나이스옥션 법원경매 평택 2023타경52285 [1] 경기도 평택시 안중읍 덕우리 167-19 단독주택 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 평택 2023타경52285 [1] 경기도 평택시 안중읍 덕우리 167-19 단독주택 경매

물건 대표 이미지

평택지원 경매6계 2023타경52285 | 소재지: 경기도 평택시 안중읍 안중북로 188-16 | 감정가: 1,081,613,100원 | 최저가: 370,993,000원 | 용도: 단독주택

1. 물건 보고서

1.1. 기본 정보

사건번호 평택지원 2023타경52285 (1)

소재지 경기도 평택시 안중읍 덕우리 167-19

용도 단독주택

매각구분 토지/건물 일괄매각, 부동산 임의경매

소유자/채무자 채OO

채권자 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 감정가 및 면적 현황

감정가 1,081,613,100원

토지면적 총 1769.00㎡ (약 535.15평, 공유 지분 매각 포함)

건물면적 총 708.08㎡ (약 214.19평, 단독주택 2개동)

지분율 토지 지분율 72427.37000000001 / 건물 지분율 70808 (지분 매각 주의)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 평택시 안중읍 덕우리 '덕우1리마을회관' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 전원주택단지, 농가주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 도농복합지역입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황 및 도로 접근성

차량 접근은 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통입니다. 본건 (1, 3) 토지는 북서측으로 포장도로에 접해 있어 진출입에 용이합니다. 또한, 안중읍은 국도 38호선 및 39호선 등이 통과하여 서해안고속도로 등 광역 교통망 접근성이 양호한 평택 서부지역의 교통 요충지입니다.

2.3. 토지 이용 현황 및 제한 사항

토지는 단독주택 건부지(1, 3)와 현황 도로(2, 4-6)로 이용 중이며, 특히 목록 (5) 토지는 공부상 '답'이나 현황 '도로'로 이용 중인 점을 고려해야 합니다.

토지이용계획상 보전관리지역, 계획관리지역, 농림지역 등이 혼재하며, 모든 필지가 '가축사육제한구역'으로 지정되어 있어 개발 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

3. 상권분석

3.1. 지역 상권 특성

본 물건은 전원주택이 혼재된 농촌 지역에 위치하므로 직접적인 상권 형성은 미미합니다. 그러나 물건이 속한 안중읍은 평택시 서부 5개 면의 생활중심지 역할을 하며, 현화지구, 송담지구 등 대규모 택지개발사업과 신도시 건설 추진으로 상업 및 편의시설이 발달하고 있습니다.

3.2. 주변 개발 호재

안중읍은 서평택의 중심지로 개발되고 있으며, 특히 서해선복선전철 안중역 개통 예정 및 평택 화양지구 개발 진행 등 대규모 개발 호재가 다수 존재하여 간접적인 수혜를 기대할 수 있습니다.

4. 생활정보

4.1. 건물 및 설비 상태

건물은 철근콘크리트 구조의 2층 단독주택(일련번호 7, 8) 2개 동으로 구성되어 있으며, 외벽은 벽돌쌓기 및 스타코 등으로 마감되었습니다. 기본적인 급배수, 위생설비 및 난방설비가 갖추어져 있어 주거 환경은 양호합니다.

4.2. 인프라 접근성 및 혐오시설

본건은 안중읍 중심 상업지구와는 다소 거리가 있으나, 자가용을 이용한 주요 생활 인프라 접근은 용이합니다.

현장 주변 검색 결과, 직접적인 주거 생활에 영향을 미치는 명확한 대형 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 모든 필지가 가축사육제한구역에 포함되어 있는 점을 참고해야 합니다.

5. 권리분석

5.1. 매각 조건 및 지분 매각 사항

본 물건은 토지 및 건물 일괄매각입니다. 단, 목록 2, 4, 5, 6은 도로 지분 매각(총 토지면적에 포함)이므로, 이에 대해서는 공유자 우선매수신청권이 없습니다. 이 외의 토지(1, 3)에 대해 공유자가 우선매수신고를 할 경우 매각에 영향을 줄 수 있습니다.

5.2. 유치권 관련 분석 (중요)

총 3건의 공사자재비(서하산업, 양수진, 전미산)에 대한 유치권 신고서가 제출되었습니다.

그러나 신청채권자가 '유치권부존재확인의 소 승소 판결문'을 첨부하여 유치권 배제 신청을 하였으므로, 유치권의 성립 가능성이 낮거나 법적으로 배제될 가능성이 매우 높습니다. 매수자는 법원의 결정과 집행 과정에 따라 잔금 납부 시 유치권 부담을 덜 수 있을 것으로 판단됩니다.

5.3. 농지취득자격증명 (농취증)

매각 대상 토지 중 일부 필지(지목 '답'에서 '도로'로 변경된 목록 5 포함)가 농림지역 등에 해당될 수 있어 '농지취득자격증명' 제출이 요구될 가능성이 있습니다. 매수자는 사전에 반드시 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재매각 및 공유자 우선매수

본건은 '재매각' 물건으로, 과거 최고가 매수인이 대금을 미납한 이력이 있을 수 있습니다.

또한, 공유자우선매수신고가 접수되어 있어, 공유자가 우선매수신청 시 낙찰이 무산될 수 있습니다. (다만 도로지분은 제외)

6.2. 유치권의 최종 변수

유치권부존재 판결에도 불구하고, 실제 현장에서 유치권을 주장하는 점유자가 농성 등의 행위를 할 경우 명도 과정에서 시간과 비용이 소요될 수 있습니다. 입찰자는 최종 명도 리스크를 염두에 두어야 합니다.

6.3. 농지취득자격증명 미제출 위험

농지취득자격증명을 기한 내에 제출하지 못할 경우 입찰 보증금이 몰수될 수 있는 가장 큰 리스크가 있습니다. 토지 목록 및 현황을 기반으로 반드시 사전에 관할 관청에 문의해야 합니다.

7. 투자 포인트

7.1. 개발 호재 배후지 주택

안중읍은 서해선 안중역, 평택항, 화양지구 등 평택 서부지역 개발의 중심에 위치해 있어, 향후 인구 유입 및 지가 상승에 대한 간접적 기대감을 가질 수 있는 배후 주거지입니다.

7.2. 넓은 대지 면적 및 활용성

총 1769.00㎡ (약 535.15평)의 넓은 대지 면적을 확보하고 있어, 전원주택 생활 및 일부 텃밭/정원 활용도가 높습니다.

7.3. 유치권 문제의 해소 가능성

유치권부존재확인의 소 승소 판결문을 통한 배제 신청이 되어 있어, 복잡한 유치권 문제에 대한 법적 리스크가 상당히 해소된 상태로 판단됩니다.

8. 종합 의견

본 물건은 서평택 개발의 중심축에 위치한 덕우리의 단독주택으로, 넓은 면적과 비교적 최근에 건축된 철근콘크리트 구조의 주택이라는 장점을 가지고 있습니다. 유치권 문제도 법적으로는 해소될 가능성이 높으나, 농지취득자격증명 제출 여부와 재매각/공유자우선매수 등 추가 변수를 꼼꼼히 확인해야 합니다. 실거주 목적의 전원주택을 찾으면서 평택 서부 개발에 대한 장기적 안목을 가진 투자자에게 적합해 보입니다. 입찰 전 농취증 발급 가능성과 명도 리스크에 대한 면밀한 검토가 필수입니다.

법원 정보

평택지원 경매6계