나이스옥션 법원경매 춘천 2024타경51218 [4] 강원특별자치도 인제군 북면 원통리 732-14 세륭스카이빌아파트 101동 9층 909호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가이야 · 평가일 2024.10.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 인제군 북면 원통리 소재, "원통초등학교" 북동측 인근에 위치하며,
주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건 단지까지 차량접근 용이하며, 대중교통시설 등의 편의성등은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬라브지붕 15층 중 9층 903호外 7개호수로서,
외 벽: 몰탈위 페인팅 등.
내 벽: 벽지마감 등.
창 호: 새시창호 등.

이용상태

기호(1-8): "아파트 단위세대"로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있는 것으로 탐문됨.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서, 아파트 건부지임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통하여 주변 외곽공도와 연결되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2024-05-22)(전부제한구역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 준보
전산지<산지관리법>, 배수구역(배수분구)<하수도법>, 하수처리구역(2처리분구)<하수도법>,
하수처리구역(3처리분구)<하수도법>.

공부와의 차이

1) 기준시점 현재 소유권.대지권이 미확정된 상태이나, 본건 소재 토지가 본건 경매에 포함
되어 적정 소유권.대지권이 귀속될 것을 전제로 평가하였음.

2) 본건 기호(1),(2)의 전유면적이 "의뢰목록 및 등기사항전부증명서-집합건물"과 "집합건축
물대장(전유부,갑)-전유부분"의 면적이 상이함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 본건 현관문에 "유치권 행사"와 관련된 표시되어 있음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

건축법상 사용승인 완료. 현재 대지(원통리1980) 등기부상 소유자는 주식회사 항상위드 임(주식회사 항상위드의 이 사건 대지 취득행위(경매로 낙찰받음)는 전유부분과 대지사용권이 일체성을 가지게 된 후의 대지처분행위에 해당하여 무효라고 주장(2024.3.12.자 신청채권자 보정서 참조(별지 첨부함)). 대지권 미등기이나 매각목적물 및 평가에 포함됨(주식회사 항상위드의 대지 취득행위(경매로 낙찰받음)가 유효할 시 매수인은 대지권취득 못 할 수 있음.). 각 호실 현관문에 유치권 행사중임을 명시하는 문구가 있음. 2024.6.12.자 (주)항상위드로부터 유치권(공사대금 434,810,732원)신고 있으나 성립여부는 불분명함. 2024.7.3.자 지적정리됨
정리 전 지번 및 명칭 : 북면 원통리 732-14,732-15,737-17,737-2,737-3,737-5 세륭스카이빌아파트
정리 후 지번 및 명칭 : 북면 원통리 1980 인제라포레아파트
보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 춘천지방법원 2024타경51218 (4)

* 소재지: 강원특별자치도 인제군 북면 원통리 732-14 세륭스카이빌아파트 101동 9층 909호 (정리 후 지번: 북면 원통리 1980 인제라포레아파트)

* 용도: 아파트

* 감정가: 297,000,000원

* 건물면적: 84.73㎡ (약 25.6평)

* 토지면적: 0.00㎡ (0평) (매각대상에 포함되었으나 대지권 미등기)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOO (이 외 다수 채권자 존재 가능)

* 보증금: 59,400,000원 (최저매각가격 297,000,000원의 20%)

* 사용승인일: 2024년 5월 13일 (최근 사용승인)

1.1. 입지조건

* 위치: 강원특별자치도 인제군 북면 원통리 소재, "원통초등학교" 북동측 인근에 위치.

* 주위 환경: 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역.

* 교통: 단지까지 차량 접근 용이하며, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준.

* 토지: 부정형 토지로서 아파트 건부지로 이용 중. 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결됨.

* 토지이용계획: 도시지역, 자연녹지지역, 제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 준보전산지, 배수구역, 하수처리구역 등에 포함됨.

1.1. 1.주변 시설

* 주요 근린시설: 원통초등학교 인근에 위치하여 교육 접근성이 양호함.

* 혐오시설: 주변 지역의 토지이용계획 상 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 잠재적으로 가축 사육 시설과 관련된 환경적 요인이 있을 수 있음. (구체적인 혐오시설은 추가 확인 필요)

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 3월 13일 접수된 주식회사코리아이앤씨 명의의 강제경매개시결정 (2024타경51218)으로, 매각으로 인해 소멸될 권리임.

* 핵심 쟁점:

* 대지권 미등기: 현재 등기부상 대지 소유자는 주식회사 항상위드이며, 이 대지 취득 행위의 유효성을 두고 다툼이 있음. 매수인 역시 대지권을 취득하지 못할 위험이 존재함.

* 유치권: (주)항상위드로부터 공사대금 434,810,732원에 대한 유치권 신고가 있으나, 성립 여부는 불분명함. 각 호실 현관문에 유치권 행사 중임을 명시하는 문구가 있어 물리적 점유의 가능성도 있음.

