나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경124357 [1] 서울특별시 관악구 신림동 610-246 레미안아트빌 1층104호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2024.12.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 "남강중·고등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주
위는 다가구 및 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경
은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진출입이 자유로우며, 인근에 마을버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이
용편익은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 1층 104호로서,
(사용승인일: 2021.04.30.)
외벽: 돌붙임 마감 등,
내벽: 벽지 마감 및 일부 타일붙임 마감 등,
창호: 샷시 창 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.(후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

난방설비, 위생시설 및 급배수시설, 승강기, 주차장 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지에 위치하나 자체 지반 대체로 평탄화된 2필지 일단지의 가장형 토지로서, 공동주택
및 제2종근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 소재 토지 남서측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1), 2) 각각 공히
도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교
육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호
법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2024타경124357 (1)

* 소재지: 서울특별시 관악구 신림동 610-246 레미안아트빌 1층104호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 257,000,000원

* 토지면적: 19.06㎡ (약 5.77평)

* 건물면적: 29.17㎡ (약 8.82평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 1층 104호

* 사용승인일: 2021년 4월 30일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 대상 물건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 "남강중·고등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다가구 및 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 대상 물건까지 차량의 자유로운 진출입이 가능하며, 인근에 마을버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편익은 보통입니다.

* 건물 내부 시설: 난방설비, 위생시설 및 급배수시설, 승강기, 주차장 등을 갖추고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 해당 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 8월 25일자 농업회사법인주식회사알찬푸드 근저당권(을4, 800,000,000원)입니다.

* 인수되는 권리:

* 을구 5번 주택임차권 (2021년 7월 2일 접수, 임차인 이 / 보증금 249,000,000원, 전입일자 2021년 7월 5일, 확정일자 2021년 7월 5일).

* 본 임차인은 대항력이 있으며, 매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

* 말소 예정 권리: 갑3 압류, 갑4 강제경매, 을4 근저당권 등은 말소될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 1,049,000,000원

* 주의사항: 대항력 있는 임차인의 보증금 249,000,000원이 낙찰자에게 인수될 수 있는 점을 반드시 유의해야 합니다.

1.3. 상권 및 생활정보

* 주위 환경: 남강중·고등학교 인근으로 교육 시설이 위치하며, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재하는 주거 및 상업 혼합 지역입니다.

* 건물 현황: 레미안아트빌은 2021년 4월 30일 사용승인된 철근콘크리트구조의 4층 건물로, 본건은 1층 104호입니다. 건물 규모는 지하 1층, 지상 4층, 총 15세대로 구성되어 있습니다.

* 주변 시세 분석:

* 최근 거래 사례(2026년 7월)를 보면, 인근 신림동에서 유사한 면적(약 30㎡)의 다세대주택이 185,000,000원에서 320,000,000원 사이에서 거래되었습니다.

* 본 물건은 2021년 신축으로 비교적 최신 건물에 해당합니다. 특히 2015년식 29.56㎡ 면적의 '드림하우스'가 320,000,000원에 거래된 사례가 있어, 본 물건의 현재 시장 가치가 최소 320,000,000원 이상일 것으로 추정됩니다.

* 감정가는 257,000,000원으로, 최근 시세 대비 저평가되었을 가능성이 있습니다.

* 혐오시설: 주변에 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없으며, 일반적으로 교육시설 인근 지역의 특성상 혐오시설 입지는 드문 편입니다.

1.4. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 임차인 이 (보증금 249,000,000원)의 보증금이 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 낙찰자가 해당 금액을 인수해야 합니다. 이는 상당한 금전적 부담으로 작용할 수 있습니다.

* 토지이용계획상 제한: 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등에 포함되어 있어 향후 건축 행위 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 권리관계 복잡성: 공동담보 물건으로, 경매 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

1.5. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 사용승인된 신축 건물로, 비교적 최신 시설을 이용할 수 있습니다.

* 입지: 서울 관악구 신림동이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다.

* 시세 차익 가능성: 감정가 대비 주변 시세가 높게 형성되어 있어, 낙찰 후 시세 차익을 기대할 수 있습니다. (단, 임차인 보증금 인수 비용 고려 필요)

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 신축 건물이라는 장점과 함께 대항력 있는 임차인의 보증금 인수라는 큰 리스크를 동시에 안고 있습니다.

* 주변 시세 대비 감정가가 낮게 책정된 것으로 보이나, 임차인 보증금 인수액이 상당하므로 신중한 접근이 필요합니다.

* 임차인과의 협의 및 배당 현황을 면밀히 파악하여 인수될 보증금 규모를 정확히 산정하는 것이 중요합니다.

1.7. 예상 입찰가

* 본 물건의 최근 시세는 약 320,000,000원 (인근 '드림하우스' 2026년 7월 거래 사례 기준)으로 추정됩니다.

* 본 물건은 대항력 있는 임차인(보증금 249,000,000원)의 보증금을 낙찰자가 인수해야 합니다.

* 따라서, 투자자가 목표로 하는 순수 실투자금(매입 후 실제 부담하는 금액)은 시장가치에서 인수 보증금을 차감한 금액으로 산정할 수 있습니다.

* 투자자 목표 순수 실투자금 = 추정 시장가치 - 인수 보증금 = 320,000,000원 - 249,000,000원 = 71,000,000원.

* 이러한 목표 순수 실투자금을 달성하기 위한 예상 입찰가는 감정가(257,000,000원) 수준에서 신중하게 접근하는 것이 좋습니다.

* 만약 감정가 수준인 257,000,000원으로 입찰할 경우, 임차인이 배당으로 249,000,000원을 변제받는다면, 낙찰자의 최종 실투자금은 약 8,000,000원 (257,000,000원 - 249,000,000원)이 됩니다.

* 이는 매우 매력적인 조건이나, 임차인이 배당받는 금액이 예상보다 적을 경우 추가적인 인수 부담이 발생할 수 있음을 유의해야 합니다.

* 따라서, 입찰 참여 시에는 안전 마진을 고려하여 250,000,000원에서 300,000,000원 사이에서 보수적으로 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.