나이스옥션 법원경매 춘천 2024타경51218 [1] 강원특별자치도 인제군 북면 원통리 732-14 세륭스카이빌아파트 101동 9층 903호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가이야 · 평가일 2024.10.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 인제군 북면 원통리 소재, "원통초등학교" 북동측 인근에 위치하며,
주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건 단지까지 차량접근 용이하며, 대중교통시설 등의 편의성등은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬라브지붕 15층 중 9층 903호外 7개호수로서,
외 벽: 몰탈위 페인팅 등.
내 벽: 벽지마감 등.
창 호: 새시창호 등.

이용상태

기호(1-8): "아파트 단위세대"로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있는 것으로 탐문됨.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서, 아파트 건부지임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통하여 주변 외곽공도와 연결되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2024-05-22)(전부제한구역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 준보
전산지<산지관리법>, 배수구역(배수분구)<하수도법>, 하수처리구역(2처리분구)<하수도법>,
하수처리구역(3처리분구)<하수도법>.

공부와의 차이

1) 기준시점 현재 소유권.대지권이 미확정된 상태이나, 본건 소재 토지가 본건 경매에 포함
되어 적정 소유권.대지권이 귀속될 것을 전제로 평가하였음.

2) 본건 기호(1),(2)의 전유면적이 "의뢰목록 및 등기사항전부증명서-집합건물"과 "집합건축
물대장(전유부,갑)-전유부분"의 면적이 상이함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 본건 현관문에 "유치권 행사"와 관련된 표시되어 있음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

건축법상 사용승인 완료. 현재 대지(원통리1980) 등기부상 소유자는 주식회사 항상위드 임(주식회사 항상위드의 이 사건 대지 취득행위(경매로 낙찰받음)는 전유부분과 대지사용권이 일체성을 가지게 된 후의 대지처분행위에 해당하여 무효라고 주장(2024.3.12.자 신청채권자 보정서 참조(별지첨부함)). 대지권 미등기이나 매각목적물 및 평가에 포함됨(주식회사 항상위드의 대지 취득행위(경매로 낙찰받음)가 유효할 시 매수인은 대지권취득 못 할 수 있음.). 각 호실 현관문에 유치권 행사중임을 명시하는 문구가 있음. 2024.6.12.자 (주)항상위드로부터 유치권(공사대금 434,810,732원)신고 있으나 성립여부는 불분명함. 2024.7.3.자 지적정리됨
정리 전 지번 및 명칭 : 북면 원통리 732-14,732-15,737-17,737-2,737-3,737-5 세륭스카이빌아파트
정리 후 지번 및 명칭 : 북면 원통리 1980 인제라포레아파트
보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 춘천지방법원 2024타경51218 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 강원특별자치도 인제군 북면 원통리 732-14 세륭스카이빌아파트 101동 9층 903호 (정리 후 지번: 북면 원통리 1980 인제라포레아파트)

용도: 아파트

건물면적: 83.27㎡ (약 25.19평)

건물지분: 83.27㎡ (약 25.19평)

토지면적: 0.00㎡

토지지분: 0㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 보증금

감정가: 292,000,000원

보증금: 최저매각가격의 20%

1.4. 아파트 정보

아파트명: 인제라포레아파트 (구 세륭스카이빌아파트)

사용승인일: 2024년 5월 13일

동수: 1동

세대수: 131세대

총층수: 15층

건물 구조: 철근콘크리트조 슬라브지붕, 15층 중 9층 903호

면적: 전용면적 83.27㎡ (약 25.19평), 총면적 11346.67㎡ [제공된 아파트 정보]

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 강원특별자치도 인제군 북면 원통리 소재, "원통초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다 [감정평가서요약].

주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다 [감정평가서요약].

2.2. 교통 상황

단지까지 차량 접근이 용이하며, 대중교통 시설 등의 편의성은 보통 수준으로 평가됩니다 [감정평가서요약].