* 중복사건 및 병합: 본 사건은 중복 사건으로 병합되어 진행 중일 가능성이 있으며, 이는 권리 관계의 복잡성을 시사함.

* 공동담보: 공동담보로 제공된 물건이 있을 수 있음.

* 임차인 현황: 인수할 임차인의 보증금 합계는 0원으로 파악되나, 임대차 관계는 미상임.

* 금액이 미상이라도 주의 필요 문구: 임대차 관계가 미상인 점은 추가적인 확인이 필요하며, 보증금이나 차임 등 금전적 부담이 숨겨져 있을 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 인제군 북면의 지역 생활권 내에 위치하며, 원통초등학교 인근으로 기본적인 주거 단지 및 근린생활시설이 형성되어 있음.

* 상권의 확장성이나 발전 잠재력은 주변 개발 계획 및 인구 유입 추세에 따라 달라질 수 있으나, 현재로서는 지역 기반의 상권으로 판단됨.

1.4. 생활정보

* 아파트 정보:

* 아파트명: 인제라포레아파트 (구. 세륭스카이빌아파트)

* 주소: 강원특별자치도 인제군 북면 원통리 1980

* 동/호수: 101동 9층 909호

* 사용승인일: 2024년 5월 13일

* 규모: 1개동, 총 129세대

* 본건 전용면적: 84.73㎡ (약 25.6평)

* 본건 분양면적: 제공된 정보 없음

* 건물 총면적 (전체 동): 9020.4㎡ (약 2,728.5평)

* 대지 총면적 (단지 전체): 11346.67㎡ (약 3,432.2평)

* 최고층: 15층

* 편의시설: 관리사무소, 문고, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등.

1.5. 잠재적리스크

* 대지권 미등기 및 소유권 분쟁: 본 건의 가장 큰 리스크 요인으로, 대지권 취득 여부가 불확실하며 법적 분쟁의 소지가 매우 높음. (주)항상위드의 대지권 취득 행위 무효 주장이 받아들여지지 않을 경우, 대지권을 취득하지 못할 수 있음.

* 유치권 존재: 4억 원이 넘는 유치권 신고가 있어, 낙찰 후 법적 분쟁이나 별도의 변제 부담이 발생할 수 있음. 성립 여부가 불분명하므로 추가 조사가 필수적임.

* 건물 및 대지 권리 복잡성: 중복 사건, 병합 사건, 공동 담보 등의 정보는 권리 관계가 복잡함을 시사하며, 예측 불가능한 변수가 많음을 의미함.

* 토지 면적 0㎡: 법적으로는 토지/건물 일괄 매각 대상이나, 대지권 미등기로 인해 실제 토지 사용 수익 권리가 낙찰자에게 원활하게 이전되지 않을 위험이 있음.

1.6. 종합의견

본 물건은 대지권 미등기, 유치권 존재, 그리고 토지 소유권 관련 법적 분쟁 가능성이라는 매우 높은 수준의 리스크를 안고 있습니다. 감정가는 2억 9천7백만 원으로 책정되었으나, 이러한 위험 요소들을 감안할 때 낙찰 후 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성이 매우 높습니다. 따라서 철저한 권리 분석과 법률 검토가 선행되어야 하며, 모든 위험을 감수할 수 있는 투자자에게만 적합한 물건입니다. 그러나 만약 모든 법적 분쟁이 낙찰자에게 유리하게 해결된다면, 시세 대비 상당한 시세차익을 기대할 수 있는 하이 리스크-하이 리턴(High Risk-High Return)의 성격을 가집니다.

1.7. 투자포인트

* 리스크 해소 시 높은 수익률 기대: 복잡한 권리 관계 및 대지권 문제가 원만히 해결될 경우, 시세 대비 저렴한 가격에 취득하여 큰 시세차익을 얻을 수 있는 잠재력이 있음.

* 신축급 아파트: 최근 사용승인이 완료되어 건물 자체는 신축 또는 현대적인 상태일 가능성이 높음.

1.8. 예상입찰가

본 건은 대지권 미등기 및 유치권(434,810,732원) 신고 등 다수의 중대한 리스크를 포함하고 있으며, 이는 감정가(297,000,000원)를 상회하는 잠재적 부담입니다. 특히 대지권 분쟁의 결과에 따라 낙찰자가 대지권을 전혀 취득하지 못할 수도 있습니다. 이러한 점을 감안하여, 본 건의 예상 입찰가는 감정가의 50~60% 수준인 150,000,000원 ~ 180,000,000원 사이로 제시합니다. 이는 법적 리스크 해소 비용 및 잠재적 손실 가능성을 반영한 보수적인 접근이며, 투자자는 제시된 금액보다 더 낮은 금액으로 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.