나이스옥션 법원경매 춘천 2024타경51218 [8] 강원특별자치도 인제군 북면 원통리 732-14 세륭스카이빌아파트 101동 10층 1009호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가이야 · 평가일 2024.10.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 인제군 북면 원통리 소재, "원통초등학교" 북동측 인근에 위치하며,
주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건 단지까지 차량접근 용이하며, 대중교통시설 등의 편의성등은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬라브지붕 15층 중 9층 903호外 7개호수로서,
외 벽: 몰탈위 페인팅 등.
내 벽: 벽지마감 등.
창 호: 새시창호 등.

이용상태

기호(1-8): "아파트 단위세대"로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있는 것으로 탐문됨.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서, 아파트 건부지임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통하여 주변 외곽공도와 연결되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2024-05-22)(전부제한구역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 준보
전산지<산지관리법>, 배수구역(배수분구)<하수도법>, 하수처리구역(2처리분구)<하수도법>,
하수처리구역(3처리분구)<하수도법>.

공부와의 차이

1) 기준시점 현재 소유권.대지권이 미확정된 상태이나, 본건 소재 토지가 본건 경매에 포함
되어 적정 소유권.대지권이 귀속될 것을 전제로 평가하였음.

2) 본건 기호(1),(2)의 전유면적이 "의뢰목록 및 등기사항전부증명서-집합건물"과 "집합건축
물대장(전유부,갑)-전유부분"의 면적이 상이함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 본건 현관문에 "유치권 행사"와 관련된 표시되어 있음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

건축법상 사용승인 완료. 현재 대지(원통리1980) 등기부상 소유자는 주식회사 항상위드 임(주식회사 항상위드의 이 사건 대지 취득행위(경매로 낙찰받음)는 전유부분과 대지사용권이 일체성을 가지게 된 후의 대지처분행위에 해당하여 무효라고 주장(2024.3.12.자 신청채권자 보정서 참조(별지 첨부함)). 대지권 미등기이나 매각목적물 및 평가에 포함됨(주식회사 항상위드의 대지 취득행위(경매로 낙찰받음)가 유효할 시 매수인은 대지권취득 못 할 수 있음.). 각 호실 현관문에 유치권 행사중임을 명시하는 문구가 있음. 2024.6.12.자 (주)항상위드로부터 유치권(공사대금 434,810,732원)신고 있으나 성립여부는 불분명함. 2024.7.3.자 지적정리됨
정리 전 지번 및 명칭 : 북면 원통리 732-14,732-15,737-17,737-2,737-3,737-5 세륭스카이빌아파트
정리 후 지번 및 명칭 : 북면 원통리 1980 인제라포레아파트
보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 현황

사건번호: 춘천지방법원 2024타경51218 (8)

소재지: 강원특별자치도 인제군 북면 원통리 732-14 세륭스카이빌아파트 101동 10층 1009호 (현재 지번: 북면 원통리 1980 인제라포레아파트)

용도: 아파트

건물면적: 84.73㎡ (약 25.63평)

토지면적: 0.00㎡ (토지 지분 없음)

1.2. 물건 내역

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOOOO

1.3. 감정가 및 최저매각가격

감정가: 303,000,000원

보증금: 최저매각가격의 20% (정확한 최저매각가격은 별도 확인 필요하나, 감정가 303,000,000원을 기준으로 할 경우 약 60,600,000원)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 강원특별자치도 인제군 북면 원통리 소재, "원통초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다. 인근에 영화관, 마트, 행정기관, 금융기관, 병원 등 다양한 생활 편의시설이 반경 600m 이내에 위치하여 생활 인프라가 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

본건 단지까지 차량 접근이 용이하며, 대중교통시설 이용 편의성은 보통 수준으로 평가됩니다. 원통 버스 터미널이 도보 약 6분 거리에 있어 강원도 각 지역과 수도권으로 이동이 가능합니다. 또한, 2027년 동서고속화철도 인제역 신설 예정으로 교통 접근성 개선이 기대됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2024년 3월 13일 접수된 주식회사 코리아이앤씨의 강제경매개시결정 (등기구분: 갑31)입니다.

3.2. 인수되는 권리

제공된 정보만으로는 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 명시적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 대지권 미등기 및 (주)항상위드의 대지 취득행위 무효 주장과 관련된 권리 문제는 매수인에게 영향을 줄 수 있습니다.

3.3. 특이사항

* 중복사건, 중복병합사건으로 진행되고 있습니다.