원통초등학교까지는 도보 약 3분(142m) 거리로 매우 가깝습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 춘천지방법원의 강제경매개시결정(2024타경51218), 접수일자 2024-03-13, 채권자 주식회사 코리아이앤씨, 권리금액 1,577,966,100원 (말소기준권리) [집합건물 등기부요약].

* 춘천지방법원의 강제경매개시결정(2024타경51232), 접수일자 2024-03-13, 채권자 주식회사 엔유엘, 권리금액 106,496,426원 (말소) [집합건물 등기부요약].

3.2. 인수 및 소멸 권리

매각으로 모든 권리가 소멸될 예정입니다. (물건명세서 참고사항에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음'으로 명시되어 있음).

3.3. 특이사항 및 기타 권리

* 중복사건, 중복병합사건: 본 사건은 다른 경매 사건과 중복되거나 병합된 상태입니다.

* 대지권미등기: 아파트 건물이 건축되었으나 대지에 대한 소유권 등기가 아직 완료되지 않은 상태입니다. 본 건은 매각 대상에 포함되어 평가되었으나, 후술할 대지 소유권 분쟁으로 인해 매수인이 대지권을 취득하지 못할 위험이 있습니다 [주의사항, 물건명세서 참고사항].

* 유치권: 각 호실의 현관문에 유치권 행사 중임을 명시하는 문구가 있습니다. (주)항상위드로부터 공사대금 434,810,732원에 대한 유치권 신고가 있으나, 성립 여부는 불분명합니다 [주의사항, 물건명세서 참고사항].

* 공동담보: 본 물건은 공동담보로 경매에 나왔을 가능성이 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주거환경

본 아파트는 원통초등학교 인근에 위치하며, 주변에 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다 [감정평가서요약].

인근에 하나로마트 원통점(170m)과 J마트 원통지점(598m) 등 편의시설이 있어 생활 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다.

4.2. 개발 계획 및 호재

현재 제공된 정보만으로는 구체적인 개발 계획이나 호재에 대한 내용은 파악하기 어렵습니다. 다만, 2024년 5월 13일에 사용승인이 완료된 신축 아파트라는 점은 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내부 및 설비

본 물건은 철근콘크리트조 슬라브지붕 15층 중 9층에 위치한 아파트 단위 세대입니다. 외벽은 페인팅, 내벽은 벽지 마감이며, 창호는 새시 창호로 되어 있습니다. 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비가 구비되어 있습니다 [감정평가서요약].

5.2. 면적 정보

건물 전용면적은 83.27㎡ (약 25.19평)이며, 토지 면적은 0㎡입니다.

5.3. 편의시설

주변 1km 이내에 원통초등학교, 인제농협하나로마트 원통점, J마트 원통지점 등이 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권 취득 불가 위험

본 건은 대지권 미등기 상태이며, 현재 등기부상 대지 소유자인 주식회사 항상위드가 자신들의 대지 취득 행위가 무효라고 주장하고 있습니다. 이 주장이 받아들여질 경우, 매수인은 해당 아파트의 대지권을 취득하지 못할 심각한 위험이 있습니다 [주의사항, 물건명세서 참고사항].

6.2. 유치권의 존재 및 성립 여부 불확실

(주)항상위드로부터 434,810,732원의 공사대금 유치권이 신고되었으나, 그 성립 여부가 불분명합니다. 유치권이 성립될 경우, 매수인이 인수해야 할 부담이 될 수 있습니다. 또한, 현관문에 유치권 행사 중임을 명시하는 문구가 있어 점유 및 인도 과정에서 분쟁이 예상됩니다 [주의사항, 물건명세서 참고사항].

6.3. 중복 병합 사건

중복 또는 병합된 경매 사건으로 인해 절차가 복잡해지거나 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

6.4. 임대차 현황 미상

임차인 현황 정보가 제공되지 않아, 점유 관계 및 대항력 있는 임차인이 있는지 여부를 정확히 파악하기 어렵습니다. (만약 임차인이 존재할 경우, 해당 보증금은 0원이라고 명시되어 있어 인수 부담은 없으나, 점유 관계 파악은 필요합니다.)

