나이스옥션 법원경매 춘천 2024타경51218 [2] 강원특별자치도 인제군 북면 원통리 732-14 세륭스카이빌아파트 101동 9층 904호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가이야 · 평가일 2024.10.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 인제군 북면 원통리 소재, "원통초등학교" 북동측 인근에 위치하며,
주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건 단지까지 차량접근 용이하며, 대중교통시설 등의 편의성등은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬라브지붕 15층 중 9층 903호外 7개호수로서,
외 벽: 몰탈위 페인팅 등.
내 벽: 벽지마감 등.
창 호: 새시창호 등.

이용상태

기호(1-8): "아파트 단위세대"로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있는 것으로 탐문됨.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서, 아파트 건부지임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통하여 주변 외곽공도와 연결되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2024-05-22)(전부제한구역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 준보
전산지<산지관리법>, 배수구역(배수분구)<하수도법>, 하수처리구역(2처리분구)<하수도법>,
하수처리구역(3처리분구)<하수도법>.

공부와의 차이

1) 기준시점 현재 소유권.대지권이 미확정된 상태이나, 본건 소재 토지가 본건 경매에 포함
되어 적정 소유권.대지권이 귀속될 것을 전제로 평가하였음.

2) 본건 기호(1),(2)의 전유면적이 "의뢰목록 및 등기사항전부증명서-집합건물"과 "집합건축
물대장(전유부,갑)-전유부분"의 면적이 상이함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 본건 현관문에 "유치권 행사"와 관련된 표시되어 있음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

건축법상 사용승인 완료. 현재 대지(원통리1980) 등기부상 소유자는 주식회사 항상위드 임(주식회사 항상위드의 이 사건 대지 취득행위(경매로 낙찰받음)는 전유부분과 대지사용권이 일체성을 가지게 된 후의 대지처분행위에 해당하여 무효라고 주장(2024.3.12.자 신청채권자 보정서 참조(별지 첨부함)). 대지권 미등기이나 매각목적물 및 평가에 포함됨(주식회사 항상위드의 대지 취득행위(경매로 낙찰받음)가 유효할 시 매수인은 대지권취득 못 할 수 있음.). 각 호실 현관문에 유치권 행사중임을 명시하는 문구가 있음. 2024.6.12.자 (주)항상위드로부터 유치권(공사대금 434,810,732원)신고 있으나 성립여부는 불분명함. 2024.7.3.자 지적정리됨
정리 전 지번 및 명칭 : 북면 원통리 732-14,732-15,737-17,737-2,737-3,737-5 세륭스카이빌아파트
정리 후 지번 및 명칭 : 북면 원통리 1980 인제라포레아파트
보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 춘천지방법원 2024타경51218 (2)

소재지: 강원특별자치도 인제군 북면 원통리 1980 (구 732-14) 세륭스카이빌아파트 101동 9층 904호 (현재 아파트명: 인제라포레아파트)

용도: 아파트

감정가: 292,000,000원

건물면적: 83.27㎡ (약 25.19평)

토지면적: 0.00㎡ (일괄 매각 대상이나 토지 권리 관계에 복잡성 있음)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOOOO (등기상 강제경매 권리자: 주식회사코리아이앤씨, 주식회사엔유엘)

보증금: 최저매각가격의 20% (58,400,000원)

사용승인일: 2024년 5월 13일

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

본 물건은 강원특별자치도 인제군 북면 원통리 소재, "원통초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. 단지 내 도로를 통해 주변 외곽 공도와 연결되어 차량 접근성은 양호하나, 대중교통 시설 이용 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다.

2.2. 아파트 단지 정보

아파트명은 인제라포레아파트(구 세륭스카이빌아파트)이며, 2024년 5월 13일 사용승인이 완료된 신축 아파트입니다. 해당 아파트는 1개 동, 총 129세대로 구성되어 있으며, 최고 15층, 최저 2층으로 이루어져 있습니다. 단지 내에는 관리사무소, 문고, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등의 복리시설이 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

본 물건이 속한 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 제2종일반주거지역에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 준보전산지, 배수구역, 하수처리구역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 채권 총액

말소기준권리는 2024년 3월 13일 접수된 주식회사코리아이앤씨의 강제경매 개시결정(사건번호 2024타경51218)입니다. 이보다 후순위의 권리들은 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다. 현재 등기부상 채권 총액은 여러 채권자의 채권이 병합되어 있으나, 주요 강제경매 채권자는 주식회사코리아이앤씨(약 15억 7천만 원)와 주식회사엔유엘(약 1억 6백만 원) 등입니다.

3.2. 인수되는 권리

별도로 명시된 인수되는 권리는 없습니다. 임차인 현황상 인수 보증금 합계가 0원으로 표시되어 있어, 임차인 관련 부담은 없을 것으로 보입니다.