* 유치권 신고가 접수되었습니다. (주)항상위드로부터 공사대금 434,810,732원의 유치권을 신고하였으나, 성립 여부는 불분명합니다. 각 호실 현관문에 유치권 행사 중임을 명시하는 문구가 있습니다.

* 대지권미등기 상태이나, 평가 및 매각 목적물에 포함되었습니다.

* 공동담보로 진행되고 있습니다.

* 주식회사 항상위드가 해당 대지의 소유자이나, 이들의 대지 취득 행위(경매 낙찰)가 무효라고 주장하고 있어, 대지권 취득에 대한 법적 분쟁 소지가 있습니다.

3.4. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 임대차 관계는 미상입니다.

금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

인제군 북면 원통리는 과거 군사도시로서의 특색이 강했으며, 현재 도시 재생 사업을 통해 지역 활성화를 꾀하고 있습니다. 원통초등학교 주변으로 근린생활시설이 분포하고 있으며, 이는 지역 주민들의 기본적인 수요를 충족하고 있습니다. 동서고속화철도 인제역 신설 예정과 복합환승센터 조성 사업 등은 향후 지역 가치 상승의 잠재력을 보여줍니다. 다만, 원통리 지역은 대도시 대비 상권의 다양성 및 규모 면에서는 제한적일 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내에는 관리사무소, 문고, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등의 복리시설이 있습니다. 또한, 인근에 원통버스터미널, 마트 (인제농협하나로마트 원통점, J마트 원통지점 등), 금융기관, 병원 등이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

본건 인근에 원통초등학교가 위치하여 도보 통학이 가능합니다. 인근에 어린이집과 유치원도 인접해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

* 대지권 미등기 및 (주)항상위드와의 대지권 관련 법적 분쟁: 매수인이 대지권을 취득하지 못할 위험이 있습니다.

* 유치권의 존재: (주)항상위드의 유치권 신고(434,810,732원)의 성립 여부가 불분명하여, 낙찰 후 유치권이 인정될 경우 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다.

* 중복 사건 및 병합 사건: 복잡한 법적 절차로 인해 시간이 지연되거나 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

6.2. 기타 리스크

* 임대차 관계 미상: 현재 거주 중인 임차인이 있을 경우, 보증금 및 월세 정보가 없어 인수 여부 및 명도 관련 불확실성이 존재합니다.

* 지역적 특성: 인제군 북면 원통리는 상대적으로 지역 경제 활력이 낮을 수 있으며, 이는 향후 매각 또는 재임대에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 춘천지방법원에서 진행되는 강제경매 사건으로, 아파트로서의 기본적인 거주 가치는 갖추고 있으나 다수의 중대한 권리상 리스크를 내포하고 있습니다. 특히 대지권 미등기 상태에서 발생한 소유권 분쟁과 미확인 유치권의 존재는 매수인이 부담해야 할 가장 큰 위험 요소입니다. 이들 문제가 해결되지 않을 경우, 매수인은 대지권을 취득하지 못하거나 예상치 못한 금전적 부담을 질 수 있습니다. 그럼에도 불구하고, 동서고속화철도 인제역 신설 예정 등 향후 지역 개발 호재는 존재하므로, 이러한 위험 요소를 감수하고 투자가치를 면밀히 분석할 수 있는 경험 있는 투자자에게는 고려될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 만약 대지권 관련 법적 분쟁이 매수인에게 유리하게 해결되고 유치권이 부존재하거나 최소화될 경우, 감정가 대비 낮은 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

* 향후 동서고속화철도 인제역 신설 및 지역 개발 사업 추진으로 인한 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 대지권 미등기 및 (주)항상위드와의 대지권 관련 법적 분쟁, 확인되지 않은 유치권 등 상당한 위험 요소를 가지고 있습니다. 이러한 불확실성 때문에 현재로서는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 통상적으로 이러한 리스크가 높은 물건의 경우, 감정가 대비 현저히 낮은 가격으로 입찰이 진행될 수 있습니다. 실제 입찰가를 결정하기 위해서는, 첫째, 유치권의 성립 여부 및 대지권 관련 법적 분쟁의 진행 상황과 예상 결과를 면밀히 파악해야 하며, 둘째, 인근 유사 부동산의 최근 실거래가와 시장 상황을 종합적으로 분석하여 위험 프리미엄을 충분히 반영한 신중한 접근이 필요합니다. 따라서 전문가와 상담하여 상세한 권리 분석 및 시세 조사를 거친 후, 본인의 투자 성향과 위험 감수 수준을 고려하여 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.