6.5. 지적 정리 완료 및 지번 변경

지적 정리가 완료되어 기존 지번(732-14 외)에서 북면 원통리 1980번지로 변경되었습니다. 이는 등기 및 행정 절차 상의 혼란을 야기할 수 있습니다.

6.6. 혐오시설

제공된 정보 상 원통초등학교 인근 및 해당 아파트 주변에 혐오시설이 있다는 직접적인 언급은 없습니다. 다만, 일반적으로 군부대, 공공주택 건설 부지, 대규모 산업 시설 등은 혐오시설로 간주될 수 있으며, 이러한 시설들의 인접 여부는 추후 현장 방문 등을 통해 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 건은 2024년 5월 사용승인된 신축 아파트라는 점은 긍정적이나, 심각한 법적 리스크를 내포하고 있습니다. 가장 큰 문제는 대지권 미등기 상태에서 발생한 대지 소유권 분쟁으로, 매수인이 대지권을 취득하지 못할 가능성이 매우 높습니다. 또한, 성립 여부가 불분명한 거액의 유치권 존재와 현관문에 명시된 유치권 행사 문구는 점유 및 인도 과정에서의 어려움을 예고합니다. 이러한 중대한 리스크들을 고려할 때, 본 건은 일반적인 아파트 경매 물건과는 달리 매우 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2024년 5월 사용승인된 비교적 새로운 아파트입니다.

* 잠재적 시세 상승 가능성 (리스크 해소 시): 만약 대지권 문제가 원만하게 해결된다면, 신축 아파트로서의 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제시된 감정가는 292,000,000원입니다. 현재 유사 면적(22평형, 24평형)의 실거래가는 1.2억~1.9억 원 수준으로 파악되었습니다. 이는 감정가 대비 현저히 낮은 수준이며, 이는 본 물건이 가진 중대한 법적 리스크(대지권 미취득 위험, 유치권 등)를 반영한 것으로 보입니다.

현재 파악된 시세와 막대한 법적 리스크(특히 대지권 미취득 및 유치권 문제)를 고려할 때, 본 건은 일반적인 부동산 투자 관점에서 접근하기 어렵습니다. 만약 법률 전문가의 철저한 분석과 함께, 이러한 리스크를 감수하고 인수할 수 있는 매우 낮은 가격으로 입찰을 고려해야 합니다.

본 건과 같이 법적 분쟁의 소지가 큰 물건의 경우, 명확한 해결 방안이나 법적 안정성이 확보되지 않는 한, 감정가의 50% 이하 수준까지도 낮춰서 검토해야 할 수 있습니다. 따라서, 현 시세 및 리스크를 고려하여 1억원 ~ 1.5억원 사이에서 매우 보수적으로 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다.

본 예상 입찰가는 현재까지 파악된 정보에 기반한 것으로, 추가적인 법률 검토 및 현장 조사 결과에 따라 크게 변동될 수 있습니다. 특히 대지권 소유권 분쟁 및 유치권 성립 여부에 대한 명확한 판단 없이는 정확한 가치 평가가 불가능합니다.1.물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 춘천지방법원 2024타경51218 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 강원특별자치도 인제군 북면 원통리 732-14 세륭스카이빌아파트 101동 9층 903호 (정리 후 지번: 북면 원통리 1980 인제라포레아파트)

용도: 아파트

건물면적: 83.27㎡ (약 25.19평)

건물지분: 83.27㎡ (약 25.19평)

토지면적: 0.00㎡

토지지분: 0㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 보증금

감정가: 292,000,000원

보증금: 최저매각가격의 20%

1.4. 아파트 정보

아파트명: 인제라포레아파트 (구 세륭스카이빌아파트)

사용승인일: 2024년 5월 13일

동수: 1동

세대수: 131세대

총층수: 15층

건물 구조: 철근콘크리트조 슬라브지붕, 15층 중 9층 903호

면적: 전용면적 83.27㎡ (약 25.19평), 총면적 11346.67㎡ [제공된 아파트 정보]

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 강원특별자치도 인제군 북면 원통리 소재, "원통초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다 [감정평가서요약].

