나이스옥션 법원경매 춘천 2024타경51218 [3] 강원특별자치도 인제군 북면 원통리 732-14 세륭스카이빌아파트 101동 9층 908호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가이야 · 평가일 2024.10.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 인제군 북면 원통리 소재, "원통초등학교" 북동측 인근에 위치하며,
주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건 단지까지 차량접근 용이하며, 대중교통시설 등의 편의성등은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬라브지붕 15층 중 9층 903호外 7개호수로서,
외 벽: 몰탈위 페인팅 등.
내 벽: 벽지마감 등.
창 호: 새시창호 등.

이용상태

기호(1-8): "아파트 단위세대"로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있는 것으로 탐문됨.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서, 아파트 건부지임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통하여 주변 외곽공도와 연결되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2024-05-22)(전부제한구역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 준보
전산지<산지관리법>, 배수구역(배수분구)<하수도법>, 하수처리구역(2처리분구)<하수도법>,
하수처리구역(3처리분구)<하수도법>.

공부와의 차이

1) 기준시점 현재 소유권.대지권이 미확정된 상태이나, 본건 소재 토지가 본건 경매에 포함
되어 적정 소유권.대지권이 귀속될 것을 전제로 평가하였음.

2) 본건 기호(1),(2)의 전유면적이 "의뢰목록 및 등기사항전부증명서-집합건물"과 "집합건축
물대장(전유부,갑)-전유부분"의 면적이 상이함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 본건 현관문에 "유치권 행사"와 관련된 표시되어 있음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

건축법상 사용승인 완료. 현재 대지(원통리1980) 등기부상 소유자는 주식회사 항상위드 임(주식회사 항상위드의 이 사건 대지 취득행위(경매로 낙찰받음)는 전유부분과 대지사용권이 일체성을 가지게 된 후의 대지처분행위에 해당하여 무효라고 주장(2024.3.12.자 신청채권자 보정서 참조(별지 첨부함)). 대지권 미등기이나 매각목적물 및 평가에 포함됨(주식회사 항상위드의 대지 취득행위(경매로 낙찰받음)가 유효할 시 매수인은 대지권취득 못 할 수 있음.). 각 호실 현관문에 유치권 행사중임을 명시하는 문구가 있음. 2024.6.12.자 (주)항상위드로부터 유치권(공사대금 434,810,732원)신고 있으나 성립여부는 불분명함. 2024.7.3.자 지적정리됨
정리 전 지번 및 명칭 : 북면 원통리 732-14,732-15,737-17,737-2,737-3,737-5 세륭스카이빌아파트
정리 후 지번 및 명칭 : 북면 원통리 1980 인제라포레아파트
보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

본 물건은 춘천지방법원에서 진행 중인 2024타경51218 (3) 부동산강제경매 사건입니다.

채권자는 주OOOOOOOOOO이며, 감정평가액은 297,000,000원입니다.

1.2. 물건 현황

소재지는 강원특별자치도 인제군 북면 원통리 732-14 (정리 후 지번: 북면 원통리 1980)이며, 세륭스카이빌아파트 101동 9층 908호입니다.

용도는 아파트로, 매각 대상은 토지와 건물 일괄매각입니다.

건물면적은 84.73㎡ (약 25.6평)이며, 토지 면적은 0.00㎡로 해당 호실의 건물 지분만 매각 대상에 포함됩니다.

1.3. 감정가 및 시장 정보

감정평가액은 297,000,000원입니다.

보증금은 최저매각가격(감정가)의 20%인 59,400,000원입니다.

최근 아파트 시세는 구체적인 데이터 접근이 어려우나, 인근 단지인 미진원통아파트 전용 80㎡가 약 1.2억원, 인제라포레아파트 22평형이 약 1.9억원 수준으로 거래된 이력이 있습니다. 다만, 이는 본 물건의 권리상 하자 및 신축 여부 등과 직접적인 비교가 어렵습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 강원특별자치도 인제군 북면 원통리 소재, "원통초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

단지까지 차량 접근이 용이하며, 대중교통시설 등의 편의성은 보통 수준으로 평가됩니다. 원통버스터미널이 도보 약 6분 거리에 있어 수도권 및 강원도 내 주요 지역으로 이동이 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 말소기준권리는 2024년 3월 13일 접수된 주식회사 코리아이앤씨의 강제경매 개시결정(2024타경51218)입니다.

이 외에도 주식회사 엔유엘의 강제경매(2024타경51232) 등기 등이 존재하나, 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 대상입니다.

3.2. 권리관계 요약

말소기준권리보다 선순위로 등기된 권리는 없습니다. 따라서 본 경매 절차가 완료되면 매각으로 인해 등기부상 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. (단, 대지권 관련 및 유치권 등은 별도 확인 필요)

3.3. 임차인 현황

제공된 정보상 인수되는 보증금을 가진 임차인은 없는 것으로 확인되었습니다 (인수 보증금 합계: 0원).

