나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1307 [1] 제주특별자치도 서귀포시 신효동 762-2 이도빌리지나단지 103동 4층402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2025.05.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 제주특별자치도 서귀포시 신효동 소재 효돈초등학교 서측 인근에 위치하며, 주위는 전, 과수원, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상5층 건물 내 제4층 제402호로서,
외벽: 스타코, 타일 등 마감,
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

일련번호 1: '도시형생활주택(단지형다세대)'으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 보일러에 의한 바닥난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 도로와 등고 평탄한 일단의 부정형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 남측으로 노폭 약 15미터, 북동측으로 노폭 약 4미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 ①: 제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하), 시가지경관지구(2020-07-31), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 재해위험지구(2021-07-05)<자연재해대책법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

일련번호 ②: 제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하) 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

일련번호 ③: 제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하), 시가지경관지구(2020-07-31), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

공부와의 차이

본건은 귀 의뢰목록상 소재지가 '신효동 762'로 기재되어 있으나, 공부 및 현황 '신효동 762-2, 762-13, 762-14' 위 지상에 소재하는바, 등기사항전부증명서를 기준으로 목록표시 하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 제주지방법원 2025타경1307 (1)

* 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 신효동 762-2 이도빌리지나단지 103동 4층 402호

* 용도: 도시형생활주택 (전용면적 44.71㎡)

* 감정가: 147,000,000원

* 토지면적: 38.07㎡ (약 11.52평)

* 건물면적: 44.71㎡ (약 13.53평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 한OO

2. 입지조건

* 위치: 제주특별자치도 서귀포시 신효동 소재 효돈초등학교 서측 인근에 위치하며, 전, 과수원, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

* 교통: 본건 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 제주지방법원 2025타경1307 (채권자: 한OO, 강제경매 개시결정)

* 인수되는 권리:

* 을구 3번 주택임차권 (채권자: 한정미)

* 보증금: 110,000,000원

* 전입일자: 2016년 10월 28일

* 확정일자: 2016년 10월 28일

* 비고: 대항력 있음. 매수인에게 대항할 수 있는 권리이며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 주의: 임차인 한정미 씨는 보증금 110,000,000원에 대한 대항력을 가지며, 배당을 통해 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 미회수된 금액은 매수인이 인수해야 합니다. 보증금 금액이 특정되어 있으나, 배당 결과에 따라 인수 금액이 달라질 수 있으므로 이에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

* 소멸되는 권리: 위 말소기준권리인 강제경매 개시결정 등기 외, 그 이후 접수된 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 인수 보증금 합계: (내부 요약표 상 0원으로 기재되어 있으나, 물건명세서 상 임차인의 보증금은 매수인이 인수할 가능성이 명시되어 있습니다. 배당표 확인 및 면밀한 권리 분석이 필수적입니다.)

4. 상권분석

* 본건은 주거지 내에 위치하며, 인근에 효돈초등학교가 있어 교육 환경에 대한 접근성이 좋습니다.

* 주변에 전, 과수원, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 지역 커뮤니티를 형성하는 주거 지역의 특성을 가집니다.

* 대형 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 기본적인 생활 편의 시설이 발달한 곳으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트 구조 슬래브 지붕 지상 5층 건물 내 제4층 제402호

* 이용 상태: '도시형생활주택(단지형다세대)'으로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 위생 및 급배수 설비, 보일러에 의한 바닥 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 토지 이용 상태: 인접지와 도로에 등고 평탄한 일단의 부정형 토지로, 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

* 주변 시세 분석:

* 최근 '이도빌리지 가단지'(2016년식)의 78.47㎡(약 23.7평)가 190,000,000원, 81.78㎡(약 24.7평)가 200,000,000원에 매매되었습니다. 이는 3.3㎡당 약 800만원 내외의 시세입니다.

* 본건(44.71㎡, 약 13.5평)은 면적 차이가 크나, 유사 단지의 면적당 실거래가(약 242만원/㎡)를 적용하여 역산 시, 본건의 추정 시세는 약 108,800,000원 수준으로 평가됩니다.

* 이는 본건의 감정가(147,000,000원) 대비 낮은 수준으로, 입찰 시 감정가와 실거래가 간의 차이, 그리고 임차권 인수 위험 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 선순위 임차권 존재: 임차인 한정미 씨의 보증금 110,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 해당 금액을 인수해야 하는 부담이 있습니다.

* 토지 이용계획 및 제한 사항: 제2종일반주거지역, 고도지구(20M 이하), 시가지경관지구, 중로2류, 가축사육제한구역, 재해위험지구, 건축계획심의대상구역(저촉), 지하수자원특별관리구역 등 다양한 지구단위계획상의 제한이 있습니다. 이는 향후 건물 이용 및 개발에 제약을 줄 수 있습니다.

* 건물 현황 조사 제한: 현장 조사 시 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 내부 조사가 불가능하여, 집합건축물대장 및 외부 관찰을 기반으로 평가되었습니다. 실제 내부 상태는 다를 수 있으므로 입찰 시 참고가 필요합니다.

* 공부와의 차이: 등기사항전부증명서를 기준으로 물건을 표기하였으며, 현황은 공부 및 현황 '신효동 762-2, 762-13, 762-14' 위 지상에 소재하나, 이는 건물 자체의 매각에는 큰 영향을 주지 않는 사항으로 보입니다.

7. 종합 의견

* 본건은 서귀포시 신효동의 주거 지역에 위치하며, 초등학교 인접 등 생활 편의성이 양호한 도시형생활주택입니다.

* 가장 큰 위험 요소는 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 인수 가능성이며, 이로 인해 총 투입 비용이 상승할 수 있습니다.

* 감정가 대비 주변 시세 분석 결과, 유사 면적 물건의 추정 시세가 감정가보다 낮게 형성되어 있어, 신중한 접근이 요구됩니다.

* 다양한 지역 지구단위계획상의 규제 또한 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 제주 서귀포시의 안정적인 주거 지역 내 입지.

* 초등학교 인접으로 인한 교육 환경 이점.

* 도시형생활주택으로서 소형 면적에 대한 수요 기대.

* 임차권 인수 위험 해소 시, 감정가 대비 할인 가능성을 통한 투자 기회 모색.

9. 예상 입찰가

* 본건은 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 110,000,000원을 매수인이 인수할 가능성이 있습니다. 따라서 실제 총 투입 비용은 입찰가와 인수 보증금의 합계로 고려해야 합니다.

* 최근 유사 단지(이도빌리지 가단지)의 면적당 실거래가를 적용하여 산정한 본건의 추정 시세는 약 108,800,000원입니다.

* 이러한 시장 상황과 임차권 인수 위험을 종합적으로 고려하여, 물건 자체의 가치를 반영한 예상 입찰가는 다음과 같습니다.

* 예상 입찰가: 110,000,000원

* (참고: 상기 예상 입찰가(110,000,000원)로 낙찰받고, 임차보증금 110,000,000원을 인수할 경우, 총 투입 비용은 220,000,000원이 됩니다. 이는 실제 투자 결정 시, 낙찰 후 예상되는 총 비용과 주변 부동산 시장 가치를 면밀히 비교하여 최종 판단하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.