주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다 [감정평가서요약].

2.2. 교통 상황

단지까지 차량 접근이 용이하며, 대중교통 시설 등의 편의성은 보통 수준으로 평가됩니다 [감정평가서요약].

원통초등학교까지는 도보 약 3분(142m) 거리로 매우 가깝습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 춘천지방법원의 강제경매개시결정(2024타경51218), 접수일자 2024-03-13, 채권자 주식회사 코리아이앤씨, 권리금액 1,577,966,100원 (말소기준권리) [집합건물 등기부요약].

* 춘천지방법원의 강제경매개시결정(2024타경51232), 접수일자 2024-03-13, 채권자 주식회사 엔유엘, 권리금액 106,496,426원 (말소) [집합건물 등기부요약].

3.2. 인수 및 소멸 권리

매각으로 모든 권리가 소멸될 예정입니다. (물건명세서 참고사항에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음'으로 명시되어 있음).

3.3. 특이사항 및 기타 권리

* 중복사건, 중복병합사건: 본 사건은 다른 경매 사건과 중복되거나 병합된 상태입니다.

* 대지권미등기: 아파트 건물이 건축되었으나 대지에 대한 소유권 등기가 아직 완료되지 않은 상태입니다. 본 건은 매각 대상에 포함되어 평가되었으나, 후술할 대지 소유권 분쟁으로 인해 매수인이 대지권을 취득하지 못할 위험이 있습니다 [주의사항, 물건명세서 참고사항].

* 유치권: 각 호실의 현관문에 유치권 행사 중임을 명시하는 문구가 있습니다. (주)항상위드로부터 공사대금 434,810,732원에 대한 유치권 신고가 있으나, 성립 여부는 불분명합니다 [주의사항, 물건명세서 참고사항].

* 공동담보: 본 물건은 공동담보로 경매에 나왔을 가능성이 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주거환경

본 아파트는 원통초등학교 인근에 위치하며, 주변에 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다 [감정평가서요약].

인근에 하나로마트 원통점(170m)과 J마트 원통지점(598m) 등 편의시설이 있어 생활 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다.

4.2. 개발 계획 및 호재

현재 제공된 정보만으로는 구체적인 개발 계획이나 호재에 대한 내용은 파악하기 어렵습니다. 다만, 2024년 5월 13일에 사용승인이 완료된 신축 아파트라는 점은 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내부 및 설비

본 물건은 철근콘크리트조 슬라브지붕 15층 중 9층에 위치한 아파트 단위 세대입니다. 외벽은 페인팅, 내벽은 벽지 마감이며, 창호는 새시 창호로 되어 있습니다. 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비가 구비되어 있습니다 [감정평가서요약].

5.2. 면적 정보

건물 전용면적은 83.27㎡ (약 25.19평)이며, 토지 면적은 0㎡입니다.

5.3. 편의시설

주변 1km 이내에 원통초등학교, 인제농협하나로마트 원통점, J마트 원통지점 등이 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권 취득 불가 위험

본 건은 대지권 미등기 상태이며, 현재 등기부상 대지 소유자인 주식회사 항상위드가 자신들의 대지 취득 행위가 무효라고 주장하고 있습니다. 이 주장이 받아들여질 경우, 매수인은 해당 아파트의 대지권을 취득하지 못할 심각한 위험이 있습니다 [주의사항, 물건명세서 참고사항].