3.3. 특이사항 (유치권, 대지권 미등기 등)

본 물건은 중복사건, 중복병합사건, 유치권, 대지권미등기, 공동담보 등의 복잡한 권리 관계를 포함하고 있습니다.

특히, 대지권이 미등기 상태이며, (주)항상위드라는 제3자가 대지 취득 행위가 무효라고 주장하고 있어 대지권 취득에 대한 법적 분쟁 소지가 있습니다. 또한, (주)항상위드로부터 4억 3천여만 원의 공사대금 채권을 이유로 한 유치권이 신고되었으나, 성립 여부는 불분명한 상태입니다. 각 호실 현관문에는 유치권 행사 중임을 명시하는 문구가 부착되어 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 내 상권 특성

본 물건이 위치한 지역은 주거 밀집 지역으로, 근린생활시설이 분포하고 있습니다. 원통초등학교가 인근에 위치하여 주거 환경은 안정적이나, 대규모 상업 시설이나 업무 시설은 부족한 편입니다. 따라서 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권이 형성되어 있을 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 및 편의시설

* 교육시설: 원통초등학교가 북동측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 편의시설: 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의는 가능하며, 아파트 단지 내 자체 편의시설(관리사무소, 문고, 어린이놀이터 등)이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주거 편의성

차량 접근성은 양호하나 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다. 신축 아파트로서 기본적인 내부 설비(위생, 급배수, 난방, 승강기 등)는 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권 관련 리스크

(주)항상위드에서 신고한 4억 3천여만 원의 유치권 성립 여부가 불분명하여, 낙찰 후 유치권 효력이 인정될 경우 추가적인 채무 부담이나 법적 분쟁이 발생할 수 있습니다.

6.2. 대지권 관련 리스크

가장 심각한 리스크는 대지권 미등기 상태이며, (주)항상위드의 대지 취득 행위에 대한 무효 주장입니다. 이 주장이 받아들여지거나, (주)항상위드의 대지 취득 행위가 유효할 경우, 매수인은 대지권을 취득하지 못할 가능성이 있습니다. 이는 건물 소유권과 대지 사용 권리가 분리되는 중대한 문제로 이어질 수 있습니다.

6.3. 기타 복합 권리 리스크

중복사건, 중복병합사건, 공동담보 등의 표기는 해당 물건에 다수의 경매 절차가 진행 중이거나 여러 담보 물건이 얽혀 있음을 나타냅니다. 이는 권리 관계의 복잡성을 증대시키며, 경매 절차 진행이나 최종 낙찰 후에도 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 높입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신축 아파트로서 기본적인 상품성은 갖추고 있으나, 권리 분석상 매우 복잡하고 중대한 위험 요소를 내포하고 있습니다. 특히 대지권 미등기 상태에서의 제3자 주장과 유치권 신고는 낙찰자가 대지 소유권을 확보하지 못하거나 추가적인 금전적 부담을 지게 할 수 있는 결정적인 위험입니다. 현재 시장에서 유사한 면적의 아파트 실거래가가 약 1억 9천만 원 내외(22평 기준)임을 고려할 때, 감정가 2억 9천 2백만 원은 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 이러한 상황을 종합해 볼 때, 본 물건은 신중하고 면밀한 법률 검토 및 현장 조사가 선행되지 않으면 투자가 매우 어려운 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 최근 사용승인된 신축 아파트라는 점.

* 물리적 하자보다는 권리 관계상의 복잡성으로 인해 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 발생할 수 있음 (단, 위험 감수 필수).

9. 예상 입찰가

감정가 292,000,000원 대비, 본 물건은 중대한 권리상 리스크(대지권 미등기 및 소유권 분쟁 가능성, 불확실한 유치권)를 안고 있으며, 유사 면적 아파트의 실거래가(약 1억 9천만 원)와 감정가 간에도 괴리가 존재합니다. 또한, 유치권 신고액(약 4억 3천만 원)이 실거래가 및 감정가를 훨씬 상회합니다. 이러한 점들을 고려할 때, 예상되는 투자 위험을 감안한 입찰가는 다음과 같은 범위에서 신중하게 결정해야 합니다.

예상 입찰가 범위: 150,000,000원 ~ 180,000,000원

상기 범위는 현재 시장 상황 및 물건의 중대한 리스크를 반영한 보수적인 추정치이며, 실제 입찰 시에는 법률 전문가와의 상담을 통해 최종 결정하시기를 강력히 권고합니다. 특히 대지권 확보 가능성 및 유치권의 효력 여부에 대한 명확한 판단 없이 입찰하는 것은 매우 위험합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.