나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1329 [1] 제주특별자치도 제주시 노형동 2585-2 노형이-편한세상 108동 8층801호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2025.06.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 노형동 소재 '백록초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 대중교통노선이 소재하여 제반교통사정 무난함.

건물의 구조

기호(1) 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 13층 내 제8층 제801호로서,
(사용승인일: 2005.12.28)
외벽: 몰탈위페인팅, 치장타일, 화강석 등,
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

아파트.

설비내역

기본위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 녹폭 약 25미터 및 남동측으로 폭 약 20미터 아스콘 포장 도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 상대보호구역 (2023-12-15)<교육환경 보호에 관한 법률>, 공장설립제한지역<수도법>, 건축계획심의대상 구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

제주지방법원 2025타경1329 (1)

물건 소재지: 제주특별자치도 제주시 노형동 2585-2, 노형이-편한세상 108동 8층 801호

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근콘크리트지붕)

사용승인일: 2005년 12월 28일

용도: 아파트

감정가: 1,370,000,000원

토지 면적: 122.05㎡ (약 36.91평)

건물 면적: 163.42㎡ (약 49.46평)

토지 지분: 122.046㎡

건물 지분: 163.416㎡

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 신OOOOOOO (신제주새마을금고)

1.1. 입지조건

본건은 제주특별자치도 제주시 노형동 소재 '백록초등학교' 남서측 인근에 위치합니다.

주변으로는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 대중교통 노선이 있어 교통 여건은 무난한 편입니다.

본건은 남서측으로 폭 약 25미터, 남동측으로 폭 약 20미터의 아스콘 포장 도로에 접해 있습니다.

1.1. 1.주변 환경

제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역 내에 포함됩니다.

대로, 소로, 중로에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 공장설립제한지역, 건축계획심의대상 구역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본건은 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산 임의경매 사건입니다.

말소기준권리인 신제주새마을금고의 근저당권(을19, 2020.12.11. 접수)보다 선순위 권리는 존재하지 않으나, 말소기준권리 이하 모든 후순위 권리 및 임차인은 매각으로 소멸될 예정입니다.

다만, 등기부등본상 소유권이전청구권가등기(갑28)가 존재하므로, 해당 권리의 처리 여부에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

등기부채권 총액은 약 1,008,000,000원입니다.

현장 조사 시 이해관계인의 부재 등으로 내부 확인이 곤란하여, 외부 관찰 및 관련 공부, 탐문사항을 바탕으로 평가되었습니다.

1.2. 1.임차인 현황

임차인: 강무훈 (성만 표기: 강 )

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2016년 05월 20일

대항력: 있음

임차인 강무훈 씨는 전입일자 기준 대항력을 갖추고 있습니다. 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 명확한 인수 금액 산정은 어렵습니다. 이에 따라 해당 임차인의 권리 관계 및 보증금/차임의 실제 유무에 대해 추가적인 확인이 필요하며, 낙찰 후 예상치 못한 금전적 부담이 발생할 가능성이 있으므로 각별한 주의가 요구됩니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 제주시 노형동은 제주도의 주요 주거 및 상업 중심지 중 하나입니다.

주변으로 대규모 아파트 단지들이 밀집해 있어 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다.

또한, 근린생활시설이 다수 분포하여 주거 편의성이 높으며, 다양한 상업 시설 이용이 편리합니다.

1.4. 생활정보

아파트명: 노형이-편한세상

주소: 제주특별자치도 제주시 노형동 2585-2

총 동수: 9개동

총 세대수: 350세대

사용승인일: 2005년 12월 28일

최고층: 15층

단지 내 편의시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소, 전기차충전기(지상) 등

주차 대수: 총 180대 (지하 15대, 지상 3대)

본건은 108동 8층에 위치하며, 주변으로 백록초등학교가 인접해 있어 교육 환경도 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 강무훈 씨의 존재 (보증금 및 차임 0원으로 인한 불확실성).

* 등기부상 소유권이전청구권가등기(갑28)의 존재 (매각으로 소멸되지 않을 가능성).

* 감정평가 시 현장 내부 확인이 곤란하여 통상적인 상태를 상정하였으므로, 실제 물건 상태와 차이가 있을 수 있습니다.

* 토지이용계획상 공항시설법상 장애물제한표면구역, 제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법상 건축계획심의대상 구역에 해당하여 향후 건물 이용 및 증축 등에 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 제주시 노형동의 핵심 주거 지역에 위치한 아파트로, 우수한 입지와 생활 편의성을 갖추고 있습니다. 단지 규모가 적절하고 관리 시설도 잘 갖추어져 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재와 가등기의 등기사항이 주요 리스크 요인으로 작용할 수 있으며, 감정가가 최근 실거래가 대비 다소 높게 책정된 점은 신중한 접근이 필요함을 시사합니다. 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 잠재적 리스크를 사전에 파악하고 입찰에 임해야 할 것입니다.

1.7. 투자 포인트

* 제주도 내에서도 선호도 높은 노형동의 핵심 입지.

* 안정적인 배후 수요를 갖춘 대단지 아파트.

* 다양한 편의시설 및 초등학교 인접으로 높은 생활 만족도 예상.

* 향후 지역 개발 가능성을 고려한 시세 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 정보에 따르면, 유사 면적(전용면적 약 125.659㎡)의 본건 아파트 매매가는 2026년 3월~4월 기준 84,000만원에서 91,000만원 사이로 형성되어 있습니다. 본건의 공급 면적은 163.42㎡ (약 49.46평)으로, 최근 거래된 전용면적보다 크지만, 해당 거래 가격을 현 시세의 주요 기준으로 삼을 수 있습니다.

감정가는 137,000만원으로 최근 시세보다 높게 책정되었으나, 대항력 있는 임차인 및 가등기 등의 잠재적 리스크를 고려하고, 시장 가격과의 괴리를 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

인수해야 할 보증금이 없는 점을 감안하여, 최근 최고 실거래가인 91,000만원을 기준으로 예상 입찰가를 산정합니다. 8층이라는 층수와 잠재적 리스크 요인을 고려하여, 현 시세 수준에서 약간의 여유를 둔 95,000만원 을 예상 입찰가로 제안합니다. (이는 시장 상황 및 권리 분석 결과에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.