나이스옥션 법원경매 춘천 2024타경51218 [6] 강원특별자치도 인제군 북면 원통리 732-14 세륭스카이빌아파트 101동 10층 1007호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가이야 · 평가일 2024.10.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 인제군 북면 원통리 소재, "원통초등학교" 북동측 인근에 위치하며,
주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건 단지까지 차량접근 용이하며, 대중교통시설 등의 편의성등은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬라브지붕 15층 중 9층 903호外 7개호수로서,
외 벽: 몰탈위 페인팅 등.
내 벽: 벽지마감 등.
창 호: 새시창호 등.

이용상태

기호(1-8): "아파트 단위세대"로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있는 것으로 탐문됨.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서, 아파트 건부지임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통하여 주변 외곽공도와 연결되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2024-05-22)(전부제한구역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 준보
전산지<산지관리법>, 배수구역(배수분구)<하수도법>, 하수처리구역(2처리분구)<하수도법>,
하수처리구역(3처리분구)<하수도법>.

공부와의 차이

1) 기준시점 현재 소유권.대지권이 미확정된 상태이나, 본건 소재 토지가 본건 경매에 포함
되어 적정 소유권.대지권이 귀속될 것을 전제로 평가하였음.

2) 본건 기호(1),(2)의 전유면적이 "의뢰목록 및 등기사항전부증명서-집합건물"과 "집합건축
물대장(전유부,갑)-전유부분"의 면적이 상이함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 본건 현관문에 "유치권 행사"와 관련된 표시되어 있음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

건축법상 사용승인 완료. 현재 대지(원통리1980) 등기부상 소유자는 주식회사 항상위드 임(주식회사 항상위드의 이 사건 대지 취득행위(경매로 낙찰받음)는 전유부분과 대지사용권이 일체성을 가지게 된 후의 대지처분행위에 해당하여 무효라고 주장(2024.3.12.자 신청채권자 보정서 참조(별지 첨부함)). 대지권 미등기이나 매각목적물 및 평가에 포함됨(주식회사 항상위드의 대지 취득행위(경매로 낙찰받음)가 유효할 시 매수인은 대지권취득 못 할 수 있음.). 각 호실 현관문에 유치권 행사중임을 명시하는 문구가 있음. 2024.6.12.자 (주)항상위드로부터 유치권(공사대금 434,810,732원)신고 있으나 성립여부는 불분명함. 2024.7.3.자 지적정리됨
정리 전 지번 및 명칭 : 북면 원통리 732-14,732-15,737-17,737-2,737-3,737-5 세륭스카이빌아파트
정리 후 지번 및 명칭 : 북면 원통리 1980 인제라포레아파트
보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건번호

춘천지방법원 2024타경51218 (6)

1.2. 소재지

강원특별자치도 인제군 북면 원통리 732-14 (지적정리 후: 북면 원통리 1980) 세륭스카이빌아파트 101동 10층 1007호 (정리 후 명칭: 인제라포레아파트)

1.3. 용도

아파트

1.4. 감정가

214,000,000원

1.5. 면적

토지면적: 0.00㎡

토지지분: 0㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 59.85㎡ (약 18.11평)

건물지분: 59.85㎡ (약 18.11평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산강제경매

1.8. 채권자

주OOOOOOOOOO

1.9. 특이사항

중복사건, 중복병합사건, 유치권, 대지권미등기, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 주변환경

본건은 강원특별자치도 인제군 북면 원통리 소재, "원통초등학교" 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건 단지까지 차량 접근은 용이한 편입니다.

대중교통시설 이용 편의성은 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2024년 3월 13일 접수된 주식회사 코리아이앤씨의 강제경매개시결정 (채권액 1,577,966,100원)이 말소기준권리입니다.

동일 접수일자(2024년 3월 13일)의 주식회사 엔유엘의 강제경매개시결정 (채권액 106,496,426원) 또한 말소기준권리로 작용합니다.

말소기준권리보다 선순위 권리는 없으며, 해당 경매로 인해 발생되는 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

3.2. 선순위 권리

없음.

3.3. 후순위 권리

말소기준권리 이하의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.4. 기타 권리 분석

* 유치권: (주)항상위드로부터 2024년 6월 12일 공사대금 434,810,732원의 유치권이 신고되었으나, 성립 여부는 불분명합니다. 각 호실 현관문에 유치권 행사 중임을 명시하는 문구가 있습니다. 이는 명도 및 소유권 취득에 있어 중요한 쟁점이 될 수 있습니다.

