 입찰가를 산정할 경우, 총 투자 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 감정가(4억 5,900만원)보다 낮은 수준으로 형성될 가능성이 있습니다.

* 은평구 구산동 지역은 주거 밀집 지역으로, 향후 지역 개발 가능성 및 부동산 시장 상황에 따라 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 내부 구조(방 3, 거실, 욕실 2)는 실수요자에게도 매력적일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 투자 비용은 "입찰가 + 인수 보증금 304,000,000원"으로 구성됩니다. 주변 시세 분석 결과, 본건 부동산 자체의 가치는 약 1억 6천만 원에서 1억 8천만 원 수준으로 추정됩니다.

따라서, 총 투자비용이 감정가 수준 또는 그 이하로 관리될 수 있도록 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

* 최소 입찰가 제안: 150,000,000원 (총 투자 비용 약 454,000,000원)

* 적정 입찰가 제안: 180,000,000원 (총 투자 비용 약 484,000,000원)

본 예상 입찰가는 제공된 정보를 바탕으로 한 분석이며, 실제 입찰 참여 시에는 현장 방문을 통한 정확한 물건 상태 확인, 최근 시장 동향 추가 분석, 법률 전문가와 상의하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다. 특히, 임차인과의 명도 과정에서 발생할 수 있는 추가적인 비용 및 협상 가능성을 염두에 두어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.