다만, 임대관계는 미상으로 파악되고 있어, 현황 조사를 통해 실제 점유자가 있는지, 있다면 해당 임차인의 보증금 및 차임 등의 권리 내용을 정확히 파악하는 것이 중요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본 물건이 위치한 원통리는 인제군의 주요 상업 및 행정 중심지로, 기본적인 근린생활시설, 금융기관, 병원 등이 잘 갖추어져 있습니다. 군부대가 주둔하고 있어 관련 소비 수요가 있는 편입니다.

4.2. 잠재적 혐오시설

주변 지역에 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 지역 특성상 군사 시설이 밀집해 있음을 인지해야 합니다. 다만, 최근 인제군에서는 생활 쓰레기 소각장의 열에너지를 활용한 스마트팜 온실 사업 등이 추진되는 등 친환경 시설에 대한 긍정적 인식이 확산되고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

원통초등학교가 인근에 위치하고 있으며, 어린이집, 유치원 등 교육 시설 접근이 용이합니다. 또한, 영화관, 마트, 행정기관, 금융기관, 병원 등의 생활 인프라가 반경 600m 내에 위치합니다.

5.2. 아파트 단지 정보

아파트명은 인제라포레아파트이며, 사용승인일은 2024년 5월 13일입니다.

총 1개 동, 129세대로 구성되어 있습니다.

전용면적은 84.73㎡ (약 25.6평)이며, 건물 총면적은 11346.67㎡입니다.

주차는 총 17대 (지상 13대, 지하 4대) 가능하며, 최고층은 15층입니다.

복리시설로는 관리사무소, 문고, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권 관련 문제

본 건은 대지권 미등기 상태이며, 등기부상 대지(원통리 1980) 소유자는 주식회사 항상위드입니다. 주식회사 항상위드의 대지 취득 행위(경매 낙찰)가 무효라는 주장이 제기되어 있으며, 이로 인해 매수인이 대지권을 취득하지 못할 가능성이 있습니다. 이는 본 물건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

6.2. 유치권 관련 문제

각 호실 현관문에 유치권 행사 중임을 명시하는 문구가 있습니다. 2024년 6월 12일, (주)항상위드로부터 공사대금 434,810,732원의 유치권이 신고되었으나, 성립 여부는 불분명합니다. 유치권이 성립될 경우, 매수인이 인수하거나 별도로 해결해야 하는 부담이 발생할 수 있습니다.

6.3. 기타 특이사항

* 중복사건 및 중복병합사건으로, 관련 내용 추가 확인이 필요합니다.

* 건축물대장상 전유면적이 등기사항전부증명서와 상이한 부분이 있습니다.

* 임대관계는 미상으로, 실제 점유 및 임대차 관계 확인이 필요합니다.

* 본 건은 지적정리(2024.7.3.)를 거쳤으며, 정리 전 지번과 정리 후 지번이 다릅니다. (정리 전: 732-14 외 다수, 정리 후: 1980)

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 최근 사용승인된 신축 아파트(인제라포레아파트)로, 기본적인 주거 환경은 양호할 것으로 예상됩니다. 또한, 인제군 북면의 행정 및 상업 중심지인 원통리에 위치하여 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

그러나 대지권 미등기 및 소유권 관련 분쟁 가능성, 유치권 신고 등 심각한 권리상의 리스크를 안고 있습니다. 이러한 복합적인 문제로 인해 실제 낙찰 후 명도 및 소유권 확보 과정에서 상당한 어려움이 예상됩니다. 따라서 철저한 사전 조사와 법률적 검토 없이는 투자가 매우 위험할 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 아파트로서 기본적인 건물 상태는 양호할 가능성이 있습니다.

* 인제군 원통리라는 지역적 이점 (상업, 교통, 행정 중심지)을 가지고 있습니다.

* 현재 감정가가 시장 시세 대비 적절한 수준인지, 권리 리스크를 감안한 충분한 할인 여지가 있는지 면밀히 분석해야 합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 대지권 미등기 및 그로 인한 소유권 분쟁 가능성, 유치권 등 중대한 권리상의 하자를 내포하고 있습니다. 특히 대지권 미등기는 매수인이 대지 사용 권한을 잃을 수 있는 치명적인 리스크입니다.

이러한 위험 요소를 고려할 때, 현 시세보다는 현저히 낮은 가격으로 접근해야 합니다. 구체적인 예상 입찰가는 법률 전문가와의 상담을 통해 해당 리스크를 모두 해소하는 데 필요한 비용 및 시간을 감안하여 산정해야 합니다.

따라서, 현재 제공된 정보만으로는 명확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 다만, 감정가(297,000,000원) 대비 상당한 폭의 할인율을 적용한 금액으로 접근하는 것이 권장됩니다. 예를 들어, 리스크 해소 비용을 최소 1억원 이상으로 가정하고, 감정가의 60~70% 수준인 약 1억 8천만원 ~ 2억 1천만원 사이에서 신중하게 검토해 볼 수 있으나, 이는 어디까지나 잠정적인 의견이며 추가적인 법률 및 현장 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.