나이스옥션 법원경매 고양 2023타경68820 [5] 경기도 고양시 덕양구 향동동 506 스카이캐슬 지층07호 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 고양 2023타경68820 [5] 경기도 고양시 덕양구 향동동 506 스카이캐슬 지층07호 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2023타경68820
• 주소: 경기도 고양시 덕양구 향기로 148, 지층07호 (향동동,스카이캐슬)
• 감정가: 784,000,000원
• 최저가: 92,237,000원
• 유찰 횟수: 6회
• 용도: 근린생활시설

고양지원 경매4계 2023타경68820 | 소재지: 경기도 고양시 덕양구 향기로 148, 지층07호 (향동동,스카이캐슬) | 감정가: 784,000,000원 | 최저가: 92,237,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 향동동 506 스카이캐슬 지층07호에 위치한 근린생활시설(상가)입니다. 경매 사건번호는 고양지원 2023타경68820 (5)이며, 감정가는 7억 8,400만 원으로 책정되었습니다. 매각은 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산 임의경매로 진행됩니다.

1.2. 면적 및 용도

본 물건은 공부상 용도가 근린생활시설이며, 2021년 2월 5일에 사용 승인된 비교적 신축 건물입니다.

토지 면적: 22.69㎡ (약 6.86평)

건물 면적: 51.60㎡ (약 15.61평)

2. 입지 조건 및 주변 환경 분석

2.1. 위치 및 접근성

대상 물건은 고양시 덕양구 향동동 '향동중학교' 남동측 인근에 위치하며, 공동주택(아파트) 단지와 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 및 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 북서측으로 중로변 포장도로와 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

2.2. 상권 분석 및 생활 정보

향동지구 내에 위치하여 주위는 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 신흥 상권의 특성을 보입니다. 상업용 건부지로 이용 중인 사다리형 토지 위에 소재하며, 상권의 완성도는 점진적으로 채워질 과제로 보입니다. 향동중학교, 향동초등학교, 향동유치원 등이 인접하여 교육 환경 보호 구역에 해당하므로, 학생 수요 및 학부모 유동 인구를 기반으로 한 업종에 유리할 수 있습니다.

3. 물건 상세 분석

3.1. 건물의 구조 및 현황

건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕의 지하 2층 ~ 지상 4층 건물 내 제지층 제07호이며, 2021년 2월 5일에 사용승인된 신축급입니다. 외벽은 석재 붙임 마감 등으로 마감되었고, 기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화설비 등을 갖추고 있습니다.

3.2. 특이사항 및 현황 층수

가장 중요한 특이사항은 **공부상 지층(地下層)으로 표기**되어 있으나, **북서측 노변을 기준으로 현황 1층**으로 이용 중이라는 점입니다. 이는 실제 이용 가치와 접근성 측면에서 공부상의 표기보다 유리하게 작용할 수 있는 매우 중요한 요소입니다.

4. 권리 분석

4.1. 매각 기본 정보

경매 구분은 '부동산 임의경매'이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 소유자 방OOOOO, 채무자 방OO, 채권자 엠OOOOOOOOO의 이해관계로 진행됩니다. 매각 대상 물건에 대한 임대 관계는 현재 미상입니다.

4.2. 토지 이용계획 및 제한사항

본 물건은 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(향동보금자리)에 속하며, 중로1류(폭 20m-25m)에 접합합니다.

주요 제한사항:

- 가축사육제한구역(도시지역[주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)])

- 공공주택지구

- **교육환경 보호구역**: 상대보호구역(향동유치원, 중학교, 초등학교), 절대보호구역(향동중학교)에 해당합니다.

- **군사시설 보호구역**: 비행안전제5구역, 제한보호구역(전방지역:25km)에 해당합니다. (수색비행장 표고 기준 고도 제한이 있음)

5. 잠재적 리스크

5.1. 법적/행정적 리스크

가장 큰 리스크는 **다양한 법적 제한** (군사시설 보호구역, 교육환경 보호구역 등)에 따른 개발 및 용도 변경의 제약 가능성입니다. 또한, 임대 관계가 미상인 점을 고려할 때, 낙찰 후 명도 진행에 따른 시간 및 비용이 발생할 수 있습니다.

5.2. 환경 리스크

제한보호구역, 비행안전구역 등 군사시설 관련 제한이 있다는 점은 입찰자가 고려해야 할 요소입니다. 그 외에 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않으며, 전반적으로 신축 공동주택과 녹지에 둘러싸인 쾌적한 환경을 가지고 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 건은 준공된 지 얼마 되지 않은 신축급 근린생활시설로, 경기도 고양시 향동지구 내 학교 인근에 위치합니다. 공부상의 지층 표기에도 불구하고 **실제 이용 현황은 1층**이라는 점은 큰 장점이며, 노변에 접하고 있어 시인성과 접근성이 양호합니다. 다만, 교육 및 군사시설 관련 행정 규제가 복합적으로 존재하므로, 희망하는 업종의 가능 여부를 사전에 철저히 검토해야 합니다.

6.2. 투자 포인트

1. **현황 1층 상가**: 공부상 지층이 현황 1층으로 이용되어, 실제 가치가 높고 임대 경쟁력이 우수합니다.

2. **신축급 건물**: 2021년 사용승인된 건물로, 건물 상태가 양호하여 시설 투자 비용을 절감할 수 있습니다.

3. **향동지구 내 학교 상권**: 인근 학교들이 밀집해 있어 학원, 문구점, 식음료점 등 학생 및 학부모 대상 업종 유치에 유리합니다.

4. **합리적 감정가**: 감정가(7억 8,400만 원)를 기준으로 주변 시세 및 현황 1층의 가치를 비교하여 입찰가 산정 시 투자 매력이 충분합니다.

법원 정보

고양지원 경매4계