6.2. 유치권의 존재 및 성립 여부 불확실

(주)항상위드로부터 434,810,732원의 공사대금 유치권이 신고되었으나, 그 성립 여부가 불분명합니다. 유치권이 성립될 경우, 매수인이 인수해야 할 부담이 될 수 있습니다. 또한, 현관문에 유치권 행사 중임을 명시하는 문구가 있어 점유 및 인도 과정에서 분쟁이 예상됩니다 [주의사항, 물건명세서 참고사항].

6.3. 중복 병합 사건

중복 또는 병합된 경매 사건으로 인해 절차가 복잡해지거나 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

6.4. 임대차 현황 미상

임차인 현황 정보가 제공되지 않아, 점유 관계 및 대항력 있는 임차인이 있는지 여부를 정확히 파악하기 어렵습니다. (만약 임차인이 존재할 경우, 해당 보증금은 0원이라고 명시되어 있어 인수 부담은 없으나, 점유 관계 파악은 필요합니다.)

6.5. 지적 정리 완료 및 지번 변경

지적 정리가 완료되어 기존 지번(732-14 외)에서 북면 원통리 1980번지로 변경되었습니다. 이는 등기 및 행정 절차 상의 혼란을 야기할 수 있습니다.

6.6. 혐오시설

제공된 정보 상 원통초등학교 인근 및 해당 아파트 주변에 혐오시설이 있다는 직접적인 언급은 없습니다. 다만, 일반적으로 군부대, 공공주택 건설 부지, 대규모 산업 시설 등은 혐오시설로 간주될 수 있으며, 이러한 시설들의 인접 여부는 추후 현장 방문 등을 통해 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 건은 2024년 5월 사용승인된 신축 아파트라는 점은 긍정적이나, 심각한 법적 리스크를 내포하고 있습니다. 가장 큰 문제는 대지권 미등기 상태에서 발생한 대지 소유권 분쟁으로, 매수인이 대지권을 취득하지 못할 가능성이 매우 높습니다. 또한, 성립 여부가 불분명한 거액의 유치권 존재와 현관문에 명시된 유치권 행사 문구는 점유 및 인도 과정에서의 어려움을 예고합니다. 이러한 중대한 리스크들을 고려할 때, 본 건은 일반적인 아파트 경매 물건과는 달리 매우 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2024년 5월 사용승인된 비교적 새로운 아파트입니다.

* 잠재적 시세 상승 가능성 (리스크 해소 시): 만약 대지권 문제가 원만하게 해결된다면, 신축 아파트로서의 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제시된 감정가는 292,000,000원입니다. 현재 유사 면적(22평형, 24평형)의 실거래가는 1.2억~1.9억 원 수준으로 파악되었습니다. 이는 감정가 대비 현저히 낮은 수준이며, 이는 본 물건이 가진 중대한 법적 리스크(대지권 미취득 위험, 유치권 등)를 반영한 것으로 보입니다.

현재 파악된 시세와 막대한 법적 리스크(특히 대지권 미취득 및 유치권 문제)를 고려할 때, 본 건은 일반적인 부동산 투자 관점에서 접근하기 어렵습니다. 만약 법률 전문가의 철저한 분석과 함께, 이러한 리스크를 감수하고 인수할 수 있는 매우 낮은 가격으로 입찰을 고려해야 합니다.

본 건과 같이 법적 분쟁의 소지가 큰 물건의 경우, 명확한 해결 방안이나 법적 안정성이 확보되지 않는 한, 감정가의 50% 이하 수준까지도 낮춰서 검토해야 할 수 있습니다. 따라서, 현 시세 및 리스크를 고려하여 1억원 ~ 1.5억원 사이에서 매우 보수적으로 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다.

본 예상 입찰가는 현재까지 파악된 정보에 기반한 것으로, 추가적인 법률 검토 및 현장 조사 결과에 따라 크게 변동될 수 있습니다. 특히 대지권 소유권 분쟁 및 유치권 성립 여부에 대한 명확한 판단 없이는 정확한 가치 평가가 불가능합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.