나이스옥션 법원경매 고양 2023타경68820 [3] 경기도 고양시 덕양구 향동동 506 스카이캐슬 지층10호 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 고양 2023타경68820 [3] 경기도 고양시 덕양구 향동동 506 스카이캐슬 지층10호 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2023타경68820
• 주소: 경기도 고양시 덕양구 향기로 148, 지층10호 (향동동,스카이캐슬)
• 감정가: 299,000,000원
• 최저가: 50,253,000원
• 유찰 횟수: 5회
• 용도: 근린생활시설

고양지원 경매4계 2023타경68820 | 소재지: 경기도 고양시 덕양구 향기로 148, 지층10호 (향동동,스카이캐슬) | 감정가: 299,000,000원 | 최저가: 50,253,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 경매 물건 보고서 (고양지원 2023타경68820 (3))

1.1. 기본 정보

사건번호: 고양지원 2023타경68820 (3)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 향동동 506 스카이캐슬 지층10호

용도: 근린생활시설 (상가)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 299,000,000원

소유자/채무자: 방OO / 방OOOOO

채권자: 엠OOOOOOOOO

1.2. 면적 및 감정가

토지면적: 16.64㎡ (약 5.03평)

건물면적: 37.83㎡ (약 11.44평)

토지/건물 제시외면적: 없음 (0.00㎡)

2. 물건 상세 분석

2.1. 물건 개요 및 특이사항

본 물건은 2021년 2월 5일에 사용승인된 비교적 신축 건물인 '스카이캐슬' 내 상업시설입니다.

가장 큰 특이사항은 공부상 '지층'으로 표기되어 있으나, 북서측 도로변을 기준으로 실제 이용 현황은 '1층'이라는 점입니다. 이는 상업시설로서 노출도와 접근성이 '지층' 가격으로 '1층' 효과를 얻을 수 있는 매우 유리한 조건으로 작용할 수 있습니다.

건물은 철근콘크리트구조이며, 기본적인 위생, 급배수, 승강기, 소화 설비 등을 갖추고 있습니다.

2.2. 입지 조건 및 교통 상황

대상물건은 고양시 덕양구 향동동 소재 "향동중학교" 남동측 인근에 위치하며, 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 신도시(향동지구) 상권에 속합니다. 주위 환경은 보통 수준입니다.

대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성도 보통으로 평가됩니다. 본 상가는 사다리형 토지 위에 상업용 건부지로 이용 중이며, 북서측 중로변(폭 20m-25m) 포장도로와 접하고 있어 가시성과 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

제2종일반주거지역 및 지구단위계획구역(향동보금자리)에 속해 있어 주거시설과 함께 개발되는 계획적인 상권입니다.

다소 복잡한 법적 제한이 존재합니다. 주요 제한으로는 가축사육제한구역, 공공주택지구, 상대/절대보호구역(학교 관련) 등이 있습니다. 특히 비행안전제5구역, 제한보호구역 등 군사시설보호법상의 제한이 있어 고도 제한(위임지역 고도 45m-85m)이 적용됩니다. 이는 향후 재건축 또는 증축 시 제약이 될 수 있으나, 현 건물 이용에는 큰 무리가 없습니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 권리 관계

본 경매는 채권자 엠OOOOOOOOO의 신청에 의한 부동산임의경매 사건입니다. 소유자와 채무자가 동일인으로 추정되며, 말소기준권리 이하의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 매각 대상은 토지 및 건물이 일괄 매각되므로, 권리 관계는 비교적 깔끔한 편입니다.

3.2. 현황 및 임대차 관계

현재 임대 관계는 미상입니다.

따라서 낙찰자는 매각대금 완납 후 소유권 취득 시, 실제 점유자가 있을 경우 명도(인도명령 또는 명도소송)를 진행해야 하는 리스크를 안고 있습니다. 현장 실사를 통해 점유자의 유무, 임차인 여부, 보증금 및 차임 등을 정확히 파악해야 명도 비용과 시간을 예측할 수 있습니다.

4. 상권 및 주변 환경 분석

4.1. 상권 분석

향동지구는 대규모 주거단지가 조성된 신규 택지지구 상권입니다. 본 물건은 공동주택 단지 및 학교를 배후에 두고 있어 안정적인 수요층 확보가 가능합니다. 상가는 현황 1층으로 이용 중이며, 중로변에 접하고 있어 접근성과 노출도가 우수합니다.

주요 수요층은 인근 거주민 및 학생 관련 업종(학원, 문구점, 경량 식음료 등)에 적합하며, 신축 건물이라는 장점을 활용할 수 있습니다.

4.2. 생활 정보 및 주변 환경

대상물건 주변에는 향동중학교, 향동초등학교, 향동유치원 등 다수의 교육 시설이 밀집해 있어 교육 환경은 양호합니다.

주변에 대규모 폐기물 처리 시설이나 혐오 시설은 직접적으로 검색되지 않았으나, 고도 제한 및 비행안전 구역 관련 규제는 지역 특성상 존재합니다. 전반적으로 신규 개발 지구 특성상 깔끔하고 정돈된 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

5. 잠재적 리스크 및 주의사항

5.1. 법적 리스크

토지이용계획상의 복잡한 제한 사항(군사시설 보호법 관련)을 확인해야 하며, 이는 향후 건물 가치 평가에 미세한 영향을 줄 수 있습니다.

또한, '구분건물감정평가요항표'상 내부구조도와 실제 현황이 다소 상이할 수 있다는 점이 언급되어 있으므로, 내부 실사 시 이를 확인해야 합니다.

5.2. 현황 리스크

가장 큰 현황 리스크는 '공부상 지층 vs. 현황 1층'의 차이입니다. 현황이 유리하게 작용하지만, 지층 표기로 인해 발생할 수 있는 잠재적인 법적 해석의 문제나 대출 심사 시 불이익 여부를 사전에 검토해야 합니다.

임대차 관계가 미상인 관계로, 낙찰 후 명도 진행에 따른 시간적, 비용적 리스크가 잠재되어 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 고양시 향동지구 내 신축 근린생활시설로, 배후 수요가 탄탄한 계획 상권 내에 위치하고 있습니다.

가장 매력적인 요소는 공부상으로는 지층이지만, 현황은 1층 상가로 이용되고 있어 저층 상가임에도 불구하고 탁월한 가시성을 확보하고 있다는 점입니다. 감정가 역시 이러한 현황을 반영하여 책정되었을 가능성이 높으나, 입찰자가 지층의 가격으로 1층의 가치를 취득할 수 있는 기회입니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 중로변에 접하며 신축 공동주택단지를 배후로 둔 안정적인 입지 조건입니다.

저층 상가의 희소성: 현황 1층 상가임에도 불구하고, 공부상 지층으로 인한 가격적 메리트를 기대할 수 있습니다.

신축 상가의 장점: 2021년 사용승인된 신축 건물로, 건물 자체의 관리가 용이하며 향후 몇 년간 큰 수리 비용 없이 이용 가능합니다.

투자 목표: 안정적인 임대 수익을 목적으로 하거나, 실수요자가 직접 업종을 운영하고자 할 때 우수한 조건을 갖추고 있습니다.

법원 정보

고양지원 경매4계