나이스옥션 법원경매 고양 2023타경68820 [1] 경기도 고양시 덕양구 향동동 506 스카이캐슬 지층08호 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-24

물건 개요

나이스옥션 법원경매 고양 2023타경68820 [1] 경기도 고양시 덕양구 향동동 506 스카이캐슬 지층08호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

고양지원 경매4계 2023타경68820 | 소재지: 경기도 고양시 덕양구 향기로 148, 지층08호 (향동동,스카이캐슬) | 감정가: 757,000,000원 | 최저가: 89,060,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 보고서: 고양지원 2023타경68820 (1) 근린생활시설

1.1. 기본 정보

사건번호: 고양지원 2023타경68820 (1)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 향동동 506 스카이캐슬 지층08호

용도: 근린생활시설

감정가: 757,000,000원

경매구분: 부동산임의경매 (토지/건물일괄매각)

소유자/채무자/채권자: 방OOOOO/방OO/엠OOOOOOOOO

1.2. 면적 정보 (토지/건물)

토지면적: 21.90㎡ (약 6.62평)

건물면적: 49.80㎡ (약 15.06평)

1.3. 현황 특이사항

공부상 지층으로 표기되어 있으나, 북서측 노변을 기준으로 현황 1층으로 이용 중임. 투자자 및 입찰자는 이 점을 유의하여 현장 조사를 통해 정확한 위치 및 이용 상황을 확인해야 함.

2. 입지조건 분석

2.1. 위치 및 접근성

대상 물건은 고양시 덕양구 향동동 소재 "향동중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 지역임. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됨.

차량 진출입은 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 상황은 보통 수준임. 중로1류(폭 20m-25m) 포장도로에 접하고 있어 도로 접근성은 양호함.

2.2. 토지 및 건물 구조

토지 형상은 사다리형으로, 현재 상업용 건부지로 이용 중임.

건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2층, 지상4층 건물 내 제지층 제08호이며, 2021년 2월 5일에 사용승인된 비교적 신축 건물임. 외벽은 석재 붙임 마감, 창호는 샷시 창호 등임. 기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화설비 등이 구비되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 매각 구분 및 채권 관계

본 경매는 부동산임의경매 사건으로, 토지 및 건물을 일괄 매각하는 건임. 채권자 엠OOOOOOOOO의 임의경매 신청에 의한 것이며, 권리분석의 핵심은 말소기준권리를 중심으로 후순위 권리들의 소멸 여부를 확인하는 것임. (제시된 정보만으로는 상세한 등기부 분석은 불가하나, 일괄매각 조건은 명확함.)

3.2. 임대차 관계 및 명도

현재 임대차 관계는 미상임. 임대차 관계가 존재할 경우, 그 대항력 여부에 따라 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수해야 할 리스크가 발생할 수 있음. 따라서 입찰 전 현장 방문 및 전입세대 열람 등을 통해 임차인 유무와 대항력 관계를 반드시 확인해야 명도 리스크를 최소화할 수 있음.

4. 상권 분석 및 법적 제한

4.1. 상권 및 이용 현황

본 건은 지구단위계획구역(향동보금자리) 내 제2종일반주거지역에 위치한 근린생활시설임. 주위에 공동주택 및 학교 등이 소재하여 주거 배후 수요가 존재할 것으로 예상됨.

공부상 용도는 근린생활시설이며, 가장 큰 특징은 공부상 지층임에도 불구하고 북서측 도로변 기준 현황 1층이라는 점임. 이는 실제 이용 및 영업 측면에서 지하층보다 훨씬 높은 가시성과 접근성을 확보한다는 의미로, 상업적 가치를 상승시키는 주요 요인임.

4.2. 법적 제한 사항

본 물건은 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(향동보금자리) 내에 있으며, 중로1류(폭 20m-25m)에 접합하고 있음.

이 외에도 가축사육제한구역, 공공주택지구, 각종 학교 상대/절대보호구역(향동유치원, 향동중학교, 향동초등학교), 비행안전제5구역, 제한보호구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다수의 중첩된 규제를 받고 있음. 매수 시 이러한 법적 제한 사항들이 향후 물건의 이용이나 개발에 미치는 영향을 면밀히 검토해야 함.

5. 생활정보

5.1. 주거 및 교육 환경

주위에 공동주택이 밀집해 있고, 향동중학교, 향동유치원, 향동초등학교 등 교육시설이 인접해 있어 주거 배후 수요는 안정적임. 다만, 학교 보호구역으로 지정되어 있어 일부 업종(예: 유해시설)의 입점은 제한될 수 있음.

5.2. 교통 및 편의시설

차량 접근성이 양호하고 버스 정류장이 인근에 있어 생활 편의 시설 이용에 불편함은 없을 것으로 보임. 다만, 현재 제공된 정보만으로는 주변에 기피 시설(혐오시설)이 존재하는지 여부는 알 수 없으며, 이는 현장 조사로 확인해야 함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 지층 표기 리스크

실제 현황은 1층이나, 공부(건축물대장)상 지층으로 표기되어 있어 대출 진행 시 감정 평가나 금융권의 취급 조건이 다소 보수적으로 적용될 가능성이 있음. 이로 인해 예상 대출 금액이 달라질 수 있으므로 금융 자문이 필요함.

6.2. 임대차 및 명도 리스크

임대 관계가 미상인 상태이므로, 낙찰 후 명도 과정에서 시간과 비용이 소요될 수 있음.

6.3. 내부 구조 상이 리스크

감정평가서에 첨부된 내부구조도와 실제 내부 구조가 다소 상이할 수 있다고 명시되어 있으니, 입찰 전 내부 현황을 가능한 한 파악해야 함.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

본 건은 2021년 신축된 건물로, 건물 상태가 양호하며 근린생활시설로써의 상업적 가치가 높게 평가됨. 특히 공부상 '지층'임에도 불구하고 북서측 도로변에서는 '현황 1층'의 가시성과 접근성을 확보한다는 점은 매력적인 요소임.

다만, 복잡한 법적 제한 사항들과 미확인된 임대차 관계, 그리고 공부와 현황의 층수 차이가 잠재적 리스크로 작용하므로, 입찰 전 철저한 현장 조사와 명도 전략 수립이 필수적임.

7.2. 투자 포인트

현황 1층 상가의 희소성 및 가시성 확보: 실제 이용 가치 대비 공부상 표기상의 이점을 활용할 수 있음.

신축 건물(2021년)의 양호한 상태: 비교적 적은 유지보수 비용을 기대할 수 있음.

향동지구 내 안정적인 배후 수요: 공동주택 및 학교가 밀집한 지역에 위치하여 근린생활시설로써의 기본적인 수요 기반을 갖추고 있음.

법원 정보

고양지원 경매4계