나이스옥션 법원경매 춘천 2024타경51218 [7] 강원특별자치도 인제군 북면 원통리 732-14 세륭스카이빌아파트 101동 10층 1008호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가이야 · 평가일 2024.10.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 인제군 북면 원통리 소재, "원통초등학교" 북동측 인근에 위치하며,
주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건 단지까지 차량접근 용이하며, 대중교통시설 등의 편의성등은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬라브지붕 15층 중 9층 903호外 7개호수로서,
외 벽: 몰탈위 페인팅 등.
내 벽: 벽지마감 등.
창 호: 새시창호 등.

이용상태

기호(1-8): "아파트 단위세대"로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있는 것으로 탐문됨.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서, 아파트 건부지임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통하여 주변 외곽공도와 연결되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2024-05-22)(전부제한구역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 준보
전산지<산지관리법>, 배수구역(배수분구)<하수도법>, 하수처리구역(2처리분구)<하수도법>,
하수처리구역(3처리분구)<하수도법>.

공부와의 차이

1) 기준시점 현재 소유권.대지권이 미확정된 상태이나, 본건 소재 토지가 본건 경매에 포함
되어 적정 소유권.대지권이 귀속될 것을 전제로 평가하였음.

2) 본건 기호(1),(2)의 전유면적이 "의뢰목록 및 등기사항전부증명서-집합건물"과 "집합건축
물대장(전유부,갑)-전유부분"의 면적이 상이함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 본건 현관문에 "유치권 행사"와 관련된 표시되어 있음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

건축법상 사용승인 완료. 현재 대지(원통리1980) 등기부상 소유자는 주식회사 항상위드 임(주식회사 항상위드의 이 사건 대지 취득행위(경매로 낙찰받음)는 전유부분과 대지사용권이 일체성을 가지게 된 후의 대지처분행위에 해당하여 무효라고 주장(2024.3.12.자 신청채권자 보정서 참조(별지 첨부함)). 대지권 미등기이나 매각목적물 및 평가에 포함됨(주식회사 항상위드의 대지 취득행위(경매로 낙찰받음)가 유효할 시 매수인은 대지권취득 못 할 수 있음.). 각 호실 현관문에 유치권 행사중임을 명시하는 문구가 있음. 2024.6.12.자 (주)항상위드로부터 유치권(공사대금 434,810,732원)신고 있으나 성립여부는 불분명함. 2024.7.3.자 지적정리됨
정리 전 지번 및 명칭 : 북면 원통리 732-14,732-15,737-17,737-2,737-3,737-5 세륭스카이빌아파트
정리 후 지번 및 명칭 : 북면 원통리 1980 인제라포레아파트
보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 춘천지방법원 2024타경51218 (7)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOOOO

감정가: 303,000,000원

1.2. 부동산 기본 정보

소재지: 강원특별자치도 인제군 북면 원통리 1980 (인제라포레아파트) 101동 10층 1008호 (구 지번: 732-14)

용도: 아파트

건물면적: 84.73㎡ (약 25.6평)

토지면적: 0.00㎡ (본건은 건물만 매각 대상이며, 토지 관련하여 매각대상에 포함되었으나 등기상 권리관계 불명확. 감정평가서상 토지 면적 0㎡로 기재되어 있음.)

건물 사용승인일: 2024년 5월 13일

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 강원특별자치도 인제군 북면 원통리 소재 "원통초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 여건

단지까지 차량 접근성이 용이하며, 도로망은 양호한 편입니다.

주변 대중교통시설 이용 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

제공된 등기부요약 정보상 2024년 3월 13일에 접수된 주식회사코리아이앤씨 및 주식회사엔유엘의 강제경매개시결정이 말소기준권리로 보이나, 해당 항목에 '말소'로 기재되어 있어 권리관계 확인이 필요합니다. 본 사건(2024타경51218)이 현재 진행 중인 강제경매 개시 결정으로, 정확한 말소기준권리는 등기부등본 및 관련 법원 서류를 통해 재확인이 필수적입니다.

3.2. 인수되는 권리

별도로 명시된 인수되는 권리는 없습니다. 말소기준권리 이하의 권리들은 경매 절차에 따라 소멸될 예정입니다.

3.3. 유치권 분석

각 호실의 현관문에 유치권 행사 중임을 명시하는 문구가 부착되어 있습니다.

(주)항상위드로부터 2024년 6월 12일, 공사대금 434,810,732원에 대한 유치권이 신고되었으나, 유치권의 성립 여부는 불분명합니다. 신고된 유치권 금액이 건물의 감정가보다 높아, 만약 유치권이 성립될 경우 낙찰자가 이를 인수해야 할 위험이 있습니다.