* 대지권 관련 분쟁: 현재 대지권 미등기 상태이며, 대지(원통리 1980) 등기부상 소유자는 주식회사 항상위드입니다. 신청채권자의 보정서에 따르면, 주식회사 항상위드의 대지 취득 행위(경매 낙찰)는 전유부분과 대지사용권의 일체성이 확보된 후의 대지 처분행위에 해당하여 무효라고 주장하고 있습니다. 만약 주식회사 항상위드의 대지 취득 행위가 유효할 경우, 매수인은 대지권을 취득하지 못할 수 있는 중대한 위험이 있습니다. 다만, 본건 평가에는 대지권이 포함되어 평가되었습니다.

3.5. 임차인 현황

임차인 현황상 인수되는 보증금은 0원이며, 임대관계는 미상입니다.

임차인이 존재할 경우 대항력 유무 및 보증금, 차임 등이 미상일 수 있어 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 지역은 주거용 건물과 일부 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

전반적으로 지역 내 편의시설 및 상업시설은 보통 수준으로 보입니다.

4.2. 주변 시설

"원통초등학교"가 인근에 위치하고 있어 교육 환경은 갖추어진 편입니다.

주변에 단독주택, 다세대주택 등이 많아 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

인근에 원통초등학교가 소재합니다.

5.2. 편의시설

주거 지역 내에서 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 판단됩니다.

5.3. 교통시설

차량 접근은 용이하며, 단지 내 도로를 통해 주변 공도와 연결됩니다.

대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 하자

* 대지권 미등기 및 소유권 분쟁: 가장 중대한 리스크로, 주식회사 항상위드와의 대지권 관련 법적 분쟁 결과에 따라 매수인이 대지권을 취득하지 못할 가능성이 있습니다.

* 유치권: 공사대금 유치권 신고액이 상당하며(434,810,732원), 성립 여부가 불분명하여 명도 과정에서 추가적인 분쟁이 발생할 수 있습니다.

6.2. 서류상 하자

* 공부와의 차이: 본건 기호(1),(2)의 전유면적이 의뢰목록 및 등기사항전부증명서와 집합건축물대장의 면적이 상이하다는 점이 확인됩니다.

* 대지권 미확정: 기준시점 현재 소유권 및 대지권이 미확정된 상태입니다.

6.3. 기타 리스크

* 중복사건, 중복병합사건: 다수의 경매 사건이 겹치거나 병합되어 진행되는 상황은 복잡성을 증가시킬 수 있습니다.

* 공동담보: 공동담보 물건으로, 다른 부동산의 매각 결과나 권리 관계가 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 아파트로서 기본적인 주거 환경은 갖추고 있으나, 권리 분석상 매우 높은 위험 요소를 내포하고 있습니다. 특히 대지권 미등기 및 대지 소유권과 관련된 법적 분쟁, 그리고 성립 여부가 불분명한 유치권은 본 건의 가치를 크게 훼손할 수 있는 치명적인 하자입니다. 이러한 위험 요소들이 해결되지 않을 경우, 매수인은 예상치 못한 추가 비용 발생이나 법적 분쟁에 휘말릴 수 있습니다. 따라서 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 잠재적 가치: 만약 대지권 관련 분쟁이 매수인에게 유리하게 해결되거나, 유치권 문제가 깔끔하게 정리된다면, 현재 감정가 대비 낮은 가격으로 취득하여 시세 차익을 기대할 수 있습니다. (매우 낮은 확률)

* 지역 내 신축 가능성: 2024년 5월 13일 사용 승인 완료된 비교적 신축 아파트라는 점은 긍정적 요인입니다.

9. 예상 입찰가

현재 제공된 정보와 명백한 법적 리스크(대지권 분쟁, 유치권)를 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필수적입니다. 인수 보증금은 0원이므로 이를 고려한 감액은 없습니다.

본건의 감정가는 214,000,000원이나, 앞서 언급된 치명적인 권리상의 하자들을 감안하면, 본 감정가 이하로 입찰가를 산정해야 합니다.

특히, 대지권 미확보 및 유치권 리스크를 고려하여, 낙찰 가능성과 위험 감수 수준에 따라 100,000,000원 ~ 140,000,000원 사이의 입찰가를 제안합니다.

이는 매우 보수적인 예측이며, 법적 리스크의 구체적인 해결 방안이나 예상되는 비용을 면밀히 파악한 후 최종 입찰가를 결정해야 합니다. 법률 전문가와의 상담을 강력히 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.