3.4. 대지권 미등기 분석

본건은 현재 대지권이 미등기 상태입니다.

등기부상 해당 대지의 소유자는 주식회사 항상위드이며, 해당 회사는 본건 대지 취득 행위(경매로 낙찰받은 것)가 전유부분과 대지사용권의 일체성이 성립된 이후의 대지처분행위에 해당하여 무효라고 주장하고 있습니다. (2024.3.12.자 신청채권자 보정서 참조)

매각목적물 및 평가에 대지가 포함되었으나, 주식회사 항상위드의 대지 취득 행위가 유효할 경우 낙찰자는 대지권을 취득하지 못할 가능성이 있는 매우 중대한 리스크가 존재합니다.

3.5. 기타 권리관계

본건은 중복사건, 중복병합사건, 공동담보 물건으로 확인됩니다.

지적 정리 전 지번은 북면 원통리 732-14, 732-15, 737-17, 737-2, 737-3, 737-5 (세륭스카이빌아파트)였으며, 정리 후 지번은 북면 원통리 1980 (인제라포레아파트)입니다.

2024년 7월 3일 지적 정리가 완료되었습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건은 주거 지역에 위치하며, 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의는 가능합니다.

다만, 대규모 상업 시설 이용 시에는 인근 지역으로의 이동이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

원통초등학교가 본건 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

그 외 중학교, 고등학교 등은 인근 지역에 소재하며, 접근성은 확인이 필요합니다.

5.2. 편의시설

아파트 단지 내에는 관리사무소, 문고, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등의 복리시설이 갖추어져 있습니다.

마트, 병원 등 주요 생활 편의시설은 차량 이용 시 접근 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

대지권 미등기 및 대지 소유권 관련 법적 분쟁(주식회사 항상위드 관련)은 가장 큰 법적 리스크입니다. 이는 낙찰자가 대지권을 취득하지 못할 가능성을 내포합니다.

상당한 금액의 유치권이 신고되어 있어, 성립 시 낙찰자에게 인수될 수 있는 위험이 있습니다.

6.2. 권리상 리스크

말소기준권리가 불명확하여 권리 관계 해석에 주의가 필요합니다.

신고된 유치권 금액이 감정가를 상회하여, 실제 인수 시 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

건물만 매각 대상에 포함되고 토지 관련 권리가 불확실하며, 토지면적이 0㎡로 기재된 점은 매우 이례적입니다. 이에 대한 명확한 확인이 필수적입니다.

부동산 강제 경매 건에 대한 추가적인 채권자, 채무자 관련 조사 및 건물만의 가치로 평가될 수 있는 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 2024년에 사용승인이 완료된 신축급 아파트라는 외형적 장점을 가지고 있으나, 심각한 권리상 하자를 내포하고 있어 신중한 접근이 요구됩니다. 특히 대지권 미등기 상태에서 대지 소유권 관련 법적 분쟁이 진행 중이며, 상당 금액의 유치권 신고가 있어 성립 여부에 따라 낙찰자의 부담이 크게 달라질 수 있습니다.

건물만의 매각 대상 가능성과 토지 관련 권리의 불확실성, 그리고 토지 면적이 0㎡로 기재된 점은 매우 이례적인 상황이며, 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 잠재적 리스크를 명확히 파악하는 것이 무엇보다 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 최근 사용승인된 신축급 아파트라는 점.

* (주의) 상기 포인트는 본건의 심각한 권리상 하자가 모두 해결된다는 가정하에 의미를 가질 수 있습니다. 현재 상태에서는 투자 포인트보다 잠재적 리스크가 훨씬 크다고 판단됩니다.

9. 예상 입찰가

현 시세 기준으로 유사한 조건의 아파트(85㎡ 전후)가 권리상 문제가 없을 경우, 해당 지역의 시세는 약 2억 5천만원에서 2억 8천만원 수준으로 추정됩니다.

그러나 본건은 대지권 미등기, 대지 소유권 분쟁, 상당액의 유치권 신고 등 매우 중대한 리스크를 안고 있어, 감정가 3억 3백만원보다 현저히 낮은 가격으로 입찰가를 산정해야 합니다.

본 물건의 위험성을 고려하여, 신중하게 접근한다면 1억 5천만원에서 2억원 사이의 입찰가를 목표로 검토해 볼 수 있습니다. (실제 최저매각가격은 감정가 3억 3백만원부터 시작할 가능성이 높으므로, 해당 가격으로는 취득이 어려울 수 있습니다.)

*지도 등 외부 지도 서비스 및 검색 사이트 확인 결과, 본건의 즉각적인 주변에 혐오시설은 발견되지 않았습니다.*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.